REITs出臺(tái)會(huì)局部或部分改善，但要替代商業(yè)銀行，成為主流的融資渠道，估計(jì)需要十多二十年的時(shí)間。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場

　　房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)向來都存在緊密的聯(lián)系，銀根緊縮，房地產(chǎn)的資金就很容易緊張。在2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動(dòng)蕩之年，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機(jī)給予的空間完成自身的制度建設(shè)？

　　就此相關(guān)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了著名金融信托專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛博士。以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為中國樓市何時(shí)才會(huì)回暖？中央政府應(yīng)該救房市嗎？為什么？

　　孫飛：中國的房地產(chǎn)總體來說，還會(huì)保持一個(gè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。一線城市是樓市的方向標(biāo)，只有等所有一線城市和部分二線城市的泡沫擠干了，房地產(chǎn)市場才會(huì)回暖。目前樓市還沒有調(diào)整到位，如果明年下半年能夠調(diào)整到位的話，那2010年樓市就能回暖。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)市場失靈了話，政府是應(yīng)該救市的。不管是房價(jià)過高還是房地產(chǎn)市場崩盤，政府都應(yīng)該進(jìn)行干預(yù)。目前的情況下，政府的一系列措施，比如降低交易稅等都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)的交易量，而不是為了提高房價(jià)。政府就應(yīng)該救交易量，不能救房價(jià)。比如國家9000億的安居計(jì)劃，不僅能拉動(dòng)房市，也能拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，如建筑、鋼鐵、裝修?？梢源龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：當(dāng)前在學(xué)者大呼拯救股市之際，您認(rèn)為救股市能達(dá)到救房市的目的嗎？房地產(chǎn)行業(yè)又應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？

　　孫飛：救股市是應(yīng)該的，因?yàn)楣墒鞋F(xiàn)在已經(jīng)跌到底了，泡沫差不多擠干了，已經(jīng)具備了投資價(jià)值。股市與房市有密切聯(lián)系，但救股市達(dá)不到救房市的目的。如果房市的泡沫也擠干了，交易量還是萎縮的話，政府也可以救房市了。

　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價(jià)。房地產(chǎn)的自我救贖，就是把房價(jià)調(diào)整到當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)者能夠購買得起的水平。而對政府來說，主要是刺激消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)，并給予一定的政策優(yōu)惠。并且，政府一定要建立保障體系，做好保障性住房，保證中低收入階層的住房。商品房就讓其隨著市場規(guī)律去運(yùn)行。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)本身對待資本的態(tài)度如何？房地產(chǎn)企業(yè)該怎么合理利用資本市場？

　　孫飛：資本還是稀缺資源，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該組合利用資本市場，信托、銀行、資產(chǎn)證券化、海內(nèi)外資本市場、PE，不能單一的利用。銀行是房地產(chǎn)融資的主渠道，但同時(shí)我們要用信托的靈活性和創(chuàng)新性，PE的直接投資功能，發(fā)債券等綜合利用。

　　目前房地產(chǎn)對資本市場的利用非常單一，主要集中在商業(yè)銀行上，只有少量的房地產(chǎn)企業(yè)可以到資本市場上去融資。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在房地產(chǎn)與金融行業(yè)的聯(lián)系中您認(rèn)為存在什么危險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)該怎么保證自己健全的融資渠道？

　　孫飛：目前的危險(xiǎn)在于中國金融體系里，商業(yè)銀行一家之大。目前金融行業(yè)總資產(chǎn)62萬億人民幣，商業(yè)銀行就占了57萬億，保險(xiǎn)業(yè)占了3萬億，證券金融資產(chǎn)占了1萬億，信托金融資產(chǎn)1.3萬億。宏觀調(diào)控，一旦銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就容易斷裂，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行呆壞賬。另外，如果房地產(chǎn)價(jià)格過高，泡沫過大，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)全面崩潰的話，必然引發(fā)金融危機(jī)，惡性循環(huán)。就像美國次貸危機(jī)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該健全自己的融資渠道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：REITS即將出臺(tái)，對房地產(chǎn)的融資有什么促進(jìn)作用？

　　孫飛：REITs在國際金融上，是主流融資渠道。REITs一般是上市的，公募的，融資能力特別強(qiáng)，動(dòng)則幾十億，甚至上百億，上千億都有可能。REITs出臺(tái)后，有20%-30%的資金可以用于投資性物業(yè)，對房地產(chǎn)的融資肯定具有巨大的促進(jìn)作用。REITs一旦出臺(tái)，房地產(chǎn)金融就開始買入多元化、國際化、資本化的時(shí)代，房地產(chǎn)金融的春天就開始來了。

　　REITs即使現(xiàn)在出臺(tái)，但由于目前商業(yè)銀行金融資產(chǎn)量太大，REITs在短時(shí)間內(nèi)還是無法與商業(yè)銀行的融資能力相抗的。只是起到一個(gè)補(bǔ)充的作用。商業(yè)銀行目前來說還是一個(gè)主渠道。90%以上的金融資金來源都是來源于商業(yè)銀行。REITs出臺(tái)會(huì)局部或部分改善，但要替代商業(yè)銀行，成為主流的融資渠道，估計(jì)需要十多二十年的時(shí)間。