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　　 為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長政府出臺了各項(xiàng)金融服務(wù)政策、土地政策，明顯可見政策對房地產(chǎn)的階段性利好。

　　第一部分

　　宏觀政策播報(bào)

　　1.宏觀政策分析

　　1.1 政策法規(guī)類

　　[國務(wù)院：十項(xiàng)措施擴(kuò)大內(nèi)需 2010年底前投4萬億]　　新華網(wǎng)  2008-11-10

　　國務(wù)院總理溫家寶5日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。會(huì)議認(rèn)為，近兩個(gè)月來，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對復(fù)雜多變的形勢。當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。初步匡算，實(shí)施此十項(xiàng)工程建設(shè)，到2010年底約需投資4萬億元。

　　[住建部緊急部署五大任務(wù)]　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞辦公室   2008-11-14

　　2008年11月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會(huì)議，貫徹落實(shí)國務(wù)院做好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作戰(zhàn)略決策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。縣（縣級市）以上城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)的主要負(fù)責(zé)同志參加了會(huì)議。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會(huì)議上指出，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，黨中央、國務(wù)院做出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重大戰(zhàn)略決策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在這次擴(kuò)大內(nèi)需中承擔(dān)了多重任務(wù)，責(zé)任很大。全國各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門必須把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對經(jīng)濟(jì)形勢。的判斷上來，統(tǒng)一到中央決策部署上來，統(tǒng)一到貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求上來，把擴(kuò)大內(nèi)需工作作為當(dāng)前各項(xiàng)工作的首要任務(wù)，周密布置，扎實(shí)工作，確保圓滿完成黨中央、國務(wù)院的戰(zhàn)略部署任務(wù)。

　　姜偉新指出，當(dāng)前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的主要任務(wù)是：1.加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模。2.加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。3.積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作。4加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作。5.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序。

　　[憂慮樓市繼續(xù)下行 監(jiān)管層再釀系列新政]　　第一財(cái)經(jīng)日報(bào)  2008-11-17

　　中國政府在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，對房地產(chǎn)行業(yè)近期能否保持穩(wěn)定也甚為關(guān)注。來自監(jiān)管層的信息顯示，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中央將在此前出臺的稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺更具體化的政策?！兜谝回?cái)經(jīng)日報(bào)》從知情人士處獲悉，因房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)眾多，對國民經(jīng)濟(jì)影響重大，相關(guān)部門將加快工作進(jìn)度，以落實(shí)中央已經(jīng)出臺的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。而對于相關(guān)政策需要細(xì)化的部分，涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)部門，正在抓緊研究和協(xié)調(diào)，以求盡快推出。此外，對于地方的穩(wěn)樓市措施，相關(guān)方面將繼續(xù)及時(shí)分析和研究，總體上以鼓勵(lì)為主，但要在中央的統(tǒng)一政策范圍內(nèi)實(shí)施。

　　[國土部：明年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)]　　觀點(diǎn)網(wǎng)  2008-11-20

　　國土資源部近日發(fā)出關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的通知，通知強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范集體建設(shè)用地入市行為，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅。此外，為切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，從２００９年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。國土資源部指出，在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，非農(nóng)建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，實(shí)行國家征收。在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，以及國防、軍事等公益性用地繼續(xù)實(shí)行國家征收；除用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及農(nóng)村村民法定的宅基地外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅、不得建設(shè)高爾夫球場、不得建設(shè)其他違反國家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策等法律法規(guī)規(guī)定的項(xiàng)目。

　　[發(fā)改委：社會(huì)工資大幅增加 住房貨幣補(bǔ)貼提高]　　新快報(bào)  2008-11-24

　　一份旨在擴(kuò)大居民收入、全面刺激國內(nèi)消費(fèi)的方案正由國家發(fā)改委緊張起草。發(fā)改委有關(guān)人士稱，方案涉及調(diào)高個(gè)稅起征點(diǎn)、大范圍提高社會(huì)工資、建立對低收入階層補(bǔ)貼的長效保障機(jī)制、提高住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)個(gè)領(lǐng)域。

　　這意味著繼本月上旬出臺4萬億投資計(jì)劃后，中國試圖將拉動(dòng)居民消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的又一引擎。記者獲悉，該方案最快將在12月初舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上討論，待相關(guān)部委議商之后，陸續(xù)出臺實(shí)施。

　　1.2 貨幣政策類

　　[中國人民銀行：下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率]　　人民日報(bào) 2008-11-27

　　為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。

　　央行宣布，從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。

　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。

　　[住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)]　　觀點(diǎn)網(wǎng)  2008-11-27

　　央行近日將個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn),其中,五年以下(含)住房公積金貸款利率由原來的4.05%降至3.51%,五年以上原來的4.59%降至4.05%。

　　1.3宏觀政策小結(jié)

　　為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長政府出臺了各項(xiàng)金融服務(wù)政策、土地政策，明顯可見政策對房地產(chǎn)的階段性利好；

　　短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)第四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。市場人士認(rèn)為，這一著眼于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，也將對樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定。

　　第二部分

　　11月一級市場播報(bào)

　　本月14日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于T101-0047宗地掛牌起始價(jià)的通告》。11月26日，深圳在時(shí)隔7個(gè)月之后，再次掛牌出讓土地使用權(quán)。這是深圳居住用地在連續(xù)5個(gè)月"零出讓"之后的首次出讓。 南山月亮灣地塊以8億元底價(jià)拍出,蘇州冠城宏業(yè)和深圳森帝兩家公司聯(lián)合競得,折合樓面地價(jià)不到4000元/平方米,低過關(guān)外去年地價(jià)。

　　T101-0047地塊為改造項(xiàng)目，宗地位于南山區(qū)月亮灣大道、棉山路交匯處，總用地面積49581.66平方米，是近年特區(qū)內(nèi)推出的罕見大宗地塊。根據(jù)10月28日發(fā)布的《深圳市改造項(xiàng)目改造權(quán)及土地使用權(quán)出讓公告》（深土交告（2008）26號），該宗改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下：T101-0047宗地重建的土地用途為居住、商業(yè)、辦公。住宅用地使用年期為70年，公寓、辦公及酒店用地使用年期為50年；計(jì)入容積率的總建筑面積為205693平方米，其中，住宅91419平方米（住宅用地28569平方米，其容積率按3.2控制），商務(wù)公寓11427平方米,辦公51240平方米，酒店51287平方米（公寓、辦公及酒店用地21012.66平方米，其容積率按5.43控制），配套郵電所150平方米，垃圾收集站50平方米，再生資源回收點(diǎn)50平方米，公共廁所60平方米，環(huán)衛(wèi)工人作息站10平方米；其他規(guī)劃指標(biāo)以市規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃許可條件為準(zhǔn)。

　　第三部分

　　11月二級市場播報(bào)

　　1  整體市場動(dòng)態(tài)播報(bào)

　　1.1  市場供應(yīng)及成交量

　　08年11月份，深圳市可售住宅面積約為724.95萬平米，銷售面積約59.22萬平米，銷售率約為8.16%，明顯高于10月份的5.17%的銷售率。存銷比有所下降，但市場存量依舊很大，仍需后續(xù)長期消化。見圖1：

圖1 11月份深圳各區(qū)住宅可售面積與成交面積比較  數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)

　　從成交面積來看，11月份各區(qū)域銷售面積都高于10月份，其中南山環(huán)比增長89%。另外，寶安和龍崗兩區(qū)在成交面積上也有大幅增長?？梢娦抡?xì)則的頒布增長了消費(fèi)者信心，刺激了一部分剛性需求。見圖2：

圖2 11月份深圳各區(qū)住宅成交面積比較  數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)

　　1.2 戶型供應(yīng)及成交情況

　　從戶型供應(yīng)來看，除龍崗片區(qū)以90平米以下小戶型為主，其他片區(qū)戶均面積均大于100平米，可見市場存量以改善型大戶型為主；而11月份各片區(qū)成交戶均面積均在90平米以下，可見新政實(shí)施后，有效刺激了小戶型購房者需求。同時(shí)，今后大戶型供給與小戶型需求的矛盾將會(huì)更加凸顯。南山、福田、羅湖關(guān)內(nèi)片區(qū)尤為明顯。見圖3：

圖3   11月份深圳可售戶型與成交戶型戶均面積比較  數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)

　　從10月份與11月份成交戶均對比來看，除龍崗片區(qū)成交戶面積較10月份增加3.15平米（近期有個(gè)別樓盤別墅項(xiàng)目開盤），其他片區(qū)成交戶均面積均有所下降，可見政策導(dǎo)向明顯，小戶型受益貨幣政策的剛性需求被市場拉動(dòng)。見圖4：

圖4  11月份深圳成交戶均與10月份成交戶均面積比較  數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)

　　1.3  市場整體價(jià)格走勢

　　08年11月份全市成交住宅均價(jià)為12387元/平米，較10月份的12978元/平米下降了9.5%，其中除南山區(qū)成交均價(jià)較10月份上升外（曦灣華府、純水岸等豪宅項(xiàng)目開盤），龍崗和鹽田片區(qū)均價(jià)與上月基本持平，其余片區(qū)均價(jià)較上月均有所下降。市場呈現(xiàn)價(jià)跌量升的態(tài)勢。見圖5：

圖5 11月份深圳各區(qū)住宅均價(jià)比較 數(shù)據(jù)來源：深圳房信網(wǎng)

　　從08年深圳市場價(jià)格整體走勢來看，僅7月、8月份均價(jià)有所提升，但總體來說價(jià)格呈下降趨勢。南山市場均價(jià)較深圳市整體均價(jià)略有不同，未見明顯聯(lián)系規(guī)律，可見片區(qū)差異以及個(gè)盤影響的重要性，對于各個(gè)片區(qū)市場的深入分析顯得尤為必要。見圖6：

圖6   市場整體價(jià)格走勢                數(shù)據(jù)來源：深圳房信網(wǎng)

　　2、將售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)播報(bào)

表2      08年南山將售項(xiàng)目情況一覽（時(shí)間：2008年11月）            數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查

　　南山市場受新政影響，11月份出現(xiàn)成交小高峰，主要是由于開發(fā)商將各銀行貸款細(xì)則及時(shí)反饋給客戶，使得客戶購房信心回升。另外，11月份部分優(yōu)質(zhì)個(gè)盤開盤，因其性價(jià)比較高，加之政策利好，使得成交量迅速上升。

　　南山市場各周成交套數(shù)：第一周89套→第二周249套→第三周374套→第四周290套→第五周220套。二、三周市場成交量迅速攀升，可見市場對新政的快速反應(yīng)，第五周較第四周有明顯回落，主要是因?yàn)?1月27日又有新政出臺，客戶期待其細(xì)則出臺，呈現(xiàn)短期觀望現(xiàn)象。

　　雖然政策回暖趨勢明顯可見，但在世界金融危機(jī)的蔓延下，房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢難改，房地產(chǎn)業(yè)需要等待降息的累積效應(yīng)：首先，開發(fā)商所面臨的巨大的資金壓力并無減少，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。其次，市場并沒有因?yàn)榻迪⒍艞壏績r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期，所以場外觀望氛圍濃重，需求難以真正被激發(fā)。行業(yè)發(fā)展有其自身的內(nèi)在規(guī)律，持續(xù)降息的貨幣政策雖然為企業(yè)"雪中送炭"，但是很難扭轉(zhuǎn)行業(yè)的下調(diào)趨勢。長城證券認(rèn)為，促使行業(yè)真正意義上反轉(zhuǎn)的兩個(gè)因素是：合理的房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的好轉(zhuǎn)；目前政策出手力度雖大，但是只能減緩行業(yè)的調(diào)整幅度，而不能夠改變行業(yè)趨勢。中原證券認(rèn)為，政策效應(yīng)是一個(gè)累積見效的緩進(jìn)過程；收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)、有效購買能力的積累和全球金融危機(jī)下恐慌氛圍的消退都需要時(shí)間來完成。

　　第四部分

　　11月三級市場播報(bào)

　　1   整體市場成交情況播報(bào)

表3   深圳11月份三級市場整體統(tǒng)計(jì)　　資料來源：深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月份全市二手商品房的成交面積為403377.57平方米，成交套數(shù)為3879套，成交面積較上月247000平方米增加156377平方米，交上月2676套增加約12039套，增幅幅為34.22％；隨著政策回暖，二手房成交套數(shù)和面積都出現(xiàn)明顯上升。

　　各行政區(qū)成交情況方面，除鹽田區(qū)、寶安區(qū)外，其余五區(qū)11月份的成交面積都有不同幅度的增加，其中贈(zèng)幅較大的是福田區(qū)和南山區(qū)，增幅分別為37.01%和35.49%。

　　從成交均價(jià)看，和10月份相比，全市二手房成交均價(jià)下跌了3.23%。其中主要為南山市場跌幅26.17%所致。

　　2   三級市場報(bào)盤情況播報(bào)

　　統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2008年11月1日--11月30日

　　統(tǒng)計(jì)范圍：南山各片區(qū)代表性樓盤

　　數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)

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