觀點(diǎn)指數(shù) 8月21日下午，華潤(rùn)在香港舉行2018年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)，執(zhí)行董事副主席唐勇、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官俞建，執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁謝驥出席并回答投資者問(wèn)。

以下為投資者會(huì)內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來(lái)作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個(gè)股推薦。

Part1 業(yè)績(jī)回顧

一、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

1、銷(xiāo)售與結(jié)算：2018年上半年全口徑簽約943億元人民幣，同比增長(zhǎng)36%，全年維持簽約目標(biāo)1830億元，管理層表示對(duì)完成目標(biāo)非常有信心。

簽約面積571萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.7%；單價(jià)上漲14%至16510元每平方米。從地域分布來(lái)看，88%的簽約額來(lái)自于一、二線城市。

2018年上半年結(jié)算額人民幣365億元，面積194萬(wàn)平方米，結(jié)算單價(jià)同比增長(zhǎng)82%至18844元每平方米，其中一線城市結(jié)算額占比54%。2018年可結(jié)算面積125萬(wàn)平方米，2019年1115萬(wàn)平方米，2020年1606萬(wàn)平方米。

2、營(yíng)業(yè)收入：2018年上半年?duì)I業(yè)額438億元人民幣，按年增長(zhǎng)40%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額人民幣365億元，同比增長(zhǎng)43%；投資物業(yè)租金收入44億元，同比增長(zhǎng)22%。

3、投資物業(yè)：到6月底在營(yíng)購(gòu)物中心27個(gè)，布局全國(guó)20個(gè)城市，包括16個(gè)萬(wàn)象城，11個(gè)萬(wàn)象匯。2018年上半年購(gòu)物中心零售額達(dá)214億，同比增長(zhǎng)30%；租金收入同比增長(zhǎng)31.9%。

預(yù)計(jì)到2020年在營(yíng)的購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到48個(gè)，面積為610萬(wàn)平方米，2020年之后預(yù)計(jì)23個(gè)購(gòu)物中心將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

2018年上半年寫(xiě)字樓租金收入同比增長(zhǎng)22%，剔除去年5、6月份并購(gòu)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，租金同比增長(zhǎng)11%。平均出租率94.8%，上升了6.6%。酒店業(yè)業(yè)績(jī)明顯提升，同店?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)16%，入住率提升5.5%至65.2%。

4、創(chuàng)新業(yè)務(wù)：6月公布了長(zhǎng)租公寓有巢，預(yù)計(jì)2018年底公寓單位達(dá)到2萬(wàn)間，到2020年我們的目標(biāo)是達(dá)到10萬(wàn)間。

康養(yǎng)方面，目前鎖定的管理床位超過(guò)5600個(gè)，預(yù)計(jì)到年底管理床位能夠達(dá)到15000張左右。

智慧地產(chǎn)方面進(jìn)一步提升物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)與騰訊的合作開(kāi)拓智慧地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了在綜合體物業(yè)的消防、交通、能源、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)方面的智能化。上半年物業(yè)管理費(fèi)收入約人民幣19億元，按年增長(zhǎng)30%。目前在管面積是7200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到2020年面積將達(dá)到2億平方米。

5、土地儲(chǔ)備：上半年獲取41個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)673億，權(quán)益地價(jià)573億元，計(jì)容建筑面積857萬(wàn)平方米，平均地價(jià)8236元。截止到6月30號(hào)，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)到5215萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備4022萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備4322萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)是3366萬(wàn)平方米，分布在中國(guó)內(nèi)地和香港62個(gè)城市；投資物業(yè)總土儲(chǔ)893萬(wàn)平方米，權(quán)益面積656萬(wàn)平方米，一、二線城市占比83%。

二、財(cái)務(wù)表現(xiàn)

1、利潤(rùn)與現(xiàn)金：2018年上半年綜合毛利潤(rùn)達(dá)48億元，同比增長(zhǎng)13%。綜合毛利率48.1%，按年提升13.1%。其實(shí)開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率48.6%，按年提升16%，投資物業(yè)毛利率按年提高了3.1%，達(dá)到66.6%。

股東應(yīng)占核心利潤(rùn)89億，同比增長(zhǎng)96%，扣除評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利73億元，同比增長(zhǎng)152%。每股盈利1.28元，股息0.11元人民幣，按照公告前5日港幣兌人民幣央行中間價(jià)折算是0.13港幣，同比增長(zhǎng)30%。 

2018年上半年現(xiàn)金余額609億元，上升了42%，現(xiàn)金余額比較多的原因主要是考慮到整個(gè)宏觀調(diào)控繼續(xù)擴(kuò)大，繼續(xù)加大貸款。

2、負(fù)債與融資：2018年上半年有息負(fù)債增加303億元，有息負(fù)債總余額共是1359億元，其中銀行貸款占75%，債券融資占25%；新增有息負(fù)債總利息發(fā)生額上升35%至28億元；

有息負(fù)債率上升比較明顯，達(dá)到47.2%，一方面和上半年拿地有關(guān)，另外一方面上半年結(jié)算利潤(rùn)在全年結(jié)算利潤(rùn)占比中比較低，但和去年同期相比有所改善。

如果考慮把永續(xù)債計(jì)入有息負(fù)債，預(yù)計(jì)6月末凈負(fù)債率達(dá)52%，到年底預(yù)測(cè)會(huì)降到42%。加權(quán)平均融資成本4.41%，考慮永續(xù)債融資成本，則為4.46%。

Part2 投資者問(wèn)答

投資者：公司在開(kāi)發(fā)和投資物業(yè)方面有沒(méi)有2020年的目標(biāo)？對(duì)國(guó)企來(lái)講可持續(xù)發(fā)展非常重要，剛才唐總談到2018年會(huì)超越全年的目標(biāo)，那么2019年怎么辦？上半年拿地的總量和去年同比增長(zhǎng)不少，在香港買(mǎi)地也比之前積極，那么公司現(xiàn)在拿地策略是什么樣的？

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，你們發(fā)了一筆永續(xù)債，今年上半年派息率減了一點(diǎn)，感覺(jué)總負(fù)債也高了一點(diǎn)，股價(jià)也不低，之后會(huì)不會(huì)進(jìn)行股權(quán)融資？

投資性物業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)和租金增長(zhǎng)不是很匹配，你們有什么措施來(lái)應(yīng)對(duì)，之后這方面的增長(zhǎng)率大概是什么水平？

俞建：去年全年的股息派息率達(dá)到35%，我們之前說(shuō)過(guò)今年不會(huì)比這個(gè)更低，但是從半年來(lái)看，我們?nèi)ツ晟习肽甑呐上⒙室膊桓?，只?0港仙，今年增長(zhǎng)了30%，達(dá)到了0.13元港幣，可以肯定全年派息率不會(huì)下降。

另外，國(guó)資委提出要控制資產(chǎn)負(fù)債率。要控制資產(chǎn)負(fù)債率無(wú)外乎要把股東權(quán)益做大，進(jìn)行配股，這個(gè)比較快。再者，增加永續(xù)債。其次，公司繼續(xù)加大銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)。我們做永續(xù)債也是為了不想配股，至少今年內(nèi)看不到配股的動(dòng)作，除非公司有重大的并購(gòu)要求，到目前我們不會(huì)有股權(quán)融資的考慮。

從ROE情況來(lái)看，我們今年租金增長(zhǎng)比去年同期相比有所回升，租金同比增長(zhǎng)31%，零售額增長(zhǎng)30%，租金增長(zhǎng)達(dá)到14。2%。公司會(huì)繼續(xù)通過(guò)拓展租戶(hù)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)和零售額掛鉤更加密切，提升租金增長(zhǎng)速度。

公司在這幾年和大家交流的過(guò)程中都強(qiáng)調(diào)，公司業(yè)績(jī)追求有質(zhì)量且可持續(xù)的增長(zhǎng)。公司在2017年比2016年有比較大的漲幅，而今年上半年比去年同期增長(zhǎng)20%，預(yù)計(jì)今年同期也會(huì)快速增長(zhǎng)。

唐勇：公司提出既要追求效率，加快周轉(zhuǎn)，同時(shí)要產(chǎn)生回報(bào)，沒(méi)有回報(bào)的周轉(zhuǎn)也是無(wú)效周轉(zhuǎn)，并不能完全代表股東權(quán)益的增加。今年我們?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)維持不變，考慮到政策問(wèn)題，以及在一二線城市布局比較多，還有預(yù)售證發(fā)放的問(wèn)題，我們希望今年能夠超越年初所定的目標(biāo)。

明年雙位數(shù)的增長(zhǎng)起碼是可以保證的，我們近兩年負(fù)債也增加得比較快，我們投資方面也增加比較多，我們對(duì)公司未來(lái)增長(zhǎng)的能力非常有信心，我們的土儲(chǔ)和自身增長(zhǎng)的動(dòng)力都是足夠的。我相信以后超過(guò)兩位數(shù)的增長(zhǎng)是可以做到的。

我們看好香港市場(chǎng)，從香港的供需結(jié)構(gòu)來(lái)看需求還是非常旺盛的，土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)都很少。香港這個(gè)市場(chǎng)有他自己的特點(diǎn)，看起來(lái)利潤(rùn)很高，但是ROE其實(shí)是更低的數(shù)字，我們也在關(guān)注香港市場(chǎng)。另外我們也希望在海外有一些收入和資產(chǎn)的配置，我們還是比較理性的在香港投資。

對(duì)公司整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2019年繼續(xù)保持好的增長(zhǎng)，我們的增長(zhǎng)是沒(méi)有問(wèn)題的。

投資者：公司在整個(gè)行業(yè)中毛利率一直處于比較高的水平，今年上半年達(dá)到了48%，這里面可能有一些結(jié)算結(jié)構(gòu)的關(guān)系，現(xiàn)在已售未結(jié)的毛利率大概有多少？公司去年拿地的價(jià)格相對(duì)偏高一點(diǎn)，這部分銷(xiāo)售毛利率大概會(huì)處在什么樣的水平？

現(xiàn)在市場(chǎng)政策對(duì)價(jià)格管控比較嚴(yán)格，預(yù)計(jì)未來(lái)沒(méi)有太多松動(dòng)的空間，華潤(rùn)作為國(guó)企，在拿地方面有什么樣的考量和策略，特別是在收并購(gòu)市場(chǎng)有沒(méi)有更多的機(jī)會(huì)？

市場(chǎng)對(duì)公司的激勵(lì)機(jī)制非常有預(yù)期，能不能請(qǐng)?zhí)瓶偨榻B下公司的激勵(lì)機(jī)制情況？

俞建：今年的結(jié)算毛利肯定不可持續(xù)。我們已售未結(jié)的部分有2200億，今年會(huì)結(jié)算965億，這一塊毛利將近45%，明年會(huì)結(jié)算675億，毛利將近40%左右，2020年會(huì)結(jié)440億，這部分毛利超過(guò)35%，2021年還有80多億，這部分毛利45%。今年整年的毛利超過(guò)40%沒(méi)有懸念，明年35%左右是可以做到的。

買(mǎi)地方面我們也進(jìn)行了測(cè)算，差不多有將近20%到30%的空間，上半年拿了41塊地，平均毛利率是25%到30%，今年下半年還會(huì)繼續(xù)拿地。

唐勇：在未來(lái)一年中，公司30%到35%的毛利率可以持續(xù)，包括從目前已售未結(jié)的項(xiàng)目來(lái)看。另外，我們?cè)谕顿Y的時(shí)候會(huì)考慮到毛利的問(wèn)題，也判斷到政策在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有明顯的放松。我們相信隨著政府調(diào)控是為了使這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

關(guān)于投資大家都會(huì)面臨一些困難，市場(chǎng)好的地方也有政策比較弱的地方，市場(chǎng)不好的地方也有政策比較嚴(yán)的地方，也有市場(chǎng)需求沒(méi)那么旺盛的地方，作為企業(yè)來(lái)講永遠(yuǎn)跟著市場(chǎng)需求旺盛的地方走，比如說(shuō)國(guó)際城市、核心城市、省會(huì)城市，核心城市周邊都市圈。

作為一個(gè)商業(yè)企業(yè)來(lái)講要跟著需求走，這也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)發(fā)展、高收入人群的方向，這是任何一個(gè)做地產(chǎn)的人要知道的。像美國(guó)一樣，可能在鄉(xiāng)村很便宜，但是到紐約、舊金山就很貴，去有需求的地方對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是正確的選擇。

第二個(gè)，有一些基礎(chǔ)設(shè)施改善比較好的地方，比如說(shuō)高鐵、軌道交通、輻射線延長(zhǎng)的區(qū)域。還有產(chǎn)業(yè)支撐的三、四線城市我覺(jué)得也是有機(jī)會(huì)的，還有政策、市場(chǎng)、公司增長(zhǎng)的壓力。我覺(jué)得有一些地產(chǎn)公司壓力很大，過(guò)于焦慮，任何一個(gè)行業(yè)想保持百分之幾十的增長(zhǎng)都很難，可能高科技企業(yè)里面有這樣的企業(yè)，在地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)要追求自己管理好，公司的戰(zhàn)略和自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)持為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，能夠在市場(chǎng)上持續(xù)前進(jìn)，這還是我們作為一個(gè)公司起碼堅(jiān)持的投資策略，不光是區(qū)域的問(wèn)題。

關(guān)于激勵(lì)的問(wèn)題一直是我們的痛處，我們是國(guó)資委管理下的企業(yè)，我們的核心團(tuán)隊(duì)有長(zhǎng)期激勵(lì)，我們的長(zhǎng)期激勵(lì)是和核心利潤(rùn)掛鉤。華潤(rùn)置地在過(guò)去幾年的核心利潤(rùn)還是保持健康穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這和公司的激勵(lì)導(dǎo)向也是有關(guān)系的，看起來(lái)還是很符合股東價(jià)值，股東最終的收益是最大的事情。

我們的激勵(lì)機(jī)制和民企不同，對(duì)于國(guó)企來(lái)講總是有一些不太方便的地方需要優(yōu)化，大家迫切希望看到置地有一些新的改變，我也感謝大家對(duì)置地的關(guān)心。換個(gè)角度講，我們沒(méi)激勵(lì)大家都很敬業(yè)，做得都很高興，給了激勵(lì)可能會(huì)做得更好，我們肯定會(huì)往好的方向發(fā)展，不可能往壞的方向發(fā)展。

我們的底子是有的，有了這個(gè)以后激勵(lì)才更好，沒(méi)有激勵(lì)也會(huì)很好，我也希望有。但是在有限的框架之內(nèi)公司也在不斷的做優(yōu)化激勵(lì)制度，優(yōu)化戰(zhàn)略，包括基于項(xiàng)目的考核，包括分配，都是為了改善激勵(lì)機(jī)制。

投資者：去年和前年公司提到要加快周轉(zhuǎn)方面的舉措，這一塊現(xiàn)在是不是還有推進(jìn)？

剛才唐總提到租金稍微有所提升，這個(gè)怎么理解，是好事還是壞事？公司怎么處理這個(gè)事情？

最近有很多同行提到要做資產(chǎn)證券化，尤其是經(jīng)歷過(guò)去幾年物業(yè)價(jià)值的提升，公司手里的商業(yè)物業(yè)價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了1000億，超過(guò)市值的一半，但這方面的價(jià)值沒(méi)有完全體現(xiàn)在股價(jià)上，公司會(huì)有什么安排嗎？

唐勇：加快周轉(zhuǎn)的事公司也有考慮，一是，要提升自身的效率和能力，才能做開(kāi)發(fā)提速的安排，現(xiàn)在我們已經(jīng)取得了初步成績(jī)，我們這兩年業(yè)績(jī)的提升和我們做的這方面的工作有關(guān)系。二是，公司也在嘗試探討改善激勵(lì)制度，建立考核激勵(lì)政策，我們也取得了一些小的進(jìn)步。三是，周轉(zhuǎn)乘以毛利乘以杠桿，這是一個(gè)承受的關(guān)系，我們現(xiàn)在的毛利率相對(duì)比較高，在周轉(zhuǎn)上也是高效的。如果是回報(bào)不高的周轉(zhuǎn)，對(duì)于公司來(lái)講也是低效的周轉(zhuǎn)，所以我們?cè)趯?shí)際管理中把項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)管理，哪些項(xiàng)目需要快周轉(zhuǎn)，哪些是要利潤(rùn)的項(xiàng)目，哪些要引導(dǎo)周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，哪些需要平衡的項(xiàng)目。我覺(jué)得公司里面能夠把項(xiàng)目?jī)r(jià)值和公司價(jià)值管理得比較優(yōu)化，這樣才比較合理，大的方向不變，我們覺(jué)得合理的周轉(zhuǎn)是我們管理的方向。

第二個(gè)，租金上漲對(duì)公司來(lái)講，對(duì)租客來(lái)講都是好事，因?yàn)樽饪偷匿N(xiāo)售業(yè)績(jī)提升了，自然給公司帶來(lái)了回報(bào)的提升，這也是客戶(hù)歡迎的。14.4%的租金增長(zhǎng)比例在行業(yè)里不是很高的數(shù)字，我覺(jué)得繼續(xù)提升有助于公司的回報(bào)，這也是優(yōu)化租戶(hù)的方式，包括租戶(hù)運(yùn)營(yíng)提升最后反映在公司的收益上，我覺(jué)得這個(gè)方向是一個(gè)好的方向，是在合理的區(qū)間內(nèi)。如果租戶(hù)的成本提高得太快，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看結(jié)構(gòu)的健康就會(huì)受到影響，如果是在健康的區(qū)間里就是個(gè)好的事情。

俞建：資產(chǎn)證券化方面公司上次開(kāi)會(huì)做了比較系統(tǒng)的討論，包括部分賣(mài)給基金，包括REITs，包括分拆上市等等，我們有一份比較成熟的報(bào)告，董事會(huì)也就想了討論。華潤(rùn)置地的商業(yè)到了2020年的時(shí)候租金收入將達(dá)到100億左右，那個(gè)時(shí)候會(huì)具備獨(dú)立生存發(fā)展的能力，分拆會(huì)比其它的模式更好一些，所以未來(lái)公司管理層會(huì)做更細(xì)致的分析，好資產(chǎn)不怕沒(méi)出路。

投資者：我們?nèi)ツ暌策M(jìn)入了TOP10，唐總剛才說(shuō)2019年雙位數(shù)的增長(zhǎng)有點(diǎn)偏保守，管理層對(duì)保持前10的名字比較堅(jiān)定，你們覺(jué)得困難在哪里，資產(chǎn)負(fù)債率是不是其中一個(gè)困難點(diǎn)？

城市更新有2600萬(wàn)平方米左右的面積在談，有哪些項(xiàng)目在一兩年內(nèi)能夠談成？而在如深圳華潤(rùn)城2020年賣(mài)得七七八八之后，會(huì)形成什么樣的體量供應(yīng)？

唐勇：從我個(gè)人來(lái)講，按照華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)負(fù)債率、公司團(tuán)隊(duì)能力來(lái)看，我覺(jué)得做到前10是力所能及的事，而且是我們必須努力做到的事，而且我們有信心做到。如果單純把排名作為考核指標(biāo)，我覺(jué)得這不是我們的追求，我們希望公司的增長(zhǎng)，給股東的回報(bào)，利潤(rùn)的增長(zhǎng)是有質(zhì)量的，包括長(zhǎng)期價(jià)值的體現(xiàn)。

如果你的銷(xiāo)售規(guī)模和你最后的利潤(rùn)，和你的市值，你的股東回報(bào)、股價(jià)和利潤(rùn)增長(zhǎng)不匹配，讓大家特別擔(dān)憂，你的增長(zhǎng)是無(wú)效的，你創(chuàng)造價(jià)值的意義也在減少。我覺(jué)得不要把為股東創(chuàng)造價(jià)值和市場(chǎng)給你的虛名捆綁在一起，股東的長(zhǎng)期利益是經(jīng)理人要去做到的，也是市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該做到的?？赡芤幸粋€(gè)相對(duì)平衡的點(diǎn)，這樣會(huì)更家理性一點(diǎn)。

負(fù)債率的問(wèn)題剛才我也提到了，去年底公司負(fù)債率一直不太高，可能市場(chǎng)沒(méi)有給我們特別高的認(rèn)可，因?yàn)槟愕囊?guī)模增長(zhǎng)在一定時(shí)間內(nèi)靠投資周轉(zhuǎn)拉動(dòng)，這方面公司也做了相當(dāng)大的改善。我們內(nèi)部和集團(tuán)形成了共識(shí)，會(huì)更加注重增長(zhǎng)的可持續(xù)性。

我們大概有幾千億的總資產(chǎn)，以這個(gè)規(guī)模就應(yīng)該做出相應(yīng)的業(yè)績(jī)，不然你的股東回報(bào)體現(xiàn)不了，比如說(shuō)投資物業(yè)占?jí)旱馁Y金相對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率也只有一部分，靠效率提升和能力提升是應(yīng)該可以做到的。

城市更新項(xiàng)目我們跟了很多，關(guān)于2600萬(wàn)平方米在談的項(xiàng)目主要是在深圳，還有部分在東莞、廣州。城市更新方面我們?cè)谛袠I(yè)里有一定的影響力和示范效應(yīng)，這個(gè)也獲得了市場(chǎng)和舊改合作伙伴的信任，無(wú)論是政府，還是村民、村集體。我們說(shuō)的這些項(xiàng)目都已經(jīng)有一定的進(jìn)展，政府認(rèn)可，村民同意，在談的項(xiàng)目就這么多了，在路上的項(xiàng)目比這個(gè)還要更多一些。

在2020年能夠形成一些銷(xiāo)售資源，很多項(xiàng)目都在不同的進(jìn)展階段，我們能夠拿出來(lái)講的這些項(xiàng)目都是政府和村民認(rèn)可的。希望大沖這個(gè)項(xiàng)目等開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲以后能夠有更多的項(xiàng)目補(bǔ)上來(lái)，為公司提供在一線城市的一個(gè)壓倉(cāng)石，成為公司穩(wěn)定現(xiàn)金和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的來(lái)源，我覺(jué)得這對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)是好事。

投資者：1830億的銷(xiāo)售目標(biāo)是操盤(pán)口徑還是并表口徑？

俞建：操盤(pán)口徑。

投資者：現(xiàn)在全國(guó)零售額增速在放慢，公司上半年的零售額增長(zhǎng)比較好。但是住宅市場(chǎng)發(fā)生變化，投資在放緩，對(duì)于整個(gè)華潤(rùn)的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是不是看到零售額的增長(zhǎng)在放緩？

未來(lái)兩三年的租金呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，你們覺(jué)得租金會(huì)一直往上漲嗎，還是說(shuō)現(xiàn)在來(lái)看不明顯？

公司的創(chuàng)新業(yè)務(wù)比較多，創(chuàng)新業(yè)務(wù)未來(lái)的增長(zhǎng)目標(biāo)是什么？公司未來(lái)有沒(méi)有計(jì)劃投入多少資源發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)？

唐勇：最近這幾個(gè)月增速有所放緩，這是自己的數(shù)據(jù)和自己的數(shù)據(jù)相比。一個(gè)原因是去年上半年基數(shù)低，下半年基數(shù)在增高，今年上半年結(jié)算同比去年會(huì)高一點(diǎn)，全國(guó)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.47%，比去年略低了。從我們自己的數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)增長(zhǎng)是可持續(xù)的，但是增幅方面下半年會(huì)比上半年有所降低，主要是基數(shù)提高了。

租金的增長(zhǎng)從我們續(xù)租情況來(lái)看是可持續(xù)的，租金能不能持續(xù)關(guān)鍵是我們的客流量、車(chē)流量、會(huì)員量有沒(méi)有交易，有沒(méi)有具體的數(shù)字，能不能健康，如果這幾個(gè)指標(biāo)保持健康增長(zhǎng)，我們的租金增長(zhǎng)才能真正可持續(xù)。我們將和客戶(hù)一起把租金做得更多，做得更好，從目前統(tǒng)計(jì)的續(xù)租情況來(lái)看租金增長(zhǎng)是可持續(xù)的。

俞建：有一些國(guó)際大牌在中國(guó)開(kāi)店比較擔(dān)心貿(mào)易戰(zhàn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，所以他們?cè)谛麻_(kāi)店的時(shí)候會(huì)更多考慮租金問(wèn)題。

創(chuàng)新業(yè)務(wù)我們目前還是在理性的發(fā)展，占總投資額不到5%。我們有一些創(chuàng)新業(yè)態(tài)投資回報(bào)現(xiàn)在是一個(gè)嘗試階段，還要根據(jù)公司的財(cái)務(wù)管理能力逐漸加大投入。

投資者：管理層剛才提到年底凈負(fù)債率可能會(huì)下降到42%，背后的策略是什么？

俞建：第一個(gè)，我們預(yù)計(jì)全年的利潤(rùn)肯定不止312億。這是很重要的原因。當(dāng)然還有投資買(mǎi)地的機(jī)會(huì)，如果到年底整個(gè)地價(jià)出現(xiàn)比較好的買(mǎi)地機(jī)會(huì)，可能負(fù)債率會(huì)高一些，但是我們的投資還是有紀(jì)律性的，會(huì)比較謹(jǐn)慎。