觀點(diǎn)指數(shù)  8月15日下午，SOHO中國舉行2018年中期業(yè)績投資者會(huì)，行政總裁兼執(zhí)行董事張欣女士，財(cái)務(wù)副總裁張映銳先生，金融與投資者關(guān)系總監(jiān)徐玲女士出席并答投資者問。

以下為投資者會(huì)內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個(gè)股推薦。

一、出租與發(fā)展情況：上半年?duì)I業(yè)收入為8.48億元，全部來自于物業(yè)出租運(yùn)營的收入，剔除已出售的虹口SOHO與凌空SOHO之后，租金收入同比上漲17%。

SOHO中國2018年上半年的投資物業(yè)平均出租率達(dá)到97%，發(fā)展已經(jīng)處于較為成熟的階段。

其中上海的天山SOHO出租率由2017年底64%上升到了92%。除北京、上海外，SOHO布局城市還有南京、杭州、成都、重慶和深圳。其中杭州市場在2018年剛剛打開，出租率約為60%。

包括大眾點(diǎn)評(píng)、今日頭條、拼多多、美圖秀秀、餓了么、小紅書在內(nèi)的大量高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都有入駐。

上半年SOHO 3Q可投資物業(yè)面積總共約有140萬平方米，自建已出售但仍然負(fù)責(zé)管理的物業(yè)面積約400萬平方米。

同時(shí)SOHO 3Q已經(jīng)拓展到7個(gè)城市的31個(gè)中心，約有3萬個(gè)工位，工位同比增長量達(dá)到近50%。

在北京和上海的CBD有大量組合資產(chǎn)可供未來擴(kuò)張需要，同時(shí)市場需求非常強(qiáng)勁，聯(lián)合辦公文化被廣泛接受。未來將推出根據(jù)用戶需求，為用戶量身定做的長租期新產(chǎn)品。

二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

1、利潤：經(jīng)營利潤（不含投資物業(yè)評(píng)估增值）為15.3億元，去年同期為6.28億元，同比上升144%。

凈利潤有所下降的原因是2017年中，SOHO中國對(duì)持有投資物業(yè)進(jìn)行了資產(chǎn)重估，資產(chǎn)價(jià)值上升到了61.55億元。

2、融資及負(fù)債：SOHO中國的融資成本維持在4.4%的較低水平，只有4%的外匯債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口，外幣融資風(fēng)險(xiǎn)較低。

截止2018年上半年，SOHO中國的凈負(fù)債率為43%，較2017年末的51%有所下降。

投資者：今年上半年租金毛利率大概是76%，去年同期租金毛利率大概是79%，請(qǐng)問下降的原因是什么，是否與3Q業(yè)務(wù)擴(kuò)展有關(guān)系？今年上半年如果去掉虹口、凌空 SOHO，租金大概同比增長17%。如果從毛利的角度來看，去掉這兩個(gè)物業(yè)毛利的同比增長大概是多少？

因?yàn)榕丝傊坝刑岬絊OHO 3Q要做分拆上市，分拆的形式和時(shí)間點(diǎn)是怎么樣。

SOHO 3Q相對(duì)于其他的聯(lián)合辦公比如優(yōu)客，請(qǐng)問你覺得SOHO 3Q的優(yōu)勢在哪里？我看這幾個(gè)經(jīng)營者做并購都非常積極，SOHO 3Q在并購這方面的想法是什么樣？   

管理層：毛利率的問題就是你說的這個(gè)原因，從79%到76%是因?yàn)镾OHO 3Q的擴(kuò)張，所以前邊的毛利率有些下降，這是主要的原因。如果我們不考慮虹口SOHO和凌空SOHO這兩項(xiàng)銷售租金的影響，可比項(xiàng)的租金收入同比上升17%，剛才問題所提到的毛利潤應(yīng)該差不太多，因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目剔除的租金占整個(gè)租金的比例是比較小的。但是出租物業(yè)，整體的利潤是非常穩(wěn)定的。

至于分拆上市的問題，我們也非常關(guān)注這個(gè)市場。今年SOHO本來計(jì)劃等市場好了就上市，因?yàn)榘船F(xiàn)在的規(guī)模已經(jīng)差不多可以拆開。但現(xiàn)在市場還不是非常樂觀，所以看看明年是否會(huì)有好轉(zhuǎn)。如果好轉(zhuǎn)的話就會(huì)分拆，但是具體怎么做還沒有考慮好。但現(xiàn)在市場表現(xiàn)不好，我們也挺緊張的，看一下明年初項(xiàng)目都消化了之后會(huì)不會(huì)好一點(diǎn)。

3Q優(yōu)勢是這樣的，首先兩年前我們開始做的時(shí)候，我們不是非常清楚這個(gè)空間在市場上是否有需求，所以特別謹(jǐn)慎，就先做一個(gè)。后來發(fā)行效果不錯(cuò)就繼續(xù)推進(jìn)。到現(xiàn)在兩年多了，整個(gè)市場對(duì)3Q接受度很高，現(xiàn)在大家對(duì)co-working很熟悉了，而且越年輕的公司越喜歡這種氛圍。

我們跟其他競爭對(duì)手最大不同就是有自己的物業(yè)，所以要實(shí)現(xiàn)真正的擴(kuò)展。例如北京、上海市場真的非常好，現(xiàn)在我們可能占一層、兩層，以后可以占三層、四層、六層都可以，但最終要取決于市場。而在北京、上海以外，我們沒有自己的很多大樓，所以我們要去租。

這一點(diǎn)上，我們跟其他競爭對(duì)手是一樣的。但是到現(xiàn)在為止，我們看到最大市場還是北京、上海，其他一些二線城市現(xiàn)在逐漸拓展。

很多聯(lián)合辦公在并購，我覺得我們不會(huì)并購，我們收到很多要求被并購的要求，很多人來找我們。我們首先看一下找我們并購的那么產(chǎn)品都不是特別好，不能達(dá)到SOHO 3Q的標(biāo)準(zhǔn)，很多都是中低檔，像我們這樣高檔的做這個(gè)項(xiàng)目的很少。

第二，本身這個(gè)東西做得很快，從拿項(xiàng)目到開業(yè)幾個(gè)月就出來了，所以買別人的也沒有什么優(yōu)勢，也就可能快了幾個(gè)月而已，這個(gè)意義不是特別大，而且還要改很多他們的東西。從品牌上，因?yàn)橹袊k公樓的品牌，沒有比SOHO知名度更高了，所以別人的品牌也沒有辦法給我們帶來品牌的優(yōu)勢。所以從品牌、擴(kuò)展的速度、產(chǎn)品的質(zhì)量幾方面看，我們都沒有去并購。

投資者：對(duì)于營業(yè)利潤大于營業(yè)收入的情況我們應(yīng)該怎么對(duì)待，核心凈利潤會(huì)是什么樣的情況。

另外，今年的公告我們也看到了CFO離職，想問一下管理層對(duì)SOHO團(tuán)隊(duì)建設(shè)，包括高管人員團(tuán)隊(duì)的建設(shè)有什么樣的考慮？之后我們會(huì)用什么去做3Q，或者SOHO本身的主業(yè)？    

管理層：營業(yè)利潤已經(jīng)公布了，其他的不會(huì)再公布了。我們就是做房地產(chǎn)，已經(jīng)做了二十多年房地產(chǎn)，我們的團(tuán)隊(duì)就是做房地產(chǎn)，所以不再用什么別的人了。

團(tuán)隊(duì)方面，你看到我們有一個(gè)CFO離開了，他因?yàn)橐泼竦絼e的國家去了，所以我們有一個(gè)新的上來，這也是一個(gè)正常的情況?，F(xiàn)在SOHO 3Q是我們的主要焦點(diǎn)，其實(shí)我們團(tuán)隊(duì)要更年輕化一點(diǎn)，因?yàn)?Q整個(gè)的業(yè)務(wù)，客戶、產(chǎn)品都很年輕化，所以我們也更注重招聘年輕一點(diǎn)的同事來加入我們的團(tuán)隊(duì)。

投資者：關(guān)于3Q剛才說在去年年底是2萬，到了現(xiàn)在是3萬，請(qǐng)問怎么看待未來一兩年的增長速度？3Q在盈利上的貢獻(xiàn)，比如說在2018年和2019年是什么樣的？古北和麗澤兩個(gè)新項(xiàng)目分別的成本收益率是多少？

管理層：去年我們3Q是19000左右，不到2萬，到現(xiàn)在才半年就是3萬多，今年年底我們還會(huì)繼續(xù)增長，3Q的成長非常快，至于明年、后年，我想還是會(huì)比較高增長的產(chǎn)品。至于你說古北和麗澤的成本收益率，我還沒有仔細(xì)算，但我覺得肯定是超過10%。因?yàn)槲覀兊某杀径急容^低，算我們賣掉的價(jià)格是2.8%、2.9%，那我們的成本收益率是10%，這個(gè)就是我們的模式。

投資者：現(xiàn)在SOHO的側(cè)重點(diǎn)是在3Q上，自己的物業(yè)是在上海和北京，其他的物業(yè)都是租過來的，租期和毛利會(huì)大概會(huì)去到什么水平？比如說在深圳搞了一個(gè)項(xiàng)目，能不能為公司帶來收益？

前幾年年報(bào)上宣布了取消中期的派息，我想問一下公司以后每年派一次息跟以前的每年派兩次息對(duì)公司的經(jīng)營到底有什么影響？從派息方面來說，作為投資者，希望有一個(gè)清晰的預(yù)期，比如說公司以后掙了多少錢，我們大概一年可以分到多少？

管理層：整體來說，如果是有多余的錢，而且gearing level是在我們比較可控50%左右的范圍內(nèi)，那我們就會(huì)分紅，大前提是要看有沒有多余的錢。

關(guān)于3Q，這個(gè)物業(yè)本身就是租別人的房子來裝修再租出去，肯定有利潤的。我們看好這產(chǎn)品，過了這個(gè)高峰的特殊階段等產(chǎn)品穩(wěn)定了以后就會(huì)有利潤的。

投資者：租期怎么預(yù)期？

管理層：我們租別人的房子，市場就是三年到五年，我們有時(shí)候也租十年，每個(gè)情況都不一樣，我們當(dāng)然希望租得越長越好。如果是租方市場就不太好談，而買方市場就比較好談。例如像杭州這個(gè)地方就比較好談，因?yàn)橛泻芏嗫諛?，而像北京、上海就不一定能談得下來，因?yàn)橛械氖菢I(yè)主做決定的。