觀點指數(shù) 8月20日下午，大悅城地產(chǎn)舉行2018年中期業(yè)績投資者會，董事長周政先生、執(zhí)行董事曹榮根先生、財務(wù)總監(jiān)許漢平女士、投資者關(guān)系及資本市場部總監(jiān)譚莉儀女士、上海靜安兼長風(fēng)大悅城總經(jīng)理危建平先生出席并答投資者問。

以下為投資者會內(nèi)容，觀點指數(shù)整理出來作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個股推薦。

Part1 業(yè)績回顧

一、經(jīng)營業(yè)績

1.銷售及租金收入：因物業(yè)銷售結(jié)算下降，大悅城地產(chǎn)上半年收入為40.27億元，同比下降16%。其中物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入為17.15億元，同比略降1%，主要是受到物業(yè)管理業(yè)務(wù)調(diào)整影響。

大悅城購物中心租金收入上漲7%，共計12.40億元。其中固定租金為10.35億元，抽成租金為2.05億元，租售比14.8%。大悅城購物中心EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為8.90億元，同比上漲28%。

上半年公司待售物業(yè)銷售入賬金額為18.24億元，同比下降27%。合同簽約金額49.88億元，同比增加43%；簽約面積為91318平方米，同比增長62%。截至6月30日，已售待結(jié)轉(zhuǎn)金額為77.87億元。

受成功W酒店出售影響，公司酒店運營收入4.34億元，同比下降16%。酒店平均出租率84%，同比上升12個百分點。

2.土地儲備：上半年大悅城地產(chǎn)土地儲備約469萬平方米，其中持有型物業(yè)運營面積約338萬平方米，酒店運營面積26萬平方米。

銷售貨源儲備上，計容建筑面積約104萬平方米。其中，可銷售物業(yè)按地區(qū)劃分，一線城市占比10%，二線城市占比90%；按類型劃分，住宅及公寓占67%，寫字樓及其它占33%。

3、運營情況：購物中心運營按面積分布，零售業(yè)占比為47%，餐飲占比28%，娛樂及服務(wù)占比25%。按金額分布，零售業(yè)占比為65%，餐飲占比23%，娛樂及服務(wù)占比12%。

消費方面，會員消費占比為25.8%，相較于2017年有1.4個百分點的提升。

寫字樓營運方面，上半年毛利率為78%，平均出租率為87%；酒店營運方面，上半年毛利率為48%，出租率為84%。

二、財務(wù)表現(xiàn)

1.利潤及派息：報告期內(nèi)，股東應(yīng)占利潤16.88億元，同比增加158%，歸屬股東核心凈利潤15.26億元，同比上升372%。已開業(yè)大悅城年化平均投資回報率達8.9%。同時毛利率為55%，同比提高6%。

本年度中期集團擬不派息。

2.資產(chǎn)與負(fù)債：集團總資產(chǎn)為904.82億元，其中投資物業(yè)558.19億元，占比約為61.69%。

截止6月30日，集團持有現(xiàn)金115.32億元，較2017年末增加19%。凈負(fù)債率為26.6%，較去年年末降低1.6個百分點。

集團總有息負(fù)債為232.33億元，其中以人民幣計值的有息負(fù)債為158.02億元，以美元及港幣等計值的有息負(fù)債為74.31億元人民幣。

上半年集團平均借貸成本下降至4.2%，較2017年全年平均下降0.08個百分點。

截至6月30日，集團利息覆蓋倍數(shù)由2017年末的5.33x上升到8.88x，償債能力走高，財務(wù)環(huán)境較為寬松。

三、未來發(fā)展

今年6月13日，中糧地產(chǎn)召開股東大會通過中糧地產(chǎn)收購大悅城地產(chǎn)股權(quán)的資產(chǎn)重組方案，預(yù)計12月底前完成獲得證監(jiān)會批文及其他監(jiān)管審批通過，并完成交割。中糧地產(chǎn)2018年年報將體現(xiàn)大悅城地產(chǎn)并表。

大悅城地產(chǎn)將和中糧地產(chǎn)將在拿地和渠道上實現(xiàn)互補，拓寬購地渠道、低成本購地。今年6月，大悅城地產(chǎn)與中糧地產(chǎn)簽訂合作框架協(xié)議，共同合作開發(fā)深圳市寶安區(qū)25區(qū)城市更新項目。

整合后大悅城地產(chǎn)融資成本將進一步降低，并靈活運用資本進行積極擴張。

大悅城地產(chǎn)的“大資管”模式已初具資本循環(huán)能力，通過地產(chǎn)基金的設(shè)立完成資本循環(huán)閉環(huán)。住宅、商業(yè)、基金三駕馬車有望助力中糧地產(chǎn)快速發(fā)展。

Part 2 投資者問答

投資者：上半年購物中心EBITDA回報率從60%提升到70%，請問主要原因是什么？未來物業(yè)管理外包這部分業(yè)務(wù)改善的空間有多大？未來12個月公司有沒有購物中心的改造計劃？

許漢平：一方面是物業(yè)的外包，另一方面在整個管理上提質(zhì)增效，節(jié)儉費用，這點我們內(nèi)部還是做得非常好。同時隨著大悅城規(guī)模擴大，規(guī)模效益慢慢體現(xiàn)，這是EBITDA上升一個主要原因。    

危建平：今年在西單大悅城、煙臺大悅城、南京大悅城都分別實施了大面積的改造，在未來12月內(nèi)大型的改造基本上是沒有了，但是可能會對一些局部環(huán)境做一些整體調(diào)整，這些調(diào)整對于未來的業(yè)績的影響是非常小的，幾乎可以忽略不計。

許漢平：通常對大悅城的改造，每年會有一個收入的占比，一般在收入的5%—10%。所以基本上都是日常性的改造，否則收入占比就會相對較大。比如說西單現(xiàn)在做的改造相對比較大，就可能會對整個業(yè)績造成一些影響，但我們基本每年都會有一些改造。

投資者：上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)的有70多億，大概會有多少比例在下半年入帳，還有上半年的增長點在哪里？

2020年的目標(biāo)是20座大悅城，結(jié)合現(xiàn)在正在運作和發(fā)展的數(shù)量將很大機會達到這個目標(biāo)，接下來的計劃是怎樣的？還有基金的用途是怎樣？

現(xiàn)在長風(fēng)大悅城里面已有租戶多少，租金有沒有上漲的空間？

許漢平：上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)的大概有70多億，包括上海前灘上半年銷售400多套，未來還有裝修等安排。下半年結(jié)算主要來自于三亞紅棠灣的項目，還有成都大悅城的商鋪。

我們原來的目標(biāo)是20個大悅城，但實際上董事長和公司內(nèi)部計劃提高目標(biāo)。我們更大的目標(biāo)是輕重并舉，利用現(xiàn)有的重慶、武漢綜合體重資產(chǎn)實現(xiàn)數(shù)量的提升。

西安大悅城的改造，用時一年到一年半，在并購基金中持有30%。像這種項目其實每年做5—6個都沒有問題，關(guān)鍵是要找到合適的，各方面性價比都比較好的項目。我們的純輕資產(chǎn)模式在未來也會繼續(xù)發(fā)展，例如昆明，但是不排除會以低價收購的方式。通過這種模式獲取項目，我相信在2020年達到20個應(yīng)該是肯定沒有問題的。

危建平：長風(fēng)大悅城在16年12月份收購之后有124個品牌，只保留了51家，另外73家全部勸退。現(xiàn)在保留的51家，租約還剩余兩年到五年不等。所以這些店鋪當(dāng)中，未來需要挪位的還有將近30家。我們會在未來兩年到三年內(nèi)，實現(xiàn)全部租約的重新調(diào)換。從現(xiàn)在開業(yè)的情況來看，租金比收購前漲幅在150%以上，這也是公司在做收購項目時對現(xiàn)金流提升的要求。

投資者：如果公司沒有出售長安街的W酒店，公司的利率表現(xiàn)會怎樣？是不是到了中報發(fā)布的時間點，想在出售物業(yè)方面提振業(yè)績才這么做？

公司上半年除了管理收入有4%的增長之外，整體的營業(yè)額和業(yè)務(wù)板塊都是下降的，請問具體的原因是什么？

許漢平：長安街W酒店的出售不是為了沖業(yè)績。其實我們?nèi)ツ?，蘇州、南昌的酒店就已經(jīng)在出售了。酒店不是我們的核心戰(zhàn)略，等到它到了合理的價位，我們就有可能會出售。如果今年剔除酒店業(yè)績的影響，上半年我們的核心凈利潤會基本持平，大概在30%。

分不同業(yè)態(tài)來看，其中主要還是銷售性業(yè)務(wù)的下降。因為在持有性的部分，租金收入上漲了7%。例如今年上半年西單大悅城、靜安大悅城在進行改造、調(diào)整階，相對比較成熟的大悅城仍然有7%的租金收入增長。

至于銷售性業(yè)務(wù)，坦率說因為我們最開始就是以商業(yè)為主的公司。通過兩年土地的儲備的增長，我們將會有占比60%—70%的銷售性業(yè)務(wù)，如青島、重慶，未來還有武漢的綜合體。隨著我們銷售業(yè)務(wù)貨源的補充，未來這個業(yè)績就不會出現(xiàn)這么大的收入波動了。

Part 3 董事長周政總結(jié)發(fā)言

周政：上半年的業(yè)績大家可能看到W酒店結(jié)算以后，整體同比增長不太大，這一點希望大家要用發(fā)展的眼光看，公司未來增長的動力還是很強勁的。我們手里拿到的大悅城的項目，綜合體的項目，算上已開業(yè)的加上未來的一共有18個。

剛才也說到提效，重慶的大悅城，青島，以及我們正在談的武漢，這些項目綜合體的位置都是非常好的?；旧?0%是銷售性業(yè)務(wù)，30%是大悅城，銷售性業(yè)務(wù)基本都是地鐵上蓋。這些項目優(yōu)中選優(yōu)，同時也要考慮到商業(yè)持續(xù)。2020年承諾的20個大悅城，我們一定要把它做到。同時銷售業(yè)務(wù)也會逐步平衡，后面還有可售資源，土地儲備和項目的補充，從這個角度來說是有可期的。

有關(guān)公司的重組方面，A股的中糧地產(chǎn)重組工作，6月13號在中糧地產(chǎn)股東大會以94%高票通過了，年內(nèi)有望完成重組。重組完成以后，有利于推動大悅城的發(fā)展，中糧地產(chǎn)一些資源的優(yōu)勢，可以和大悅城進行嫁接。中糧集團更多的是在管資本，專業(yè)化公司在管的是市場和運營。以后資源、規(guī)模經(jīng)濟、成本和人力成本都會有所整合。

未來在地產(chǎn)的發(fā)展中，大悅城是我們重要的戰(zhàn)略。我們在46家允許房地產(chǎn)開發(fā)的央企之列。中糧堅持以大悅城為品牌，城市綜合體作為發(fā)展戰(zhàn)略。這與目前現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方式很多調(diào)控相符合。這幾年大悅城的發(fā)展，為什么沒有太快？因為重點是把基礎(chǔ)打好，把系統(tǒng)打好，把組合打好。下一步想要跨越式發(fā)展，那么首先要穩(wěn)中求進，穩(wěn)中快進。

并購方面也很多，基本上來說目前并購的成功率在3%—5%左右，幾乎是百里挑一。因為有些改造項目位置好，但是專業(yè)化不夠，所以盡量優(yōu)中選優(yōu)。

業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略前景上，單純從規(guī)模上來看，目前大悅城規(guī)模也不是很大。整合以后我們會堅守以大悅城為品牌，作為一個引領(lǐng)。大悅城這塊除了做年輕時尚潮流品位的，面向18—35歲的中產(chǎn)階級之外，今年也發(fā)展了第二線年齡層，25—45歲。

同時我們正在豐富市場，就是在比如說二線城市，或者稍微偏一點的地方，就把體量適當(dāng)?shù)姆判?。大悅城的體量一般在10—20萬人，現(xiàn)在公司把大悅春風(fēng)里放在5—10萬人之間，或者7—8萬人，以25—45歲的時尚家庭為主。傳承大悅城時尚這個主線概念，延伸到年輕的中產(chǎn)家庭。

從團隊方面上來說，雖然我們在整個機制激勵方面沒有像同行的企業(yè)尖銳，有力度。但是我們的激勵也在不斷改進，也是穩(wěn)步提高，重要是讓團隊和公司共成長，而且未來成長的空間巨大。我們內(nèi)部團隊通過每年商業(yè)管理團隊啟明星等活動，選拔出一大批年輕人，三到五年之內(nèi)推到崗位上。

改造方面我們有跟高和資本進行合作，進行商業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合。