樓市總體量降價(jià)穩(wěn)

住宅供求趨于平衡

概述

受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷強(qiáng)化，尤其是總體信貸政策持續(xù)收緊的影響，今年上半年廣東商品房銷售面積、銷售額同比下降12.1%和1.4%，總體呈現(xiàn)量降價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)；相比2017年珠三角與其他地區(qū)表現(xiàn)出的此消彼長(zhǎng)，今年各地區(qū)商品房銷售市場(chǎng)的走勢(shì)基本趨同。上半年商品住宅新開工面積大于銷售面積，待售面積低位回升，供求關(guān)系基本平衡；非住宅商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)，仍需探索加大去庫存力度。企業(yè)到位資金同比增速先抑后揚(yáng)，土地購置面積同比增速穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)完成投資保持中高速增長(zhǎng)，將有利于促進(jìn)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的基本平衡和房?jī)r(jià)水平的基本穩(wěn)定。

房屋銷售量降價(jià)穩(wěn)，地區(qū)走勢(shì)逐漸趨同

2018年上半年，廣東商品房銷售面積6562.38萬平方米，同比下降12.1%，降幅較第一季度擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額8333.94億元，同比下降1.4%，降幅較第一季度擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)12700元/平方米，同比增長(zhǎng)12.1%，較第一季度提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。按用途分，商品住宅銷售面積5637.24萬平方米，銷售金額6990.92億元，同比下降12.4%和0.2%；非住宅商品房銷售面積925.13萬平方米，銷售金額1343.02億元，同比下降10.0%和7.4%。商品住宅銷售均價(jià)12401元/平方米，同比增長(zhǎng)14.0%；非住宅銷售均價(jià)14517元/平方米，同比增長(zhǎng)2.9%。從單月數(shù)據(jù)看，今年上半年除5月外，其他月份商品房銷售面積均不及去年同期，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為量降價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

分區(qū)域看，上半年珠三角地區(qū)商品房銷售面積4196.34萬平方米，銷售金額6687.68億元，同比下降15.7%和4.0%；銷售均價(jià)15937元/平方米，同比上漲13.9%。粵東西北商品房合計(jì)銷售面積2366.03萬平方米，銷售金額1646.26億元，同比分別下降5.0%和增長(zhǎng)10.5%；銷售均價(jià)6958元/平方米，同比上漲16.3%。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，珠三角地區(qū)因多數(shù)城市加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，商品房銷售量同比處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間；粵東西北地區(qū)銷售量同比增速總體趨于回落。隨著整體信貸政策的不斷收緊，以及庫存的持續(xù)消化，相比2017年珠三角與其他地區(qū)表現(xiàn)出的此消彼長(zhǎng)，今年上半年的走勢(shì)則基本趨同。其中，珠三角地區(qū)銷售量同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，粵北地區(qū)已進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，東翼接近零增長(zhǎng)，西翼的同比增速也呈加速回落態(tài)勢(shì)。

住宅庫存低位回升，土地購置由負(fù)轉(zhuǎn)正

從庫存情況看，截至今年6月期末，全省商品房待售面積5221.12萬平方米，同比下降3.2%；其中，商品住宅待售面積2576.61萬平方米，非住宅待售面積2644.51萬平方米，同比分別下降7.3%和增長(zhǎng)1.0%。相比于2017年末，商品房待售面積增加232.54萬平方米，其中商品住宅待售面積增加161.86萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，近三年廣東商品住宅待售面積持續(xù)下降，今年上半年低位回升，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)過快上漲具有積極意義；非住宅待售面積自2013年以來總體上持續(xù)增長(zhǎng)，仍需探索加大去庫存力度。

土地市場(chǎng)方面，今年上半年全省房地產(chǎn)企業(yè)新增入庫土地購置面積707.12萬平方米，成交價(jià)款567.68億元，同比分別增長(zhǎng)6.0%和0.2%，較第一季度大幅提高46.9個(gè)和59.1個(gè)百分點(diǎn)；成交均價(jià)8028元/平方米，同比下降5.4%，降幅較第一季度收窄25個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，隨著各熱點(diǎn)城市加快土地供應(yīng)節(jié)奏，上半年廣東房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款同比增速穩(wěn)步提升并由負(fù)轉(zhuǎn)正，土地成交均價(jià)也有所回落，將有利于促進(jìn)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的基本平衡和房?jī)r(jià)水平的基本穩(wěn)定。

投資建設(shè)運(yùn)行平穩(wěn)，住宅供求基本平衡

從房地產(chǎn)投資情況看，上半年全省完成投資6454.56億元，同比增長(zhǎng)20.2%，較一季度回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，仍保持較高的增長(zhǎng)水平。從投資構(gòu)成看，建安工程投資3995.83億元，占總投資額的61.9%，同比增長(zhǎng)0.4%；設(shè)備工器具購置59.15億元，同比增長(zhǎng)14.1%；兩者合計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。土地購置費(fèi)2006.71億元，占總投資額的31.1%，同比大幅增長(zhǎng)101.3%，拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長(zhǎng)18.8個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)主要由土地購置費(fèi)拉動(dòng)，其對(duì)房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率高達(dá)93.1%，高于上年同期71.5個(gè)百分點(diǎn)；而建安工程和設(shè)備購置對(duì)房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率僅為2.3%，比上年同期大幅下降70.9個(gè)百分點(diǎn)，意味著今年房地產(chǎn)完成投資對(duì)于上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)遠(yuǎn)不及上年同期。

從開發(fā)建設(shè)情況看，今年上半年全省商品房新開工面積9085.90萬平方米，同比增長(zhǎng)13.4%。其中，商品住宅新開工面積6479.54萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%。數(shù)據(jù)顯示，過去3年廣東商品住宅的新開工面積總體低于同期銷售面積，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。隨著新開工量的較快增長(zhǎng)，今年上半年全省商品住宅新開工面積與銷售面積的比值已達(dá)1.15:1，為2015年以來最高值。其中粵北、粵東和珠三角地區(qū)的供求比均超過1.1:1，比值最低的粵西地區(qū)為1.05:1，各地區(qū)商品住宅的供求關(guān)系均已基本平衡。

從資金情況看，上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10325.31億元，同比增長(zhǎng)7.2%，較第一季度提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，自籌資金2638.20億元，定金及預(yù)收款3397.00億元，同比分別增長(zhǎng)4.2%和15.8%，增速較第一季度提高2.7個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款2213.37億元，同比增長(zhǎng)5.0%，增速較第一季度下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款1459.82億元，同比下降6.2%，降幅較第一季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)反映，上半年到位資金同比增速呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，當(dāng)前資金狀況較年初總體有所改善。但與此同時(shí)，受房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊影響，企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款增速相比2017年大幅回落，個(gè)人按揭貸款增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)到位資金總體增速主要由定金及預(yù)收款支撐。

市場(chǎng)展望

受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷強(qiáng)化，尤其是總體信貸政策持續(xù)收緊的影響，今年上半年廣東商品房銷售市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量降價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。展望下半年，政策環(huán)境尤其是貨幣信貸政策仍是影響市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。

從金融環(huán)境看，7月23日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，在保持宏觀政策穩(wěn)定的同時(shí)，財(cái)政金融政策要協(xié)同發(fā)力，積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，為下半年的宏觀政策定下了基調(diào)。與此同時(shí)，央行近期頻繁向市場(chǎng)投放資金，緩解社會(huì)資金壓力。下半年或?qū)⒊尸F(xiàn)財(cái)政政策和貨幣政策雙寬松的局面，這對(duì)于資金密集型行業(yè)而言，有著積極的利好作用。

但從房地產(chǎn)調(diào)控政策看，各級(jí)政府將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，切實(shí)將“房子是用來住、不是用來炒”的定位落到實(shí)處。而今年下半年，住建部等七部委將持續(xù)開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，將有力打擊市場(chǎng)中的投機(jī)炒作行為。隨著市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范化，市場(chǎng)的過度投資行為將得到有效遏制，進(jìn)而影響市場(chǎng)供求的關(guān)系，房?jī)r(jià)水平也將更多的取決于具有真正的居住需求群體的購買力。當(dāng)前廣東各地區(qū)商品住宅的供求關(guān)系已基本平衡，且近一年多來房貸利率持續(xù)上浮，對(duì)于市場(chǎng)需求的釋放呈現(xiàn)日益明顯的抑制作用，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售量同比仍將繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅或?qū)②呌诨芈洹?/p>

開發(fā)投資方面，過去兩年廣東商品房市場(chǎng)總體暢旺，行業(yè)資金狀況較為寬裕，為后續(xù)新增投資建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。但從資金到位情況看，目前主要由購房者定金及預(yù)收款支撐。若下半年延續(xù)當(dāng)前的住房信貸政策，且各種違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金得到限制，則企業(yè)的資金壓力將日益凸顯，投資建設(shè)同比增速存在回落下行的壓力。

綜上分析，下半年廣東商品房市場(chǎng)供求關(guān)系將逐漸趨于寬松，建議房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家政策，主動(dòng)加強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任和信用建設(shè)，自覺接受社會(huì)和消費(fèi)者監(jiān)督，規(guī)范企業(yè)和從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)行為，共同維護(hù)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展；深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義生態(tài)文明思想，大力發(fā)展綠色住區(qū)、綠色建筑，嚴(yán)保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；加快銷售回籠資金，加強(qiáng)企業(yè)資金流管控；以產(chǎn)城融合、高品質(zhì)開發(fā)等為發(fā)展理念，結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，拓展鄉(xiāng)村地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、住房租賃服務(wù)等新業(yè)態(tài)和新業(yè)務(wù)。

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