1、TOP3總規(guī)模同比上升超20%，房企競爭加劇中的規(guī)模斷層

年中大戰(zhàn)的硝煙還未散盡，新一輪戰(zhàn)斗的鼓點(diǎn)已經(jīng)響起。下半年首月，棚改政策收緊，融資難度加大，房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)一步提升，長尾分布已經(jīng)形成。

從“觀點(diǎn)指數(shù)·2018年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來看，1-7月各階梯的規(guī)模增速均有不同程度放緩，“期中考試”之后的短暫平靜，應(yīng)是旺季之前的調(diào)整和準(zhǔn)備。

具體來說，2017年1-7月TOP3、TOP10與TOP50的總體規(guī)模分別為9348.9、17576.19和32469.99。2018年1-7月的TOP3、TOP10和TOP50的規(guī)模則分別為11567.3、22991.4和45468.5億元。

從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字來看，2017年1-6月全國商品住宅銷售額為49298.05億元，TOP100所占的比重為67.74%。而今年同期，TOP100在全國商品住宅銷售額中占的比重上漲至68.03%，這一數(shù)字2018年1-7月也有小幅上漲。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

對比去年同期可以發(fā)現(xiàn)，龍頭房企在市場的份額有大幅提升，前三名在TOP100中的份額已經(jīng)從2017年1-7月的16.7%提升到了今年同期的21.26%。

市場份額的搶奪，也顯示出了龍頭房企對規(guī)模的難舍以及彼此之間的激烈追逐。碧桂園在三四線城市的布局，隨著棚改貨幣化在低庫存城市的暫緩而前路未卜。萬科與恒大在6月的短兵相接讓萬科反超恒大，7月份新一輪的競爭仍然火藥味十足。

相應(yīng)地TOP5、TOP10、TOP20、TOP50的比重均有所下降。具體來說，后50名房企所占份額變動不大，不過中型房企的份額被逐步蠶食。

這些變化表明房地產(chǎn)集中度仍然位于上升軌道，龍頭三房企的發(fā)展速度顯著高于中小型房企。規(guī)模、資金、拿地與融資優(yōu)勢，都是龍頭房企的籌碼與底蘊(yùn)。

特別是在整體偏弱的市場環(huán)境中，穿棉襖的人總能比穿單衣的捱過更長更冷的冬天。市場占有率的不斷縮小，讓中型房企的日子越發(fā)難過起來，如果跟不上大型房企的發(fā)展速度，就有掉落梯隊(duì)的可能。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2018年1-7月TOP100榜單中相鄰排名之間的斷層愈發(fā)嚴(yán)重。相較2017年同期，2018年1-7月排名相鄰的絕大多數(shù)房企斷層均不超過20%，不過TOP3和TOP4之間差距明顯，在所有斷層中排名第一，斷層比例達(dá)到41.84%。緊隨其后的是TOP1-2和TOP6-7，斷層比例分別為31.64%和24.49%。

另外需要注意的是，今年1-7月份相鄰排名之間超過20%的斷層已經(jīng)有四個，均處于TOP10房企中，分別為TOP1-2、TOP3-4、TOP6-7和TOP7-8之間。這意味著大型房企之間的競爭同樣不可小覷，規(guī)模差距已經(jīng)拉開，排名前列的房企想要趕超對手的難度變得越來越大。

2、中型房企黑馬頻現(xiàn)，行業(yè)洗牌中搶占規(guī)模

在斷層逐漸擴(kuò)大的大中型房企陣營中，有幾匹黑馬尤為引人注目。

與去年同期排名相比，我們可以看出2018年1-7月TOP20排名變動較大的有新城控股、陽光城集團(tuán)、中國金茂、中梁地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)，上升了7-17位。這五家房企如入無人之境般，從千軍萬馬中闖入了TOP20甚至是TOP10的陣營。

以金茂最為突出，今年1-7月，金茂銷售金額為788.92億元，同比增幅高達(dá)187.64%。如果繼續(xù)按照這樣的趨勢發(fā)展下去，千億目標(biāo)對金茂而言已是探囊取物一般容易。

過往金茂沒有很好地發(fā)揮一二級聯(lián)動的效能，一般通過協(xié)議賣地的資金來進(jìn)行二級項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。從去年開始，金茂則以城市運(yùn)營為核心，采取一二級聯(lián)動模式，更多的選擇一級開發(fā)土地進(jìn)行開發(fā)。

并且，金茂采取了多元化發(fā)展方式，包含一級開發(fā)、城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)銷售、持有運(yùn)營、商業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等等。

憑借城市運(yùn)營優(yōu)勢獲取的土地儲備，金茂今年的銷售額開始突飛猛進(jìn)，前7個月就已經(jīng)超過去年全年的110%。

發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變給金茂增添了動力與增長點(diǎn)，也給金茂帶來了更多的利潤與信心。今年1-7月，金茂共拿地13幅，其中7月就有5幅。同時，年初至今，金茂只公開發(fā)行了三次融資，包括兩期票據(jù)與一次股權(quán)融資，共計(jì)約71億元人民幣。較同層次房企偏少，說明其資金鏈更為穩(wěn)定。

同樣值得一提的還有新城控股。2017年一直穩(wěn)定在15名左右的新城，從今年年初開始發(fā)力，逐漸擠進(jìn)了TOP10之列。專注于“住宅＋商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，新城控股在兩條道路上的發(fā)展都可以說是順風(fēng)順?biāo)?/p>

根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)，在調(diào)控的年份，出局的中小房企往往越多。對于排名前列的房企來說，也正是擴(kuò)大市場份額，搶奪騰挪空間的絕佳機(jī)會。規(guī)模越大，意味著可以在拿地、貸款、找人與采購時享有更多的優(yōu)勢，同時也意味著可以對沖市場周期波動產(chǎn)生的風(fēng)險，手握更多的現(xiàn)金流。

因此，大中型企業(yè)在注重利潤的同時，也開始進(jìn)擊規(guī)模，以求撐過市場環(huán)境偏弱的冬天。根據(jù)去年的數(shù)據(jù)推測，今年年末規(guī)?？梢赃_(dá)到千億的房企，大約有三十家左右。

3、棚改貨幣化風(fēng)向微調(diào)，三四線市場樂觀不再

針對前段時間國開行總行回收棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)，全國一刀切的市場傳聞，7月12日住建部召開吹風(fēng)會表示，對于商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

對應(yīng)到2017年8月，住建部等六部委明確商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11 月，住建部進(jìn)一步明確，對庫存不足、房價上漲壓力較大的城市，仍主要采取貨幣化安置的 2018 年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

棚改貨幣化安置始于2014年，彼時將棚戶區(qū)和城中村改造納入國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。與之相配套，央行推出了總量高達(dá)萬億元以上的低利率PSL支持棚改。此后，貨幣化安置比例迅速抬升，從2014年的9%攀升至2016年的48.5%。棚改開工套數(shù)亦顯著增加，從2013年的304萬套迅速增加至2015年的601萬套。2017年底，住建部進(jìn)一步明確啟動新的棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，2018-2020年三年共1500萬套，其中2018年計(jì)劃為580萬套。

同時據(jù)住建部透露，今年1-6月棚改已開工363萬套，目標(biāo)完成率達(dá)62.5%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，從城市等級上來看，2017年一線、二線及三四線城市棚改總套數(shù)分別為9.1萬套（占比 1%）、107.3萬套（占比18%）、492.6萬套（占比81%），可見三四線城市是棚改的主戰(zhàn)場。其中黑龍江、青海、新疆和甘肅的三四線城市棚改貨幣化安置面積占銷售面積比重的50%以上。對于三四線城市的去庫存化來說，棚改有著較大的推動作用。

總的來說，棚改政策給樓市整體帶來的風(fēng)向調(diào)整還不是很大。對于布局較為均衡或深耕一二線城市的房企來說，影響較為有限。不過，一些在三四線城市廣泛布局的房企，局面可能就不會那么樂觀了。

4、資管新規(guī)細(xì)則出臺 房企困境或?qū)⒕徍?/strong>