觀點指數(shù) 8月21日，萬科舉行2018年中期業(yè)績投資者會，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝先生、執(zhí)行副總裁兼首席運營官張旭先生、執(zhí)行副總裁兼首席財務(wù)官孫嘉先生、副總裁兼董事會秘書朱旭女士出席并答投資者問。

以下為投資者會內(nèi)容，觀點指數(shù)整理出來作為紀要，僅供投資者適當參考，并非個股推薦。

Part 1 業(yè)績回顧

一、財務(wù)指標

1.收入與利潤：上半年營業(yè)收入為1059.7億元，同比增長51.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占95%，物業(yè)服務(wù)及其它業(yè)務(wù)收入所占比例為5%。

上半年凈利潤135.2億元，同比增長34.5%。歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。毛利率為27.3%，連續(xù)三年穩(wěn)步提升。

全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，較2017年同期增加0.28個百分點。

每股基本盈利0.83元，同比增長24.9%。

2.資產(chǎn)與負債：總資產(chǎn)13452.4億元，比上年末增長15.43%，凈資產(chǎn)1348.9億元，比上年末增長1.67%，其中在手現(xiàn)金1595.5億元。

有息負債2269億元，增長19%，其中一年以上的中長期負債占有息負債的73.1%。剔除預(yù)收款項的負債與總資產(chǎn)比例為46.3%，較上年末下降2.7%。凈負債率只有32.7%，處于行業(yè)較低水平。按幣種劃分，人民幣負債占比68.4%，外幣負債占31.6%。

按照融資的渠道來分，銀行借款占60.4%，債券占21.3%，其他占18.3%。境內(nèi)債占67.9%，境外債占了32.1%。

由于萬科的主要業(yè)務(wù)都在境內(nèi)，收入和支出都以人民幣計算，外幣負債占總有息負債的31.5%，其中95%以上都是長期負債，因此短期的匯率波動對公司的影響比較有限。

同時萬科也在持續(xù)動態(tài)監(jiān)測匯率波動與外債頭寸，會優(yōu)先選擇自然對沖，同時也使用套期保值工具來降低敞口部分匯率風(fēng)險。目前已經(jīng)簽署了15.3億美元與35億港元外幣借款的境內(nèi)遠期外匯契約，截至7月底公司外匯的風(fēng)險敞口小于12億美元。

二、業(yè)務(wù)發(fā)展

1.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1）銷售情況：上半年銷售面積2035.4萬平方米，同比增長8.9%，銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，銷售均價約為15000元，均價走勢平穩(wěn)，基本與去年持平。

新推盤去化率在76%，與去年持平。一線城市銷售金額比例由2016年的26%下降至今年的18%。銷售產(chǎn)品中有85.9%的比例是住宅，10.9%是商業(yè)辦公樓，3.2%是其他配套。住宅中91%以上都是144平方米以下的中小戶型。

結(jié)算收入增長53.6%，1006.4億元，結(jié)算均價1.43萬元/平方米，同比增長20%。結(jié)算毛利率上半年是27.3%，同期增長2.5個百分點。

已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額在2018年上半年為5200億元，面積為3693萬平方米，相較2017年末分別增長25.5%和24.7%。

新開工面積2321萬平方米，同比增長40.2%，占全年計劃的65.5%，超過去年同期占比56.6%。竣工917.2萬平方米，同比增長44.1%，占全年竣工計劃的34.9%，超過去年同期占比26%。所以預(yù)計全年竣工面積與年初計劃持平。

2）土地儲備：拿地情況，上半年萬科累計獲取新項目117個，總規(guī)劃面積2049萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建面為1143.9萬平方米，支付權(quán)益地價款總額為578億元。拿地金額占全口徑銷售金額的35.3%，近三年來都保持在30%~37%比較穩(wěn)定的水平。

按照全口徑計算，拿地金額中50.1%來自于股權(quán)合作。計算權(quán)益后股權(quán)合作的比例為41.8%。上半年拿地最多的上海區(qū)域，南方地區(qū)拿地的比例相對較低。

按城市等級劃分，絕大部分拿地在二線城市及以下，一線城市拿地只占3%左右。

平均地價有所下降，上半年平均地價為5054元/平方米，原因第一是在一線城市拿地比例較少，第二是更多的依賴于股權(quán)合作的方式拿地，第三是土地市場在2017年7月份以來熱度有所降溫，溢價率有所下降。

截至6月末，主要開發(fā)項目859個，總建筑面積1.43億平方米，其中在建8187.6萬平方米，規(guī)劃中面積為6081.6萬平方米。舊改項目中權(quán)益建面為282.4萬平方米。

2.萬科物業(yè)

上半年營業(yè)收入41.6億元，同比增長29.8%，營業(yè)利潤6.76億元。服務(wù)面積累計簽約面積超過4.7億平方米，其中50%是非自持項目。

服務(wù)內(nèi)容除保安保潔外，已經(jīng)拓展到了租售電商停車場等增值服務(wù)。服務(wù)對象已經(jīng)延展到了政府辦公和企業(yè)總部的物業(yè)服務(wù)，以及城市的服務(wù)。

3.集中式租賃住宅

截至6月末，萬科已經(jīng)覆蓋三十個城市，累計獲取房間超過16萬間，開業(yè)六個月以上的集中式租賃住宅，平均出租率達到92%。

4.物流倉儲

萬緯已布局32個城市，服務(wù)超過60余個客戶，累計獲得了84個項目。在管可租賃面積為626萬平方米，其中41個項目已經(jīng)建成運營，穩(wěn)定運營項目平均出租率可達95%。

今年7月份收購了太古實業(yè)旗下的7個冷庫。已經(jīng)實現(xiàn)了對國內(nèi)一線城市和內(nèi)陸核心港口城市的布局。

5.商業(yè)開發(fā)和運營

1月份萬科聯(lián)合印力收購了凱德商用在國內(nèi)的20個購物中心，目前印力商業(yè)平臺運營共126各項目，建筑面積915萬平方米。自持項目已開業(yè)79個，包括53個購物中心。

6.其他服務(wù)

產(chǎn)業(yè)和辦公服務(wù)已布局20個城市，建筑面積超過600萬平方米。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)布局15個城市。

教育方面，萬科運營超過20個全日制學(xué)校，超過100個社區(qū)營地以及超過10個戶外營地。

上半年，萬科旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場2017-2018雪季累計客流量超過55 萬人次。今年7月，集團成功發(fā)行了萬科松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃。

Part 2 投資者問答

投資者：上半年土地均價在5000元左右，比去年7900元下降了很多。那么對應(yīng)的預(yù)估銷售均價是多少？預(yù)計的毛利率與之前買地時候有沒有差別？萬科的物業(yè)管理有沒有資產(chǎn)融資或者分拆上市的時間表？非開發(fā)物業(yè)的盈利占比會有多少？

張旭：今年的銷售均價為15364元，我相信這個價格會持續(xù)一段時間，未來的毛利率也會維持在一個穩(wěn)定的水平上。

祝九勝：雖然萬科的物業(yè)有明顯的進步，與同行相比也并不差，但是我們認為自己做的還不夠好，所以暫且還沒有分拆上市的計劃。

萬科堅持以真實現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，會采用估值的方法，但我們相信未來會服務(wù)更多客戶，創(chuàng)造更多價值，所以我們不擔(dān)心未來沒有利潤和盈利。

投資者：關(guān)于買地節(jié)奏，萬科今年二季度的同比銷售增長較慢，是因為萬科手頭現(xiàn)金比較多，在等地價回到相對合理的水平嗎？萬科之前拿地節(jié)奏較快，手頭現(xiàn)金一直都不多，但從今年3月份開始現(xiàn)金已經(jīng)相對較多，那么是不是代表萬科在策略和回報上的經(jīng)營方式是不是有所轉(zhuǎn)變？

張旭：今年上半年的買地節(jié)奏還是跟銷售回款掛鉤的，而且從銷售增長上來說，我們在一二線42個城市銷售增長9.9%，而根據(jù)統(tǒng)計這些城市在市場上的總體銷售是下降了2.4%，所以說我們基本是跑贏了市場環(huán)境的。

我們的投資原則是謹慎，根據(jù)每年現(xiàn)金流回款的比例和銷售的投資額度的“雙閥門”去考慮。而且萬科的投資策略不是基于城市等級的分類，而是基于城市的產(chǎn)業(yè)集聚、發(fā)展以及城市圈人口帶等因素。萬科也仍然保持著一貫謹慎的投資風(fēng)格。

投資者：管理層怎樣看待管理和規(guī)模的上限或者瓶頸的問題？未來3年萬科對于規(guī)模有什么樣的計劃？

祝九勝：房地產(chǎn)行業(yè)的天花板肯定是存在的，但我們不進行預(yù)測。我們對自己的要求是不能去賺最后一個銅板。

投資者：超短期融資優(yōu)勢可能在于融資快，利率成本較低，但是可能會有期限不匹配的問題，那么管理層對于最近的幾筆超短期融資的想法是什么樣的？是因為認為融資環(huán)境偏緊是短期現(xiàn)象，等待合適窗口再發(fā)中長期融資嗎？

祝九勝：比自己想法更重要的是周圍環(huán)境的變化，融資市場非常敏感的時候資源就會傾斜到好學(xué)生頭上去。同時萬科管理的特點是不賺最后一個銅板，也不在最難的時候把所有資源都用盡。最好的融資渠道和路徑都不用到盡，留有一點余地。

投資者：從股本回報率來看，現(xiàn)在地價正在上漲，以后也有可能下跌，那么公司盈利的頂峰會出現(xiàn)在什么時候？今年市場環(huán)境來看，三四線城市銷售相對較好，那么萬科有沒有去三四線城市擴張的需要？

張旭：我剛才已經(jīng)回答了我們進入城市的策略，不是按照一二三四線城市等級，而是根據(jù)城市圈城市群和城市帶來投資?？赡苓^去一段時間四五線城市銷售增長會高一些，一二線城市因為限價限購的因素有所下降。但是萬科關(guān)注的是真實的需求，相信持續(xù)的價值創(chuàng)造，而不會冒一些風(fēng)險去割韭菜。我們對開盤率和開發(fā)周期都有要求，原則是把房子賣好，把服務(wù)做好，并不在乎哪個城市的增長快慢。

祝九勝：目前公司不動產(chǎn)業(yè)務(wù)越來越多，萬科以ROE+ROA作為核算標準，不僅對投資者負責(zé)，對資產(chǎn)、對業(yè)主也要負責(zé)。

投資者：鉅盛華現(xiàn)在持有萬科的股票比例是多少？萬科跟其他幾家大型開發(fā)商相比增速可能稍弱，那么去年收購的廣信資產(chǎn)包現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)，這個資產(chǎn)包體量較大，是不是拖累了萬科今年銷售額的增幅？

朱旭：目前在17.9%。

張旭：廣信資產(chǎn)包價格是551億元，涉及到是二十年的時間長度，涉及的面比較廣。但是萬科也不是沒應(yīng)對過這樣的事情，無論對于投資節(jié)奏還是運營都沒有實質(zhì)性的影響。當然這個進度比投標的時候要慢，二十年形成的債權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜，好在廣東省政府和廣州市政府都非常支持。從今天來看這個方向是沒有問題的。