觀點(diǎn)指數(shù) 8月21日下午，碧桂園在香港舉行2018年中期業(yè)績投資者會，總裁莫斌、首席財務(wù)官伍碧君、營銷總程光煜以及財務(wù)資金中心副總左瑩出席了會議并答記者問。

以下為投資者會內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個股推薦。

Part1 業(yè)績回顧

一、運(yùn)營業(yè)績

1、銷售收入：截至2018年6月30日止六個月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%；合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。至2018年6月底，集團(tuán)業(yè)務(wù)遍布中國30個省，261個市，1051個縣鎮(zhèn)。

三四線居民棚改方面，由于直接受惠于貨幣化安置之后產(chǎn)生的交易增長，該部分業(yè)績在碧桂園整個銷售額里面占了2%左右。

今年下半年，碧桂園可售貨量7000億元左右，其中有1700億元是上半年所帶來，還有5000多億元新推貨量的計劃。另外，截止到今年6月底，碧桂園還有7700億元左右已售未結(jié)轉(zhuǎn)的未來收入儲備，除去增值稅的金額為7100億元左右，里面將有2200億元在下半年交付。

2、土地儲備與創(chuàng)新業(yè)務(wù)：截止目前，碧桂園包括潛在土地儲備超過4.6萬億平方米，其中1.8萬億平方米的一級土地儲備布局在一二線城市。公司目前有2200個項目正在實(shí)施，有2.6億平方米左右的項目正在建。

至2018年，碧桂園已成立長租事業(yè)部，在北、上、廣、深及武漢、廈門等一二城市籌備項目，在建房間數(shù)超過2.1萬間，預(yù)計年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)12個城市、46個項目同時開業(yè)。目前已開業(yè)的2000多間出租的情況看，達(dá)到3個月租期的出租率為91%左右。另外，至2018年6月底，科技小鎮(zhèn)方面落地項目達(dá)24個。

二、財務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金與利潤：上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入1318.9億元，同比增長69.7%；毛利約349.7億元，同比增長為104.6%；凈利率約163.2億元，同比增長94.9%；公司股東應(yīng)占利潤約129.4億元，股東應(yīng)占核心凈利潤約占129.5億元，同比分別增長72.5%、80.2%。

融資借貸：在合同銷售同比增長42.8%的前提下，2018年上半年，碧桂園凈借貸比率59.0%，凈借貸比率保持在70%以下。截止2018年6月底，公司可動用現(xiàn)金現(xiàn)金余額為2099.1億元，另有約2813.9億元銀行授信額度尚未使用。

Part2 投資者問答

投資者：剛才你們提到我們會放慢速度，我想知道這個速度會放得多慢？

莫斌：我們這兩個月出了一些事故，我們內(nèi)部也做了深刻的反思，而且我們主席和高管也召開了多次會議，我們需要更多的空間來做好我們的管理，把我們每一個環(huán)節(jié)的管控都要能做到一致。所以我們第一個舉措就是放慢發(fā)展速度，但并不是說我們不發(fā)展了，我們放慢發(fā)展速度是相對于我們自身的發(fā)展速度、相對于去年和前年的發(fā)展速度做一個調(diào)整，這個發(fā)展速度還沒有一個量化的指標(biāo)。

投資者：我問三個問題，第一個問題是有關(guān)SSGF這一塊，這個推進(jìn)會不會有什么阻力？因?yàn)橹岸贾vSSGF其實(shí)是加快周轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在放慢了，這個是不是還能繼續(xù)兼顧速度和安全？

第二個問題，碧桂園是大灣區(qū)最大的地主，許多在大灣區(qū)的企業(yè)都會講未來土地增值的空間，而不是說快周轉(zhuǎn)，想問一下碧桂園在大灣區(qū)的策略會是怎么樣，咱們在這邊獲取土地方面，有沒有一些優(yōu)勢？

第三個問題，最近看到三四線土地市場開始升溫的情，很多開發(fā)商下沉到三四線，會不會對咱們買地的成本或者是未來的毛利率有一個壓力？我們的毛利率是不是一個可持續(xù)的狀態(tài)？

莫斌：SSGF完全是碧桂園研發(fā)的，因?yàn)橹飨臀叶际菑氖┕て髽I(yè)出來的，我們都有一個夢想，就是怎么樣把建筑的安全和質(zhì)量，包括它的成本、速度、整個過程能夠最優(yōu)化，所以我們在兩年前就開始了研發(fā)，而且投入了專門的力量，我們成立了一個企業(yè)，現(xiàn)在有300人，其中有將近30%都是博士生，做研究工作，推行SSGF。

SSGF最大的特點(diǎn)就是它的安全和質(zhì)量可以得到保證，而且在環(huán)保方面特別突出，它可以節(jié)能減排，甚至做到零排放。我們現(xiàn)在正在推行SSGF的項目有近400個，到今年年底會有600個，明年會超過1200個項目，我們SSGF現(xiàn)在已經(jīng)到了4.0，希望后年能覆蓋所有的項目。

當(dāng)然在這個過程中會增加一定的成本，有些資源也會受到一定的限制，我們也正在解決這方面的問題，包括培訓(xùn)、資源的組合、成本，我們怎么樣進(jìn)一步研發(fā)，能夠讓我們的成本適合市場需求，我們正在推進(jìn)各項工作。

第二個問題，關(guān)于三四線和一二線土地方面的布局，我們是一個均衡的布局，大家已經(jīng)看到了，我們現(xiàn)在的土地儲備，如果包括我們潛在的，已經(jīng)超過了4.6萬億，其中1.8萬億的一級土地儲備就是布局在一二線，而且大部分布局在大灣區(qū)。

關(guān)于土地市場，特別是對下半年的土地市場，我們說放慢發(fā)展速度，其中投資我們會更加謹(jǐn)慎，在今天之前我們所有的土地，我們?nèi)カ@取的過程中都是根據(jù)當(dāng)?shù)氐南迌r去倒推我們的技術(shù)指標(biāo)來獲取土地的，所以我們的土地獲取也是有效益邊際可以保證的。從現(xiàn)在到今年的年底，我們希望我們放緩了一下步伐，能夠騰出更多的空間，把我們現(xiàn)有的項目的安全和質(zhì)量真正的做好，這就是我們下半年土地獲取的一個策略。

伍碧君：毛利率方面，近兩年都不會有太大的改變，未來我們也希望能做到令人滿意。

投資者：有兩個問題想請問一下管理層，第一，是有什么其它的原因?qū)е卤坦饒@要放慢增長的速度嗎？公司在3月份的時候講下沉到五六線城市，是不是在擴(kuò)張的時候，有一些沒有預(yù)見的問題或者是難度，讓碧桂園一步一步放慢了增長速度呢？

第二個問題，對碧桂園來講，整個融資現(xiàn)在也不是最好的時機(jī)，未來半年到一年碧桂園的融資是什么樣的計劃，是境內(nèi)、境外？或者是怎么控制外匯窗口這個事情？

伍碧君：融資環(huán)境大家現(xiàn)在都應(yīng)該很清楚，具體的就不講了，至于碧桂園怎么安排，我們在國內(nèi)的融資渠道是非常廣泛的，我們經(jīng)常說這條路不通，我們還有別的路。另外我們也出去做了收緊的準(zhǔn)備，現(xiàn)在我們的現(xiàn)金余額已經(jīng)到了2000億，我們也做好了融資環(huán)境進(jìn)一步收緊時候的應(yīng)對措施，所以在融資這一塊對我們來說不會造成太大的困惑。

莫斌：各位投資者看一下我們現(xiàn)有項目銷售的價格，以及現(xiàn)有項目去化的情況，以及現(xiàn)有項目的回款，應(yīng)該說對我們的毛利率的支持是非常高的。再有一個就看看我們的土地儲備，大家也可以測算一下，在未來的幾年都可以支撐好公司的持續(xù)健康的發(fā)展。

另外關(guān)于下沉到五到六線城市的投資，我們稍微做了一個調(diào)整，我們實(shí)行的是精準(zhǔn)覆蓋，我們會針對城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一些縣鎮(zhèn)的發(fā)展，以及人口的數(shù)量，以及市場的需求。

伍碧君：剛才提到外匯的問題，我們目前是做了50%左右的對沖。

投資者：第一個問題，還是想先問一下快慢的問題，公司（慢下來）真的沒有任何數(shù)量化的指標(biāo)嗎？

第二個問題，現(xiàn)在三四線市場局面也出現(xiàn)了一些變化，在部分房價漲幅過快的三線城市也會有一些政策的壓力，所以想問一下碧桂園對后市的看法和一些策略上的應(yīng)對方式怎樣？

最后再稍微追問一下融資方面，國內(nèi)方面，特別是我們現(xiàn)在非并表的項目，也就是體外的這部分融資規(guī)模大概有多少？內(nèi)部的融資成本是一個什么樣的區(qū)間？

伍碧君：其實(shí)體外的部分我們的融資成本和你看到的是差不多的，規(guī)模方面，你在資本市場看到的我們主要發(fā)的是供應(yīng)鏈的ABS，大概是500億。

程光煜：關(guān)于三四線城市，目前部分城市受調(diào)控政策的影響，我們看到調(diào)控政策總體來講對于市場的影響是正面的，我們認(rèn)為是使得房地產(chǎn)市場宏觀上看是向著一種穩(wěn)健的、穩(wěn)定的、長期的、健康發(fā)展的局面推進(jìn)，所以我們相信對于宏觀的局面上，對我們這樣的企業(yè)的影響是不會太大的。

同時，三四線城市呈現(xiàn)出比較明顯的離散性，所以莫總這樣一個要求不光是在投資方面以精準(zhǔn)覆蓋的方式進(jìn)行，在生產(chǎn)運(yùn)營和產(chǎn)品推出上做合適的量、合適的產(chǎn)品，這樣看來整體來講對我們的銷售，起碼從最終的銷售成果方面的影響有限。

莫斌：關(guān)于發(fā)展速度的調(diào)整，我們在發(fā)展過程中，需要怎么樣確保安全和質(zhì)量能夠和我們的規(guī)模發(fā)展是相匹配的，所以我們公司確定了寧可發(fā)展慢一點(diǎn)，也要發(fā)展得穩(wěn)一點(diǎn)，這是我們定的一個大方向。

為什么沒有量化指標(biāo)呢？我們出現(xiàn)了一些問題，我們要控制好我們的規(guī)模增長，讓管理能夠匹配上。管理一旦匹配上的時候，自然規(guī)模的增長又會出現(xiàn)一個新的發(fā)展。我們現(xiàn)在有足夠的土地儲備，我們有2200個項目正在實(shí)施，我們有差不多2.6億平米的項目正在建，這種規(guī)模是行業(yè)里從來沒有遇見過的。

投資者：看到公司今年上半年有88億的利息資本化，比去年翻了一倍，占收入大概7%左右，這個利息資本化的余額目前有多少？會不會對將來的毛利造成負(fù)面影響？同時也看到大量的遞延稅收負(fù)債，是不是跟這個利息資本化有一定關(guān)系？

第二個問題，看到我們的聯(lián)營企業(yè)的利潤水平一直不是特別好，今年上半年是虧損2個億，為什么在2015、2016年這么好的市場下，聯(lián)營公司還反而錄得一個虧損？

伍碧君：剛才您說的利息資本化的余額，我要下去收集一下數(shù)據(jù)再給你。

左瑩：我補(bǔ)充一下，現(xiàn)在我們的在建物業(yè)里面一共有165億的利息資本化，在2018年上半年結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本里面大概是每平方米291塊，這應(yīng)該是一個比較正常的范圍。因?yàn)槲覀兗瘓F(tuán)的在建面積很大，所以基本上我們的借貸規(guī)模跟我們的在建面積比是很小的，所以所有的利息基本上都可以用到資本化到融資的成本里面去。

伍碧君：遞延稅款主要是與我們?nèi)ツ曜龅帽容^多的收并購有關(guān)。另外你說聯(lián)營、合營的虧損2個億，前兩個月我們內(nèi)部也有發(fā)文，說盡量要縮小聯(lián)營、合營的范圍，其實(shí)聯(lián)營合營做起來確實(shí)沒有像我們獨(dú)資、占大股，或者我們操盤的公司那么好，賺錢那么容易，因?yàn)楹献鞣蕉啵蠹覅f(xié)商起來也比較困難，這一塊我們現(xiàn)在也在縮小比例。

投資者：剛才莫總在演講的時候提到一個詞叫“刮骨療傷”，想問一下，現(xiàn)在公司總結(jié)下來，覺得這個毒到底在哪里？我們是需要把什么東西刮掉，然后才能讓安全的問題走上比較好的路徑？

第二有關(guān)安全事故的方面，看到資本市場的反映很劇烈，但是在8月份，在銷售市場方面對安全事故是不是也有相應(yīng)的一些變化？或者國內(nèi)的銀行信貸有沒有一些變化？

還有看到剛剛在介紹的時候把農(nóng)業(yè)、機(jī)器人、長租公寓、科技小鎮(zhèn)也都專門提出來做一些表述，農(nóng)業(yè)和機(jī)器人這些板塊是在上市公司里面做的一件事情嗎？還是說其實(shí)是在上市公司體系以外的？

另外看到一個數(shù)字，上半年花了3個億做研發(fā)的支出，這部分是會隨著碧桂園服務(wù)的拆分變到碧桂園服務(wù)的開支？還是說一直會維持在2007（碧桂園股票代碼）的資本開支里面？如果是維持在2007的話，我們對全年的研發(fā)投入會是多少？

莫斌：關(guān)于機(jī)器人這個部分，是在我們上市公司體內(nèi)的。我們?yōu)槭裁醋鰴C(jī)器人？其實(shí)和我們的主業(yè)是息息相關(guān)的，我們做機(jī)器人，用一個最通俗的方法來說，就是我們帶著訂單做機(jī)器人。比如說我們現(xiàn)在的建筑機(jī)器人，現(xiàn)在我們的建筑面積1個億平方米，完全是需要建筑機(jī)器人的，未來仍然是可以規(guī)模發(fā)展的，機(jī)器人能夠帶來更好的質(zhì)量和安全，這是我們要做的。

另外你可以看到我們每年交房的面積、套數(shù)、服務(wù)的業(yè)主，我們的服務(wù)機(jī)器人也是有大量的市場應(yīng)用空間的，基于這些應(yīng)用空間，我們做機(jī)器人是很有針對性的，我相信我們機(jī)器人產(chǎn)業(yè)如果這樣做下去的話，有可能會像碧桂園物業(yè)服務(wù)一樣，碧桂園這種服務(wù)可以給各位投資者帶來很大的回報。

關(guān)于刮骨療傷，我們的毒在哪里？其實(shí)我們真正的看重的是我們對安全的重視程度不夠。因?yàn)槲覀冏鳛闃I(yè)主，作為建設(shè)方，更多的重視的是質(zhì)量，沒有重視到我們的上下游合作伙伴的安全，所以我們要敬畏生命，要安全第一、以人為本。

程光煜：關(guān)于市場反饋這一點(diǎn)我補(bǔ)充一下。一是在銷售實(shí)踐的過程中，對于新客戶的品牌認(rèn)可程度是有明顯下滑的，這是在我們新客戶初次到訪和新客戶的直接接觸過程中，客戶會有一定的疑問或者疑慮。第二是在成交的結(jié)果上，我們認(rèn)為對成交的影響可控。

伍碧君：授信這一塊，因?yàn)樵谑虑槌鰜碇螅覀兊谝粫r間就跟我們的合作銀行做了充分的溝通，所以到目前為止我們的授信額度是沒有減少的。

投資者：公司7月份的數(shù)據(jù)，我們看還是很好的，可以講一下8月份的整體狀況，以及對下半年的展望？三四線今年的負(fù)債率、杠桿率也上升，之前是棚改貨幣化給了很多資金，這部分政策對三四線的影響還是非常大的，我們怎么應(yīng)對這個問題？

程光煜：7月我們已經(jīng)公告了，8月還沒結(jié)束，還沒到公告期，我們從一線的銷售實(shí)現(xiàn)來看，整個市場還是比較穩(wěn)定的，也就是說還會保持一個比較平穩(wěn)的銷售節(jié)奏。

第二個問題，關(guān)于三四線居民的棚改問題，我們也統(tǒng)計了在前后一段時間直接受惠于貨幣化安置之后產(chǎn)生的交易增長，在我們整個銷售額里面只占2%左右，所以我們認(rèn)為單一政策調(diào)整對目前的銷售的影響有限。

投資者：我想提幾個問題，第一，碧桂園的規(guī)模非常大，是中國房地產(chǎn)業(yè)有史以來沒有達(dá)到的高度，想問一下我們是怎么管控的？企業(yè)文化這一塊，公司是怎么來影響、管控這么多項目和員工的？

第二個問題，很多朋友擔(dān)心“草原上的草不夠碧桂園吃了”，想問一下碧桂園未來的空間在哪里？我們?nèi)木€現(xiàn)在增長得很快，下一步我們是不是有足夠的需求？還有維持這么大的體量有沒有什么困難？

第三個問題，看到在機(jī)器人、農(nóng)業(yè)方面公司都有布局，我們有沒有一個完整的規(guī)劃，比如說更多的向金融或者是其它方面擴(kuò)張，我們有沒有一個更廣闊的轉(zhuǎn)型的思路和計劃？

莫斌：關(guān)于碧桂園的管控，的確對我們是一個挑戰(zhàn)。我舉兩個簡單的例子，第一，我們強(qiáng)調(diào)的是對焦深耕，我們是以總部、區(qū)域、城市公司、項目，根據(jù)規(guī)模的發(fā)展我們四級管控，但是這種四級管控并不是把管理鏈條拉長，而是授權(quán)空間更進(jìn)一步加大，讓每一個區(qū)域真正打造出一個小碧桂園。

第二，我們的財務(wù)管控是垂直管控的，我們的財務(wù)管控力度必須加強(qiáng)，作為財務(wù)體系的最高標(biāo)準(zhǔn)，對我們財務(wù)整個線條的體系，從人員的配置，包括人員的晉升，包括薪酬的制定，包括各項財務(wù)指標(biāo)的下達(dá)，都是垂直體系的。還有我們的信息化，我們也會通過信息化的手段，高效地把我們的管理做得更好。

關(guān)于企業(yè)文化，我們更多的是通過總部的一個培訓(xùn)，我們有一個強(qiáng)大的培訓(xùn)機(jī)制，這個培訓(xùn)機(jī)制可以讓我們新進(jìn)來的人員和我們的學(xué)生都能感受到碧桂園的企業(yè)文化。當(dāng)然我們的合伙人機(jī)制，的的確確在里面起到了重要的作用，但是它起的重要作用和我們的文化價值觀匹配，現(xiàn)在也是我們需要進(jìn)一步去完善的方面。

未來的房地產(chǎn)市場到底有多大，我想你們也可以看到，去年中國是13萬億的房地產(chǎn)的市場，今年我相信這個市場規(guī)模相比去年也應(yīng)該是要超過10萬億，所以對碧桂園來說，我們市場空間還是蠻大的，當(dāng)然我們的布局會一二三四線，會有個均衡的布局，這就是我們的方向。

左瑩：大家比較關(guān)注增長速度的問題，我補(bǔ)充一點(diǎn)近期的數(shù)字，剛剛也有提到，我們有2.8萬億的貨量，然后還有1.8萬億的潛在土地儲備，今年下半年我們大概可售貨量差不多會到7000億左右，其中有1700億是今年上半年帶來的，還有5000多億新推貨量的計劃，所以下半年的銷售，整個貨量保障還是很足的。

另外我們截止到6月底，還有差不多7700億的已售未結(jié)轉(zhuǎn)的未來收入的儲備，除去增值稅的金額也有差不多7100億，這里面會有2200億在下半年交付，所以給我們整個全年的業(yè)績還是有一個很強(qiáng)的保障。另外就是2018年下半年的銷售里面也有一小部分是可以在當(dāng)期確認(rèn)收入的。

莫斌：還有我們的新產(chǎn)業(yè)布局，都一定是圍繞地產(chǎn)主業(yè)，怎么樣去跟它形成一個有效的聯(lián)動，不但主業(yè)能夠借助新產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展，新產(chǎn)業(yè)借助主業(yè)也有一個長遠(yuǎn)的發(fā)展，它做好一個聯(lián)動效應(yīng)，我們會做好這樣的布局。

投資者：剛才提到關(guān)于放緩腳步這四個字更明確的定義是在于管控現(xiàn)在在建項目的質(zhì)量，合理控制新增的體量的增速，可不可以理解為未來在土地獲取的方面會合理放慢腳步？還是說會一貫秉持公司的逆周期拿地的作風(fēng)？

莫斌：下半年的土地獲取，我們是持一個審慎獲取的態(tài)度，我們要精準(zhǔn)獲取，我們叫精準(zhǔn)覆蓋。精準(zhǔn)獲取就是一定能算得過帳的，而且是一定滿足我們各項財務(wù)指標(biāo)的我們才獲取。是否順周期還是逆周期，這個根據(jù)市場的需求看，今年下半年的市場需求，包括投資者都各有各的安排。