2017年，一路向好的中國(guó)房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場(chǎng)景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長(zhǎng)短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢(shì)一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對(duì)話，借此洞察中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：太古地產(chǎn)行政總裁白德利，以及寶龍地產(chǎn)總裁許華芳。

白德利

太古地產(chǎn)生意經(jīng)

時(shí)間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時(shí)間也是太古的敵人”。

“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”太古地產(chǎn)行政總裁白德利先生在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，用這句話回應(yīng)了一個(gè)疑問，言語中帶著不容置喙的自信。

七月午后的北京，正陷入大雨前的燥熱，空氣中熱浪翻騰。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一間客房里，我們與白德利隔著一張簡(jiǎn)易的桌子對(duì)坐。兩個(gè)小時(shí)的采訪中，不管是溫和的還是尖銳的問題，白德利始終保持著平穩(wěn)的語氣與開放的態(tài)度。

白德利所稱的150年歷史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麥門號(hào)”輪船從英國(guó)出發(fā)遠(yuǎn)赴上海，滿載著英國(guó)施懷雅（Swire）家族在遠(yuǎn)東擴(kuò)張的希望。為便于在滬發(fā)展貨運(yùn)事業(yè)，12月，約翰·賽繆爾·斯懷雅與合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。

自此，這家英資企業(yè)以“太古”之名開啟了在華風(fēng)光又曲折的歷史。雖然受到戰(zhàn)亂的影響，太古曾于20世紀(jì)五十年代撤出上海，但在2016年，距離其首度入滬150年后，太古集團(tuán)又以興業(yè)太古匯這一作品宣告“回歸”。

如今，太古已然成為一家龐大的多元化跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，名下的太古方糖、國(guó)泰航空、太古廣場(chǎng)更是為香港及大陸所熟知。

與一百多年前急速擴(kuò)張的步伐大為不同，目睹各行各業(yè)興亡榮衰之后的太古，似乎更顯從容，地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是如此。

在與太古地產(chǎn)深度交流后，會(huì)發(fā)現(xiàn)它對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)理念篤定非常，并且在市場(chǎng)洪流中堅(jiān)持著自己的商業(yè)邏輯。

2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)頗不平靜的一年，對(duì)于住宅開發(fā)商而言，應(yīng)接不暇的樓市地市政策增添了后市的不確定性，如何延續(xù)上一年的佳績(jī)讓他們絞盡腦汁。

與此同時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)亦非風(fēng)平浪靜，國(guó)內(nèi)兩大知名商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商SOHO中國(guó)及萬達(dá)集團(tuán)緊連著出售旗下的核心物業(yè)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂，內(nèi)地地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)能力、負(fù)債情況亦再度受到關(guān)注。

在這一事件面前，白德利表現(xiàn)出與市場(chǎng)主流反應(yīng)所不同的判斷邏輯。聽完關(guān)于對(duì)上述市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的發(fā)問，來華工作多年的白德利，未來得及聽翻譯便脫口而出：“萬達(dá)賣了酒店項(xiàng)目，但是有人愿意接手呀！”

白德利一語道出他對(duì)酒店這類重資產(chǎn)項(xiàng)目的傾心之意，然后一一列舉了成都博舍、北京瑜舍所獲取的成績(jī)，并不忘流露自身對(duì)即將開業(yè)的上海鏞舍的期待。

至于內(nèi)地地產(chǎn)商項(xiàng)目運(yùn)作方式、運(yùn)營(yíng)邏輯與港資的區(qū)別，白德利亦有自己的觀察。曾有業(yè)內(nèi)人士將部分港資、英資企業(yè)發(fā)展較慢歸因于過度看重項(xiàng)目的投資回報(bào)，即他們要預(yù)測(cè)到20%回報(bào)率才會(huì)出手，而中資則滿足于5%的回報(bào)率。

對(duì)于這樣的言論，白德利認(rèn)為太過片面了，不同開發(fā)商出于對(duì)開發(fā)周期的考慮，以及對(duì)買賣時(shí)間點(diǎn)的判斷會(huì)有很大的區(qū)別，“甚至有些港資企業(yè)的投資回報(bào)會(huì)低至2%或者0，僅是為了達(dá)到循環(huán)現(xiàn)金流的目的。”

借此，白德利亦重申，對(duì)于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物業(yè)需要長(zhǎng)期持有，太古更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量。

那么，在具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況下，太古是否認(rèn)為接下來將是發(fā)展的黃金時(shí)期呢？對(duì)這個(gè)問題，白德利的回答在不偏離太古向來含蓄低調(diào)風(fēng)格的同時(shí)，亦流露出了極高的自信。

他稱，未來十年太古非常愿意在香港和大陸市場(chǎng)發(fā)展更多項(xiàng)目，“我們還是專注于香港和大陸市場(chǎng)，而不是其他市場(chǎng)，因?yàn)槲覀冇X得這兩個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)足夠大了，足夠我們發(fā)展和進(jìn)一步投資。”

白德利表示，內(nèi)地、香港乃至全球土地或項(xiàng)目?jī)r(jià)格高企以及匯率的波動(dòng)，都有可能影響到太古進(jìn)一步投資的進(jìn)程，但他非常自信的一點(diǎn)是，太古擁有非常強(qiáng)大的現(xiàn)金流以及強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這是太古的優(yōu)勢(shì)。

“可以說，只要我們一旦決定了，我們是能夠買我們想要的東西，發(fā)展我們想要發(fā)展的項(xiàng)目。”

自2002年進(jìn)入內(nèi)地以來，太古在這十六年間發(fā)展了5個(gè)綜合體項(xiàng)目，其中有三個(gè)項(xiàng)目均是與國(guó)內(nèi)具有國(guó)資背景的企業(yè)合作。

與國(guó)資背景企業(yè)聯(lián)誼并能夠維持和諧穩(wěn)定的關(guān)系，對(duì)于具有海外發(fā)展背景的企業(yè)而言，并不多見。

針對(duì)這一問題，便有了白德利這句話：“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”

確實(shí)，時(shí)間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時(shí)間也是太古的敵人”。

在2016年接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，白德利曾提及太古正在籌劃的大連項(xiàng)目：2014年，太古與彼時(shí)的中信房地產(chǎn)及大連港置地簽署了協(xié)議，計(jì)劃在大連港發(fā)展內(nèi)地第六個(gè)項(xiàng)目，持股50%。

如今問及項(xiàng)目的進(jìn)展，白德利稍顯無奈地表示，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)終止了，“有時(shí)候時(shí)間也是你的敵人，可能我們來得不是時(shí)候”。

實(shí)際上，太古這種百年企業(yè)雖然歷史深厚，但若要有所創(chuàng)新、擴(kuò)大規(guī)模，或?qū)⒚媾R著“大象跳舞”一般的難度。外界看太古，更多是它不變的一面，但這家老牌企業(yè)其實(shí)亦在不斷探索，試圖與日新月異的市場(chǎng)同行。

許華芳

寶龍滬上全面出擊

在寶龍地產(chǎn)總裁許華芳看來，抓住上海市場(chǎng)便是寶龍的關(guān)鍵詞之一，他指出“2017年，寶龍?jiān)谏虾Ｒ娉鰮簟?/p>

近年來，關(guān)于“商業(yè)寒冬”的說法從未停止過，即便已呈現(xiàn)回暖的跡象，仍有一些企業(yè)黯然退場(chǎng)，其中不乏低調(diào)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步向前的房企。

在風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)界，如何找到適合自己的生存法則以應(yīng)對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，抓住上海市場(chǎng)便是寶龍的關(guān)鍵詞之一，2017年，寶龍?jiān)谏虾Ｒ娉鰮簟?/p>

2016年，寶龍?zhí)岢隽诵挛迥暌?guī)劃，確立將以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，在五年內(nèi)成為商業(yè)營(yíng)運(yùn)專家。具體到區(qū)域上，上海成為寶龍的核心，同時(shí)布局南京、蘇州、杭州、寧波、廈門和福州六大城市，重點(diǎn)關(guān)注地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目。

毋庸置疑，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，地理位置永遠(yuǎn)是決定產(chǎn)品價(jià)值最重要的因素。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交量達(dá)到人民幣2090億元，其中上海市場(chǎng)占據(jù)半壁江山，仍是中國(guó)地產(chǎn)投資的首選目的地，繼續(xù)占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。

2010年將總部從廈門搬至上海起，這里即成為寶龍最核心的布局所在地。2013年第一個(gè)項(xiàng)目曹路寶龍廣場(chǎng)正式開業(yè)后不到4年，寶龍已在上海布局包括七寶寶龍城、嘉定寶龍城、虹橋?qū)汖執(zhí)斓?、青浦寶龍廣場(chǎng)等16個(gè)項(xiàng)目。

2017年6月，寶龍以29.8億元，成交樓面價(jià)2.72萬元/平方米拿下楊浦區(qū)一宗商辦地。在寶龍2017年為數(shù)不多的拿地項(xiàng)目中，這無疑是最濃墨重彩的一筆，因其標(biāo)志著寶龍首次登入上海內(nèi)中環(huán)區(qū)域。

在上海加緊商辦市場(chǎng)調(diào)控下，選擇寫字樓產(chǎn)品進(jìn)軍市中心不失為一個(gè)明智的選擇。近年來，上海商業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展以及辦公樓需求日益旺盛，到2020年，上海將超越香港成為大中華地區(qū)最大的辦公樓市場(chǎng)。

不過，在寸土寸金的上海市場(chǎng)，土地供應(yīng)量正呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，隨著優(yōu)質(zhì)商辦地塊的獲取愈發(fā)艱難。對(duì)此，許華芳表示：“寶龍將及時(shí)掌握政策走向，關(guān)注工業(yè)用地轉(zhuǎn)性、城市更新項(xiàng)目，探索存量資源的獲取和開發(fā)渠道。”

在拿地方式上，許華芳認(rèn)為，要堅(jiān)持多元化，加大合作并購(gòu)力度；還要加大文化概念在拓展環(huán)節(jié)的植入，推動(dòng)形成寶龍?zhí)赜械?ldquo;文化+”的拿地模式。

如果說商業(yè)地產(chǎn)是寶龍地產(chǎn)的根基之所在，那么文化藝術(shù)則是經(jīng)營(yíng)理念的體現(xiàn)。在許華芳看來，文化藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，將為兩者的發(fā)展形成新的格局。

2016年8月，寶龍?zhí)岢隽?ldquo;商業(yè)地產(chǎn)+文化”的新理念，除了商業(yè)廣場(chǎng)外，寶龍旗下還有酒店旅游、藝術(shù)文化、工業(yè)信息等產(chǎn)業(yè)。截至2016年底，寶龍已創(chuàng)建并形成了由寶龍美術(shù)館、言午畫廊、寶龍畫院、寶龍藝術(shù)酒店、寶龍藝術(shù)中心等一系列產(chǎn)品構(gòu)成的文化藝術(shù)平臺(tái)，文化逐漸成為寶龍的又一大重要產(chǎn)業(yè)。

“利用寶龍?jiān)谖幕a(chǎn)業(yè)領(lǐng)域積累的優(yōu)勢(shì)，將商業(yè)地產(chǎn)與文化藝術(shù)相結(jié)合，打造出更多符合人們品位的、富有文化藝術(shù)氣息和居住氛圍的典型商業(yè)社區(qū)。”

談及未來，許華芳的目標(biāo)十分清晰：“寶龍并不甘于做個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭人，而是要打造城市綜合體運(yùn)營(yíng)商的品牌形象。”