編者按：2017年，中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)造了新的成交紀(jì)錄，“萬(wàn)億時(shí)代”已走過(guò)了一半的路程。進(jìn)入2018年，行業(yè)峰回路轉(zhuǎn)，看淡房地產(chǎn)的“小年”情緒繼續(xù)蔓延。

2018年3月22-23日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2018觀點(diǎn)年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大周期”。

圍繞關(guān)鍵詞小年、周期，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)觀察房企2017年經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，重磅推出“小年的糧倉(cāng)”系列深度原報(bào)道，通過(guò)分析、研究標(biāo)桿房企發(fā)展情況，他們將如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的“小年”？

觀點(diǎn)指數(shù) 2017年，房地產(chǎn)迎來(lái)了大年，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，全年共有17家房企突破千億大關(guān)，“碧萬(wàn)恒”三巨頭甚至已踏上5000億，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，“規(guī)模即話語(yǔ)權(quán)”成為共識(shí)。

與此同時(shí)，伴隨著大量城市出臺(tái)調(diào)控政策，在需求受限、成本上升的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)進(jìn)一步承壓，注重效益成為眾多龍頭房企的共同訴求。

面對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，作為“最賺錢(qián)的房企”，中海在追求規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)效益同步提高，已在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展航道上留下自己的印記。

換帥后的2017年，中海在規(guī)模與利潤(rùn)均有所突破，上半年經(jīng)營(yíng)溢利增加18%至321.3億港元，股東應(yīng)占溢利上升25.%至216.5億港元；據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)測(cè)算，2017年全年，中海實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為2439.6億港元（折合人民幣約2024.3億元），同比上升15.8%。

從各月的推盤(pán)情況來(lái)看，2017年中海依然保持著每月平均推售的習(xí)慣，除六月份單月銷(xiāo)售突破300億港元外，其余各月均游走在200億港元左右，波動(dòng)不算大；均價(jià)上，受益于中高端項(xiàng)目的推貨，中海銷(xiāo)售均價(jià)維持在1.6萬(wàn)港元/平方米，最高時(shí)突破1.8萬(wàn)港元/平方米，進(jìn)一步為利潤(rùn)的增長(zhǎng)提供空間。

土地方面，中海開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向公開(kāi)土地市場(chǎng)，2017年前11月共攬獲74宗地塊，總土地面積516.13萬(wàn)平方米，總樓面面積1724.08萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益面積1459.35萬(wàn)平方米，土地出讓金941.53億元，據(jù)測(cè)算，平均土地成本約為5461元/平方米。

規(guī)模追趕之下，2017年初中海定下1900萬(wàn)平方的開(kāi)工目標(biāo)，同比增長(zhǎng)148%。截至2017年上半年，中海新開(kāi)工面積約為932萬(wàn)平方米。

千億買(mǎi)地的中海邏輯

2012年以來(lái)，中海銷(xiāo)售額增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，2013年至2016年分別為1385億港元、1408億港元、1806億港元、2106億港元。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)測(cè)算，2017年全年，中海實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為2439.6億港元（折合人民幣約2024.3億元），而行業(yè)巨頭早已在5000億的路上狂奔。

規(guī)模漸漸成為中海進(jìn)一步發(fā)展的掣肘，新帥顏建國(guó)回歸后，在強(qiáng)調(diào)中海依然遵從利潤(rùn)優(yōu)先原則的同時(shí)，指出利潤(rùn)增長(zhǎng)將建立規(guī)模增長(zhǎng)之上，因?yàn)?ldquo;凈利潤(rùn)是規(guī)模乘以利潤(rùn)率”。

規(guī)模增長(zhǎng)的背后，必然少不了大量土地儲(chǔ)備的支撐。過(guò)去兩年，中海主要以并購(gòu)的方式獲取土地，2015年初，通過(guò)收購(gòu)母公司中建股份下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中海土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)29%；2016年，并購(gòu)的中信地產(chǎn)直接為其帶來(lái)3155萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源。

進(jìn)入2017年，走出整合余波、經(jīng)過(guò)人事大調(diào)整后，強(qiáng)調(diào)規(guī)模與效益并存的中海開(kāi)始將土儲(chǔ)投資轉(zhuǎn)向公開(kāi)土地市場(chǎng)。年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，中海管理層公開(kāi)表示，2017年土地市場(chǎng)投資金額為1000億港元，計(jì)劃新增土地約1600萬(wàn)平方米。

伴隨著拿地資金加大以及權(quán)力的下放，中海一改過(guò)去土地市場(chǎng)保守態(tài)度，頻頻現(xiàn)身各地土拍現(xiàn)場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月，中海共攬獲74宗地塊，總土地面積516.13萬(wàn)平方米，總樓面面積1724.08萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益面積1459.35萬(wàn)平方米，土地出讓金941.53億元。

拿地模式也發(fā)生變化，正如顏建國(guó)所言：“公開(kāi)市場(chǎng)上，在一線城市拿地會(huì)越來(lái)越困難，所以中海會(huì)聯(lián)合拿地，也會(huì)適當(dāng)參與棚改以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。”為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在一線城市土地市場(chǎng)上，中海多次嘗試聯(lián)合拿地。

以北京為例，中海年內(nèi)共拿下六宗地，其中有五宗地為合作地塊，包括2月份中海+首開(kāi)+保利+龍湖聯(lián)合體以23.25億元競(jìng)得北京房山商住地；4月份，上述聯(lián)合體又以127.2億拿下大興舊宮鎮(zhèn)兩宗地塊；5月份，中海+保利+天恒+中糧聯(lián)合體以41.5億拿下豐臺(tái)地塊；7月，聯(lián)合保利以16.8億元奪下大興地塊。

雖然在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更為激進(jìn)，但追求高利潤(rùn)的傳統(tǒng)，使得中海對(duì)成本的管控依然嚴(yán)格。顏建國(guó)透露，上半中海土地溢價(jià)率僅為38%。

一個(gè)小細(xì)節(jié)是，4月份聯(lián)合首開(kāi)+保利+龍湖以127億、平均溢價(jià)50%拿下的大興舊宮鎮(zhèn)兩宗地塊，并沒(méi)有出現(xiàn)在中海公布的新增土地列表上。有知情人士透露，中海正在籌劃退出，原因是交易價(jià)格超過(guò)其原定授權(quán)拿地價(jià)。

除了成本管控之外，中海在拿地的布局方面，依然傾向加強(qiáng)傳統(tǒng)主流業(yè)績(jī)區(qū)域。因此，在以無(wú)錫、杭州、蘇州、南京、寧波、南昌、上海等城市為主的華東地區(qū)，以及以深圳、海南、佛山、廣州、長(zhǎng)沙、東莞、中山為主要城市的華南地區(qū)，中海“補(bǔ)倉(cāng)”意愿十分強(qiáng)烈。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11月，中海在華東地區(qū)新增土地面積約為375.82萬(wàn)平方米，權(quán)益面積350.8萬(wàn)平方米，新增土地面積占比24.26%，位列六大地區(qū)第一位，同時(shí)因拿地成本高于其他區(qū)域，土地出讓金額占比高達(dá)39.1%；另一大倉(cāng)華南地區(qū)在前11月亦新增334.53萬(wàn)平方米土地，權(quán)益面積241.9萬(wàn)平方米，土地出讓金175.27億元，占比18.62%。

過(guò)去幾年，華東及華南兩大區(qū)一直是中海的業(yè)績(jī)大頭。2016年底，中海于華南地區(qū)的銷(xiāo)售金額為462.47億港元，占比高達(dá)26.9%，合約銷(xiāo)售面積226萬(wàn)平方米；華東地區(qū)緊隨其后，錄得合約銷(xiāo)售431.39億港元，占比25.1%。

進(jìn)入2017年，情況有所轉(zhuǎn)變，以北京、天津、濟(jì)南、太原、武漢等城市為主的華北地區(qū)一路領(lǐng)先。截至2017年11月，華北地區(qū)以425.6億港元奪得中海業(yè)績(jī)冠軍，銷(xiāo)售占比達(dá)28.25%；而北方地區(qū)（長(zhǎng)春、青島、大連、哈爾濱等）則以較低的銷(xiāo)售價(jià)格以及大量的推盤(pán)錄得334.63億港元，銷(xiāo)售占比22.22%，銷(xiāo)售面積291.37萬(wàn)平方米。

銷(xiāo)售金額的變化與中海的土地分布調(diào)整不無(wú)關(guān)系，觀點(diǎn)指數(shù)翻閱中海歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，近些年，中海華北地區(qū)土儲(chǔ)量一直處于不斷攀升的狀態(tài)，至2016年底，土地占比已從2013年的9.2%大幅增長(zhǎng)至28.5%；北方地區(qū)雖然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但占比仍達(dá)20.9%，位列第三。

還是“最賺錢(qián)的房企”嗎？

在房地產(chǎn)行業(yè)，中海有著“最賺錢(qián)的房企”的頭銜，2017年上半年，中海經(jīng)營(yíng)溢利增加18%至321.3億港元，股東應(yīng)占溢利上升25.%至216.5億港元，雖然稍微落后于大規(guī)模贖回永續(xù)債、凈利增長(zhǎng)近3倍達(dá)231.3億元人民幣的恒大，但凈利率依然高于其他房企。

受中建地產(chǎn)及中信地產(chǎn)兩大并購(gòu)案影響，2015年、2016年，中海的毛利率與凈利率均有所下滑。2017年，隨著售價(jià)提高、成本降低，原中信地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)水平也迅速上升到與中海原有項(xiàng)目接近的水平，兩項(xiàng)利率指標(biāo)均得以改善。

2017年中期，中海毛利率及凈利率分別為30.5%及24.8%，與2016年年底相比，分別增長(zhǎng)2.68%及2.2%，同時(shí)受益于毛利率好轉(zhuǎn)，物業(yè)銷(xiāo)售分部溢利同比上升33%至255.8億港元。

對(duì)于中海的高利潤(rùn)，業(yè)內(nèi)人士一貫以來(lái)將其歸結(jié)于銷(xiāo)售增長(zhǎng)、快速回款等“開(kāi)源”方面以及在“節(jié)流”領(lǐng)域所筑起的高城墻。

相對(duì)而言，中海近年來(lái)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)并不算快速，當(dāng)行業(yè)高歌猛進(jìn)，“碧萬(wàn)恒”三巨頭邁過(guò)5000億時(shí)，中海的銷(xiāo)售規(guī)模仍停留在2000億階段。不過(guò)，中海的銷(xiāo)售回款一直保持在較好的水平。

2017年上半年，受?chē)?guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊影響，中海銷(xiāo)售回款為848.9億港元，銷(xiāo)售回款率66.67%，與2016年底的89.70%相比有所下滑，但與2016年同期相比依然錄得增長(zhǎng)。

銷(xiāo)售回款帶來(lái)的直接影響體現(xiàn)在企業(yè)充裕的現(xiàn)金流上，截至2017年6月，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1195億港元，同時(shí)尚未動(dòng)用銀行融資額度為441.7億港元。

2017年中期，中海的銀行及其他貸款為855.3億港元，應(yīng)付票據(jù)為732.3億港元，其中，一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款為295.69億港元，占比34.57%，一年內(nèi)到期的應(yīng)付票據(jù)則為0元，因此，短期償債壓力并不大。

相對(duì)于“開(kāi)源”，中海的核心能力或許更體現(xiàn)在內(nèi)部管控及低融資成本為主的“節(jié)流”層面。

依托母公司中國(guó)建筑強(qiáng)大的工程施工成本控制，以及早期工程代建所積累的經(jīng)驗(yàn)，中海向來(lái)在工程費(fèi)用的控制上比其他房企更具優(yōu)勢(shì)。

2017年上半年，中海建安成本大幅下滑至185.2億港元，占銷(xiāo)售金額比例由2016年底的20.09%降至8.45%，顏建國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，上半年中海建安成本平均降低了20元/平方米。

三費(fèi)（財(cái)務(wù)費(fèi)用、分銷(xiāo)費(fèi)用、行政費(fèi)用）的控制上，中海同樣嚴(yán)格。觀察數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，近年中海三費(fèi)率雖然有所上升，但始終控制在行業(yè)低位，展現(xiàn)出強(qiáng)大的成本管控能力。

進(jìn)入2017年，三費(fèi)支出得到進(jìn)一步的優(yōu)化，上半年中海財(cái)務(wù)費(fèi)用僅為6.51億港元，比2016年中的11.56億港元下降近五成；分銷(xiāo)費(fèi)用為10.61億港元，同比下降19.04%，行政費(fèi)用12.35億港元，同比下降31.58%。

除此之外，擁有央企背景的中海有強(qiáng)大的融資能力，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，中海融資成本一直處于行業(yè)低水平，2013年至2017年中，其加權(quán)平均借貸成本分別為3.70%、4.45%、5.39%、4.76%、4.20%。

2017年末，中海聯(lián)手15家國(guó)內(nèi)外銀行，發(fā)起了共計(jì)180億港元史上金額最龐大的一筆銀行融資。據(jù)了解，此筆貸款年息為HIBOR(銀行間同業(yè)拆借利率)+1.38%，為房企2017年融資的最低成本。

與此同時(shí)，中海的凈借貸比率同樣控制在較低水平，2016年凈借貸比率從2015年底的37.3%大幅度下降至7.5%。截至2017年中期，在加大拿地、置換收購(gòu)中信地產(chǎn)的高息債券等綜合因素影響下，中海凈借貸比率上升至16.1%，仍處于行業(yè)低水平。

值得注意的是，在中海的利潤(rùn)核算之中，來(lái)自投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的影響同樣不可忽視。

住宅之外，選擇是什么？

房地產(chǎn)邁入白銀時(shí)代，諸如長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，盡管認(rèn)為住宅開(kāi)發(fā)依然存在發(fā)展空間，未來(lái)仍將投入90%的資源，但不可否認(rèn)的是，行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變之際，中海也開(kāi)始謀求住宅開(kāi)發(fā)之外的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

8月份發(fā)布的《致股東函》里面，中海對(duì)未來(lái)發(fā)展方向做出了清晰的闡述：未來(lái)3-5年，將主要資源投資于住宅開(kāi)發(fā)，在加快周轉(zhuǎn)、加快規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)的均衡增長(zhǎng)。

《致股東函》同時(shí)指出，面向未來(lái)，中海將逐步加大資源投入，加快提升持有型物業(yè)的營(yíng)收規(guī)模與運(yùn)營(yíng)水平，并強(qiáng)調(diào)，中長(zhǎng)期內(nèi)，持有型物業(yè)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)將成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

資料顯示，現(xiàn)時(shí)中海旗下共三大產(chǎn)業(yè)群，分別為住宅開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)與現(xiàn)代服務(wù)。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，顏建國(guó)亦表示，除了住宅開(kāi)發(fā)的90%的資源外，未來(lái)中海會(huì)將6%-8%資源用于持有型物業(yè)，1%-2%用于養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等新業(yè)務(wù)。

僅就目前而言，中海在養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù)尚未有新動(dòng)作，反而在天津?yàn)I海新區(qū)管理運(yùn)營(yíng)兩個(gè)物流基地，占地面積約53萬(wàn)平方米，在海南萬(wàn)寧、江西九江、安徽黃山等風(fēng)景區(qū)亦有發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)。

除此以外，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店組合而成的持有型物業(yè)被看成中海住宅之外的最大發(fā)展業(yè)務(wù)。截至2017年上半年，中海旗下持有寫(xiě)字樓達(dá)34棟，購(gòu)物中心6座，星級(jí)酒店10余家，租金總收入為港幣13.9億元，其中投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金總收入港幣11.6億元，同比增長(zhǎng)8.9%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為港幣2.3億元。

在顏建國(guó)的計(jì)劃中，中海持有型物業(yè)到2020年產(chǎn)生50億港元收入，中長(zhǎng)期目標(biāo)是達(dá)到100億港元。

不過(guò)，與租金增長(zhǎng)帶來(lái)的新利潤(rùn)點(diǎn)相比，不斷投入的持有型物業(yè)所帶來(lái)的資產(chǎn)增值對(duì)凈利潤(rùn)帶來(lái)的影響同樣值得關(guān)注。觀察歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中海每年來(lái)自投資物業(yè)公允值帶來(lái)的稅后凈收益在凈利潤(rùn)中的占比達(dá)到10%以上。

2017年上半年，中海來(lái)自投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)稅后凈收益為27.4億港元。此外，重新計(jì)量收購(gòu)前原持有一個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目權(quán)益公允價(jià)值增加為21.4億港元，合計(jì)占股東應(yīng)占溢利比例為22.54%。

截至2017年7月，中海商業(yè)地產(chǎn)已落成及在建商業(yè)項(xiàng)目中的投資性物業(yè)逾700萬(wàn)平方米，其中投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)面積約300萬(wàn)平方米，其余大部分項(xiàng)目將在未來(lái)的1-2年內(nèi)陸續(xù)落成啟用，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)自投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的稅后凈收益占比更大。

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