重磅發(fā)布 | 觀點(diǎn)指數(shù)·2018年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100
榜單綜述
1.三甲排位大異動(dòng) 萬(wàn)科重回榜首碧桂園滑至二位
作為開年來(lái)，首次正面對(duì)決的月份，前三甲銷售均破600億元。其中萬(wàn)科在1月的排位賽中重回榜首，暫時(shí)領(lǐng)先碧桂園、恒大一局，以652.3億元的銷售額位居Top100首位。
過(guò)去的1月，萬(wàn)科最大的動(dòng)作就是聯(lián)手印力收購(gòu)凱德20個(gè)購(gòu)物中心，將商業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)后，萬(wàn)科將更多的精力放在住宅銷售以及城市服務(wù)配套方面。過(guò)去的2017年，萬(wàn)科通過(guò)招拍掛、并購(gòu)及合作等方式累計(jì)獲得220個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積4868萬(wàn)平方米，權(quán)益面積2877萬(wàn)平方米。這也為今年的銷售增長(zhǎng)提供了充足的糧草。
2017年獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的碧桂園則以608億元跌至第二位，恒大1月憑借605億元的銷售額緊隨其后。
過(guò)去3年中，銷售前三甲的爭(zhēng)奪一直是月度及年度重頭戲。從一開始的“萬(wàn)恒綠”，到“恒萬(wàn)碧”，再到“碧萬(wàn)恒”，三甲房企經(jīng)歷過(guò)淘汰換新，也出現(xiàn)過(guò)較大的易位。從2018年1月的銷售來(lái)看，萬(wàn)科、恒大、碧桂園極有可能仍將是今年的前三甲。只是排位如何，就看接下來(lái)的11個(gè)月中誰(shuí)比較努力了。
暫時(shí)位列第三的恒大，2018年的銷售目標(biāo)是5500億元，這個(gè)目標(biāo)相較去年的5009.6億元的銷售額來(lái)說(shuō)，還是略顯保守。不過(guò)需要注意的是，恒大已成功將土地儲(chǔ)備焦點(diǎn)由三四線城市移至一二線城市；在熱點(diǎn)城市調(diào)控逐漸從嚴(yán)的趨勢(shì)下，恒大的銷售此舉可能帶來(lái)一定的銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)。
從1000億到3000億，再到5000億，碧桂園只用了5年，對(duì)于立志成為內(nèi)地銷售規(guī)模最大發(fā)展商的碧桂園來(lái)說(shuō)，單月608億元的速度顯得“理所當(dāng)然”。只是，在新的一年中碧桂園能否刷新銷售新高，銷冠的位置能否一如既往，值得期待。
2.保利、綠地、融創(chuàng)3千億之上如何奮進(jìn)？
三甲之后，出現(xiàn)斷層，沒(méi)有一家房企實(shí)現(xiàn)300-500億元的增長(zhǎng)。去年躋身3000億陣營(yíng)的保利、綠地、融創(chuàng)，今年1月分別實(shí)現(xiàn)279、150以及220億元的銷售額，其中保利、融創(chuàng)屬于僅有兩家實(shí)現(xiàn)200億銷售的房企。
逐個(gè)來(lái)看，對(duì)于喊話“2018年要回到前五，未來(lái)兩三年再站到前三位置”的保利來(lái)說(shuō)，在1月超過(guò)融創(chuàng)位居第四，不過(guò)還是需要警惕來(lái)自融創(chuàng)的壓力。過(guò)去的2017年保利合約銷售3092.27億元，即使算上保利置業(yè)的379億元，也距離3652.6億元銷售額的融創(chuàng)落后181億元。
未來(lái)在成功整合保利置業(yè)以后，能否實(shí)現(xiàn)董事長(zhǎng)宋廣菊口中的“重回行業(yè)前三”，可能需要保利再好好努力一番了。
“前有攔路虎，后有追兵”，面臨同樣境況的還有綠地。在2000億元銷售額上徘徊3年終于在去年順利晉升3000億元的綠地，首月就面臨黑馬的追擊。從榜單來(lái)看，150億元的銷售額僅相當(dāng)于2017年綠地的及格線。這一成績(jī)也讓綠地被金茂、中海、華夏幸福和龍湖擠出前6，屈身第10位。
融創(chuàng)新年繼續(xù)“收割”，忙于沖刺規(guī)模的同時(shí)，還不忘了抽空收購(gòu)萬(wàn)達(dá)股份以及處理樂(lè)視的相關(guān)事務(wù)。1月融創(chuàng)錄得220億元的銷售額，這一成績(jī)也讓融創(chuàng)保持在第4的位置。
住宅之外，開年首月融創(chuàng)開始尋求在商業(yè)地產(chǎn)上更大的發(fā)展。1月29日，融創(chuàng)投資95億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市投資人持有的3.91%股份，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平的提升和商業(yè)資源的整；1月16日，斥資5000萬(wàn)美元參與鏈家自如的40億元A輪融資，占股1.56%。
3. 金茂銷售同比逾7倍 年內(nèi)千億房企或超27家
在上市的第十個(gè)年頭，提出2019年進(jìn)軍千億、5年內(nèi)銷售達(dá)到2000億目標(biāo)后，新的一年金茂就開始馬不停蹄地趕超規(guī)模。1月份，金茂合計(jì)簽約面積59.17萬(wàn)平方米，簽約金額達(dá)到166.5億元。需要注意的是，對(duì)比2017年，金茂首月的簽約金額同比增幅就達(dá)到744.85%。
這也是榜單中，同比增幅最高的房企。166.5億元的銷售額讓其一躍晉升至第7位，這個(gè)排名也較2017年末的31位提升了24個(gè)位次。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入新年金茂在土地市場(chǎng)暫無(wú)所獲。但是僅2017年，金茂就斥資690億元在公開土地市場(chǎng)上獲取了21宗地塊，新增土儲(chǔ)合約409.39萬(wàn)平方米。在土儲(chǔ)充足的基礎(chǔ)上，今年金茂或許將成為下一個(gè)晉升千億的房企。
金茂之外，去年邁進(jìn)900億俱樂(lè)部的中南置地、正榮、陽(yáng)光城、泰禾4家房企都是千億房企的有力爭(zhēng)奪者。處于800億陣營(yíng)的雅居樂(lè)、魯能、榮盛發(fā)展和萬(wàn)達(dá)商業(yè)同樣是種子選手。從榜單來(lái)看，泰禾、中梁1月銷售均超過(guò)百億元，年內(nèi)達(dá)標(biāo)千億或許近在咫尺。
需要注意的是，去年實(shí)現(xiàn)百億到千億躍進(jìn)的龍湖，新年錄得良好的開局，單月160億元的銷售額為龍湖年內(nèi)沖刺2000億元奠定了良好的基礎(chǔ)。根絕龍湖2017年年會(huì)透露的信息，今年
龍湖打算供貨3000億元，另外還可能根據(jù)市場(chǎng)情況有所調(diào)整，彈性增加500億元。這個(gè)數(shù)字也比去年1305億元的供貨高出近168%。由此看來(lái)，新的一年龍湖對(duì)規(guī)模也是勢(shì)在必得。
過(guò)去的2017年，全國(guó)銷售超過(guò)1000億的房企達(dá)到16家。加上金茂、中梁，2018年這個(gè)數(shù)字或?qū)⑺⑿录o(jì)錄，擴(kuò)大到27家。未來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)可能只是強(qiáng)者與強(qiáng)者之間的較量。
4. 銷售超預(yù)期 Top100房企競(jìng)爭(zhēng)更加激烈
進(jìn)入新年，房地產(chǎn)行業(yè)的“小年情緒”蔓延，但是從房企的銷售額來(lái)看市場(chǎng)似乎并沒(méi)有普遍想象的那么寡淡。
2018年1月Top100榜單中，超過(guò)半數(shù)的房企銷售額都比去年同期錄得較大增長(zhǎng)。其中東原、中梁同比增幅均超過(guò)200%。金科1月百盤齊開，期間錄得銷售金額78.11億元，同比增幅超過(guò)150%。當(dāng)中重慶區(qū)域公司開盤16個(gè)，首月實(shí)現(xiàn)54.5億元，成為所有區(qū)域中的銷冠。2017年金科的全年銷售額為749.56億元，距離千億還有半個(gè)身位，接下來(lái)的11個(gè)月中如何把握銷售節(jié)奏，將是制勝的關(guān)鍵。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)要想實(shí)現(xiàn)彎道超車，規(guī)模是不能忽視的動(dòng)能之一。在觀點(diǎn)指數(shù)1月全國(guó)銷售Top100中，位于榜單后半部分的企業(yè)表現(xiàn)稍微有點(diǎn)掉隊(duì)。去年1月，Top100的門檻為7億，而今年則下降至5.05億元。按此估算，全年銷售100強(qiáng)的進(jìn)場(chǎng)金額或許將會(huì)進(jìn)一步下跌，200億元的門檻或許將難以預(yù)期。
在新的一年，房地產(chǎn)的集中度進(jìn)一步提升，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。品牌房企逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主力軍的同時(shí)，小房企的生存空間也被進(jìn)一步壓縮。在1月全國(guó)銷售Top100中，排名前20的房企占據(jù)TOP100銷售總額的64.2 %，排名前50的銷售額近乎占據(jù)整個(gè)榜單銷售總額的87%。
隨著調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)，土地拍賣市場(chǎng)的爭(zhēng)奪不僅需要運(yùn)氣，還需要資金和合作支持，未來(lái)小房企想在土地市場(chǎng)中搶得一席之地會(huì)更加艱難；而需求側(cè)、投機(jī)性需求被抑制后；小房企或?qū)⒚媾R嚴(yán)峻考驗(yàn)。
市場(chǎng)綜述
熱點(diǎn)城市供應(yīng)持續(xù)，房企拿地漸趨理性
“面粉”是房地產(chǎn)市場(chǎng)永恒的話題，進(jìn)入2018年圍繞土地的熱點(diǎn)依然熱度不減。
1月，土地市場(chǎng)最為顯著的特征就是供應(yīng)量整體環(huán)比下跌，同比增加4個(gè)百分點(diǎn)，出讓金額同樣出現(xiàn)環(huán)比下滑。
從不同城市觀察，在“房住不炒”的概念下，一些過(guò)去房?jī)r(jià)上漲壓力較大，庫(kù)存消化周期較短的一線城市土地供應(yīng)持續(xù)加大，土地出讓價(jià)格也熱度不減。二三線城市供貨節(jié)奏有所減緩，成交面積和成交金額出現(xiàn)雙降。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
以北京為例，開年首月北京累計(jì)有15宗地塊推出市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，土地面積合約119.58萬(wàn)平方米，成交金額（含流拍）532.63億元。相比2017年25%的平均溢價(jià)率，2018年北京土地溢價(jià)率平均只有12%。
從上述表格可以看到，宅地仍然是房企爭(zhēng)搶的熱點(diǎn)，雖然受“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”等條件約束，但還是錄得不小的溢價(jià)率。
和北京類似，1月全國(guó)土地市場(chǎng)的主力仍然是品牌房企，在限售價(jià)、配建自持面積等土拍規(guī)則越趨多樣化的大趨勢(shì)下，嚴(yán)格的競(jìng)買規(guī)則無(wú)疑提升了開發(fā)商拿地門檻和難度。在接下來(lái)的時(shí)間里，強(qiáng)者恒強(qiáng)，小房企想在土地市場(chǎng)中搶得一席之地會(huì)更難，而品牌房企搭伙納儲(chǔ)也會(huì)更加普遍。
另一個(gè)明顯的特點(diǎn)是，在保持搶地?zé)崆榈幕A(chǔ)上，房企變得更加理性。2018年1月，北京流拍地塊3宗，而在2017年全年，北京住宅土地僅有2宗流拍；1月17日，佛山高明區(qū)一宗商住用地也因無(wú)人競(jìng)價(jià)流拍。
調(diào)控力度從嚴(yán)，租賃住房試點(diǎn)落實(shí)至13城
2018年開年初，蘭州、合肥、廈門等地實(shí)現(xiàn)差別化調(diào)控，比如蘭州市對(duì)住房供求矛盾突出的主城區(qū)從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)等調(diào)控措施，對(duì)部分庫(kù)存較大的偏遠(yuǎn)地區(qū)以限售替代限購(gòu)。
就在市場(chǎng)認(rèn)為住房限購(gòu)措施是否要開始“松綁”時(shí)，住建部辟謠稱，此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是從嚴(yán)調(diào)控，并提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。
1月16日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合批復(fù)的《意見》，同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。
2017年8月，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)文件，確定第一批13個(gè)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，不過(guò)彼時(shí)落實(shí)的城市僅有北京和上海兩個(gè)。
隨著租賃住房試點(diǎn)落實(shí)至13城，也意味著進(jìn)入2018年，調(diào)控態(tài)度繼續(xù)強(qiáng)硬。
需要注意的是，在資金來(lái)源方面除了繼續(xù)降杠桿外，銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)彌補(bǔ)監(jiān)管制度的短板。去年12月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領(lǐng)域。
進(jìn)入2018年首月，銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)違規(guī)發(fā)放貸款案、違規(guī)票據(jù)案進(jìn)行處罰。1月首周，銀監(jiān)會(huì)一口氣連下三道監(jiān)管政策文件，密集程度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。因此，強(qiáng)監(jiān)管加上去杠桿無(wú)疑是2018年的關(guān)鍵詞。
在遭遇嚴(yán)監(jiān)管的情況下，房企也許將迎來(lái)融資難題和還債高峰。
房企提前“蓄水”，配股融資、海外發(fā)債現(xiàn)熱潮
2018年，在現(xiàn)有去杠桿限制下，國(guó)內(nèi)涉及到房地產(chǎn)貸款的相關(guān)渠道繼續(xù)從嚴(yán)，在這樣的大環(huán)境下，房企錢袋子被進(jìn)一步收緊。因此，在1月的資本市場(chǎng)上，更為明顯的就是房企“籌錢”的身影。
觀點(diǎn)指數(shù)觀察，僅在1月就已經(jīng)有不少房企開始進(jìn)行股權(quán)融資。1月17日，碧桂園擬以每股17.13港元的配售價(jià)格，配售4.6億股現(xiàn)有股份，占已發(fā)行股本的約2.16%，此次配股融資將為碧桂園帶來(lái)78.16億港元；此外，中國(guó)金茂配股籌資33億港元；新城發(fā)展折讓配股籌資15.46億港元。
需要明確的是，一般情況下配售股份會(huì)帶來(lái)股價(jià)的相應(yīng)下跌，融資成本也比債權(quán)融資成本相對(duì)較高。因此在選擇多元的情況下，房企會(huì)更傾向于債權(quán)融資。某種程度上，配股融資成為熱潮，是建立在信托、債券等重要融資渠道被限制的環(huán)境之下。
海外發(fā)債融資方面，隨著金融監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，不少公司不得不轉(zhuǎn)向了海外融資渠道。從2018年1月來(lái)看，香港資本市場(chǎng)有富力、碧桂園、旭輝、世茂等內(nèi)房企業(yè)相繼公布了發(fā)債融資需求，涉及金額均超過(guò)200億港元。
其中，恒大是已公布所有債券融資當(dāng)中額度最大的——1月的最后一天，恒大公布將發(fā)行180億港元5年期可換股債券，集資所得款項(xiàng)將用于償還債務(wù)及一般企業(yè)用途；更早之前的1月9日單天，就有泰禾、金科、碧桂園和時(shí)代地產(chǎn)4家內(nèi)地房企先后宣布發(fā)行五筆美元債，總規(guī)模約27.75億美元。
雖然房企將一部分的融資希望轉(zhuǎn)向海外，但是在涉房貸款全部嚴(yán)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢緊”窘境可能一時(shí)難以化解。
融創(chuàng)95億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)股份，領(lǐng)銜房企合作、投資之最
競(jìng)爭(zhēng)與合作并存仍是房企們相處的基礎(chǔ)性特點(diǎn)。雖然在土地、產(chǎn)品上爭(zhēng)得不可開交，但是進(jìn)入下半場(chǎng)，學(xué)會(huì)同行“合作共贏”或跨界躍升才是一個(gè)成功房企的必修課。
2018年開年，首創(chuàng)與遠(yuǎn)洋就以61億代價(jià)聯(lián)合奪得北京孫河“限價(jià)房”宅地；進(jìn)入月中，招商蛇口聯(lián)手平安銀行設(shè)立股權(quán)投資基金，為一二線項(xiàng)目輸血，該系列基金總規(guī)模為約100億元。
尤為值的關(guān)注的是，華夏幸福開始引旭輝、陽(yáng)光城等入局，以房地產(chǎn)開發(fā)布局為基準(zhǔn)，發(fā)揮各自的業(yè)務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，拓展合作領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)普遍的預(yù)測(cè)是，過(guò)去華夏幸福常以信托方式引入資金方，而如今信托融資渠道被限制的趨勢(shì)下，以股權(quán)方式引入房企合作方，不僅省去了高昂的融資成本，也有助于提高開發(fā)速度。
萬(wàn)達(dá)在1月份占據(jù)了整個(gè)行業(yè)的視線——1月29日，融創(chuàng)聯(lián)合騰訊、蘇寧、京東計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市投資人持有的約14%股份。其中，融創(chuàng)投資95億元，持股比例為3.91%。
繼去年7月的“世紀(jì)交易”后，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)的合作在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域得到延續(xù)。融創(chuàng)表示，通過(guò)購(gòu)買股份入股萬(wàn)達(dá)，使自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域與萬(wàn)達(dá)商業(yè)有更多的協(xié)同空間，有利于提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平和對(duì)商業(yè)資源的整合能力。
龍爭(zhēng)虎斗，又相互借力。未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房企間通過(guò)收購(gòu)、參股、控股等方式實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，會(huì)愈加常態(tài)化。
