編者按：2017年，中國房地產(chǎn)創(chuàng)造了新的成交紀(jì)錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業(yè)峰回路轉(zhuǎn)，看淡房地產(chǎn)的“小年”情緒繼續(xù)蔓延。

2018年3月22-23日，觀點新媒體主辦的2018觀點年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大周期”。

圍繞關(guān)鍵詞小年、周期，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)觀察房企2017年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報道，通過分析、研究標(biāo)桿房企發(fā)展情況，他們將如何應(yīng)對即將到來的“小年”？

觀點指數(shù) 無論是從成交量、成交價，亦或是從房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，“2018年是房地產(chǎn)行業(yè)的小年”似乎已經(jīng)是行業(yè)共識。在寒冬來臨前的2017年，龍湖提前暖身，已經(jīng)做好了過冬的準(zhǔn)備。

2017年1-12月，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計龍湖累計實現(xiàn)銷售業(yè)績?nèi)嗣駧?560.8億元，距離龍湖1600億元的年度銷售目標(biāo)僅一步之遙。

土地儲備方面，從2014年開始，龍湖有計劃地調(diào)整新增土地的區(qū)域選擇，由原來的重倉長三角、華南區(qū)域，向環(huán)渤海和西部傾斜，并新增了華中和香港兩個區(qū)域。截至2017年6月30日，龍湖覆蓋城市增至31個，土地儲備合計5002萬平方米，權(quán)益面積為3711萬平方米。

合約銷售利好、土地儲備充足之下，2017年的龍湖繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略，年內(nèi)各項財務(wù)指標(biāo)延續(xù)過往的良好表現(xiàn)，融資能力繼續(xù)加強，這也為未來的規(guī)模增長提供強有力的防御。

小年棉襖 1600億利好

2.00%、11.20%到61.60%，這是過去三年龍湖的合同銷售增長率，2017年龍湖有意將這個數(shù)字提升到新的高度。

根據(jù)龍湖披露的月度銷售情況，2017年1-12月累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣1560.8億元，同比增長77.1%;合同銷售面積1016.7萬平方米。

如此表現(xiàn)無疑是多方努力的成果，觀點指數(shù)從年報發(fā)現(xiàn)，過去幾年中龍湖一直在調(diào)整城市布局，將業(yè)績重心放置在一線和二線核心城市，并擇機進入到大都市圈的一些周邊城市。

從數(shù)據(jù)來看，2014年-2017年中期，龍湖有計劃地調(diào)整新增土地的區(qū)域選擇，由原來的重倉長三角、華南區(qū)域，向環(huán)渤海和西部傾斜，并新增了華中和香港兩個區(qū)域。

截至2017年6月30日，龍湖覆蓋城市增至31個，土地儲備合計5002萬平方米，權(quán)益面積為3711萬平方米。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)是龍湖的三大糧倉。

其中，環(huán)渤海地區(qū)主要以北京、沈陽、青島、煙臺、濟南、大連、天津和保定為主，土地儲備占總面積的39.4%；西部地區(qū)主要以重慶、成都、西安和玉溪為重心，占土地儲備總面積的26.7%；長三角地區(qū)則占據(jù)20.3%，主要圍繞上海、無錫、常州、杭州、蘇州、南京、寧波、合肥8大城市。

2017年半年報顯示，環(huán)渤海、長三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別占總合同銷售額的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

上述區(qū)域人口集中，購房需求比較大，龍湖的銷售單價也由2014年的10803元/平方米，提高到2017年中期的15567元/平方米。這種情況下，努力加大供應(yīng)量就能較快實現(xiàn)銷售額的增長，很大程度上促進了2017年沖擊1600億合約銷售的可能。

除此之外，先于市場調(diào)控的供貨節(jié)奏也是龍湖2017年取得銷售躍升的關(guān)鍵。早在2017年中報會的時候，龍湖就透露由于之前判斷，2017年市場會呈現(xiàn)一個前高后低的走勢，所以在上半年積極推項目。

觀點指數(shù)查詢龍湖半年報獲悉，2017年1月至6月，龍湖加速推盤每月均保持在100億元以上，銷售保持高速增長。

進入下半年，由于一二線城市調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，得益于提前布局一線及熱點二線城市，龍湖的土地成本較低，即使以所限價格出售，依舊可以盈利。截至2017年上半年，龍湖土地儲備的成本為4845元/平方米，為當(dāng)期簽約單價的31.1%。

需要注意的是，2017年龍湖銷售大幅上升，除了所布局城市市場環(huán)境向好、推盤意愿加強以及貨值充足外，多元化產(chǎn)品線也是重要因素之一。

2017年下半年，龍湖在售主力項目約95個，其中有37個全新項目上市，24個項目是推出的新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。產(chǎn)品涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等不同細(xì)分的需求，并根據(jù)客戶需求調(diào)整不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)間的比例，在調(diào)控的市場中精準(zhǔn)定位、達成目標(biāo)。

老項目出清及新項目的加速推盤，讓龍湖實現(xiàn)了較好的回款，保持現(xiàn)金流的持續(xù)運轉(zhuǎn)。這一點也體現(xiàn)在龍湖2017年的積極拿地動作上。龍湖業(yè)績報告顯示，2014-2016年期間，每年新增的土地數(shù)量分別為16塊、25塊和43塊。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2017年11月30日，龍湖通過公開市場、收購以及合作等方式，在北京、上海、香港、深圳等城市拿地369.76萬平方米，地塊合計44宗（含5宗合作地塊），土地價格共約902.02億元。其中7月拿地動作最為迅猛，單月納儲12宗，占前11個月的27.3%。

利潤、負(fù)債與收益率

合約銷售利好、土地儲備充足之下，2017年龍湖各項財務(wù)指標(biāo)延續(xù)過往表現(xiàn)，融資能力繼續(xù)加強，為規(guī)模增長提供保障。

觀點指數(shù)從龍湖歷年財報獲悉，2014-2016年，龍湖銷售毛利率均保持較大增長，分別為26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年，得益于一二線產(chǎn)品的貢獻以及上海、重慶的高利潤物業(yè)交付，毛利達到67.93億元，毛利率由上年同期的27.9%提高至達36.5%，這也推動了龍湖的核心凈利潤同比增長18%至28.4億元。

需要注意的是，規(guī)模持續(xù)增長的同時，龍湖的資產(chǎn)負(fù)債率呈下行趨勢。據(jù)觀點指數(shù)研究，2014-2016年，龍湖的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.10%、66.07%、66.59%，呈現(xiàn)波動下降的趨勢。2017年中期雖然為71.06%，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前十大地產(chǎn)公司平均負(fù)債率水平。

來自金融端的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長率達23.21%。其中的36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近26.5%。

財報還顯示，2017年上半年，龍湖手持現(xiàn)金為227億元，較2016年底增加53億元。期內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模增長至696億元，因此2017年中期龍湖凈負(fù)債率較2016年末54%上升2個百分點至56%，不過這一數(shù)字也較2016年中期的63%下降了接近7個百分點。

上述數(shù)據(jù)的變化，與龍湖平均借貸成本下降不無關(guān)系。觀點指數(shù)統(tǒng)計龍湖歷年財務(wù)數(shù)據(jù)獲悉，2012-2017年中，龍湖平均借貸成本持續(xù)下行，從6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%進一步降低至2017年上半年的4.70%。

2017年上半年，龍湖新增銀行貸款178.24億元，期內(nèi)償還的銀行貸款為99.5億元。截至2017年6月30日，所借的銀行及其他借款為641.69億元，較2016年末523.6億元上升118.09億元。其中，無抵押的債券所占的比重最大，達到241.67億元；有抵押的銀行貸款為188.89億元；無抵押的銀行貸款為211.13億元。

上述借款中，即將于一年內(nèi)到期的為57.73億元，一年后到期的款項為583.97億元，占總借款的大多數(shù)，其中多于一年但不超過兩年的為109億元?？偟膩碚f，龍湖的短期償債壓力并不大，長期債務(wù)分配也比較均勻。

從償債能力來看，2014-2016三年中，持續(xù)增長的流動資產(chǎn)讓龍湖流動比率錄得波動上升，資金變現(xiàn)償債的水平得到提高，分別為1.48、1.69及1.51。不過剛剛過去的2017年中期，由于流動負(fù)債同樣錄得較大增長，因此流動比率下降明顯，僅為1.41。速動比率方面，受累于于存貨及待攤費用的占比上升，龍湖2017年的變現(xiàn)時間也較之前延長，較上年同期下降0.05，為0.46。

       此外，伴隨銷售回款的增長及商業(yè)團隊日趨成熟，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資也適當(dāng)提速。截至2017年6月30日，龍湖在重慶、杭州、南京、蘇州、天津等地補充了8個天街項目。

持續(xù)將大量資金投入到持有物業(yè)中，也讓龍湖的凈資產(chǎn)收益率連年下降。觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2017年中期，龍湖凈資產(chǎn)收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%，不過比2016年底的15.66%下降了1.6個百分點。

住宅、商業(yè)與百萬長租

近年來，住宅市場行業(yè)盈利式微，再加上調(diào)控政策密集出臺，使得原來以住宅開發(fā)為主的房企紛紛尋找優(yōu)質(zhì)的投資渠道。住宅之外，龍湖則將投資重點放在了商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓以及物等版塊。

2017年最為明顯的就是龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的投資有了較大提速。自2000年，龍湖開始涉足資金運營要求更高的持有型物業(yè)，截至2017年12月26日，龍湖在重慶、杭州、南京、蘇州、天津、武漢等地共擁有投資物業(yè)51個，其中包括2017年補充的10個天街項目。

據(jù)觀點指數(shù)了解，當(dāng)前龍湖投資物業(yè)主要為商場，分為三大產(chǎn)品系列，分別是都市體驗式購物中心天街系列、社區(qū)購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

加上2017年新增的10個項目，目前龍湖擁有27個天街項目。2017-2019年，龍湖主要在建的商場為10個，合計在建面積為109萬平方米，其中包括蘇州獅山天街、杭州濱江天街Ⅰ期、上海虹橋天街、上海馬橋星悅薈等。

截止2017年6月30日，龍湖已開業(yè)投資性物業(yè)面積為208萬平方米（含車位總建筑面積為274萬平方米），整體出租率達到94.7%，不含稅租金收入11.4億元，較上年同期增長28.8%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金收入的占比分別為87.1%、10.7%、1.5%，對應(yīng)的租金收入增長率分別為31.2%、8.9%和3.7%。

得益于已開業(yè)租金的上漲以及在建商場的持續(xù)投入，2017年1-6月龍湖錄得投資物業(yè)公平值增值約為21.48億元，同比增長24.52%，這個數(shù)字也較2016年全年的變動額增加1.77億元。同期，龍湖的投資物業(yè)資產(chǎn)值則從2016年末的490.31億元增加65.62億元至555.96億元。

上述數(shù)據(jù)反映出，在樓市受到更多壓力的2017年，商業(yè)地產(chǎn)卻逆市上揚，獲得較大的資產(chǎn)保值和增值。從另一個側(cè)面也解釋了龍湖為何對商業(yè)地產(chǎn)尤為倚重。根據(jù)龍湖透露的數(shù)據(jù)，至2020年龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總量將超過40座。而在業(yè)績要求上，希望能在2017年達成租金收入25億以上的稅前目標(biāo)，長期要求則是到2020年商業(yè)地產(chǎn)占公司利潤份額的20%以上。

龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上的投資熱情同樣被延續(xù)到了長租公寓上，2016年開始，為了搶占房屋租賃市場份額，龍湖正式推出長租公寓品牌“冠寓”，并于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條冠寓產(chǎn)品線。

截止2017年10月底，龍湖完成了對包含重慶、北京、深圳、廣州、杭州等一線及強二線城市的布局，覆蓋城市達到14個。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，2017年龍湖冠寓布局全國16城，預(yù)計開業(yè)房量逾1.5萬間。按照龍湖的內(nèi)部規(guī)劃，未來三年冠寓將形成規(guī)模優(yōu)勢并擠進行業(yè)前三，營收規(guī)模實現(xiàn)20億元。

不過從2017年的中期業(yè)績來看，截止6月30日，龍湖冠寓租金收入占總投資物業(yè)租金的0.3%，僅為342萬元，距離20億元的營收規(guī)模還有很長的路要走。

在開發(fā)和持有物業(yè)之外，物業(yè)管理服務(wù)也是龍湖重點發(fā)力的版塊之一。截止目前，龍湖物業(yè)的版圖范圍已經(jīng)擴大到重慶、成都、北京、西安、上海等25個城市，服務(wù)涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、商務(wù)公寓、寫字樓等，管理項目357個，合約管理面積已超過1億平方米。

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