01

歐陽捷 之前，我們先談了非都市圈中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)將逐漸走向萎縮【詳見上期文《歐陽捷：縣城去庫存或?qū)⒊蔀榻^唱》】。

那么，都市圈呢？

都市圈之爭(zhēng)將成為更高層級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)。

未來，國家競(jìng)爭(zhēng)的核心不是城市競(jìng)爭(zhēng)而是都市圈競(jìng)爭(zhēng)，這既是國家政治經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力之爭(zhēng)，也是國家品牌形象影響力之爭(zhēng)，誰擁有的都市圈更大、更多、更強(qiáng)，誰就能吸引更多的人才、掌握未來發(fā)展的引領(lǐng)權(quán)。

廣深都市圈、北京都市圈、上海都市圈對(duì)標(biāo)的是世界級(jí)大都市圈——東京都市圈、紐約都市圈、倫敦都市圈，并力圖超越。

眼下，我們的都市圈距離這些世界級(jí)都市圈還有很大差距。

以上海為例，其實(shí)還不是真正意義上的都市圈，上海只是上海。

上海GDP僅占全國的3.7%，上海的軌道交通幾乎沒有走出上海市域，上海市政府與周邊城市幾乎沒有互動(dòng)，產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)、金融的交流都是自發(fā)而無序的。

東京都市圈GDP占日本40%，東京都市圈軌道交通總里程是上海的3倍多，東京都市圈內(nèi)城市之間規(guī)劃一體、相互銜接。

▲圖為東京都市圈范圍

如果上海不能放棄“螺螄殼里做道場(chǎng)”的傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)而打造大上海都市圈，不僅會(huì)被世界級(jí)都市圈俱樂部所拋棄，而且真有可能變成網(wǎng)民熱議的杭州灣都市圈的一部分。

武漢、成渝、南京、合肥等國內(nèi)都市圈將形成爭(zhēng)先恐后的競(jìng)爭(zhēng)格局，誰在這場(chǎng)都市圈之爭(zhēng)中勝出，誰將引領(lǐng)國內(nèi)都市圈發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)。

過去我們說過，都市圈是以軌道交通為紐帶，以科技產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)為星羅，以人才導(dǎo)入為核心，形成產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和消費(fèi)升級(jí)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與人口的轉(zhuǎn)移和騰籠換鳥。

十九大報(bào)告提出的“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，從戰(zhàn)略上印證了都市圈的必由之路。

都市圈內(nèi)的核心城市應(yīng)當(dāng)起到主導(dǎo)作用，并與周邊中小城市協(xié)同城市空間、產(chǎn)業(yè)資源、人口分布、交通組織、用地規(guī)劃等，才能真正形成都市圈的經(jīng)濟(jì)一體化。

都市圈里的核心城市和中小城鎮(zhèn)人口還會(huì)長期凈流入，城市還會(huì)發(fā)展，土地財(cái)政還將繼續(xù)增長。

誰的土地出讓金更多，誰的環(huán)境營造就更好，發(fā)展機(jī)會(huì)就更多，增長潛力就更大。

02

都市圈的發(fā)展，其實(shí)更加速了非都市圈城市的萎縮。

去年，住宅用地出讓金前50強(qiáng)城市，絕大多數(shù)要么是都市圈核心城市或省會(huì)城市，要么是都市圈里的中小城市。

從上圖可以看出，除了安徽阜陽、浙江金華、浙江臺(tái)州、山東菏澤、江西贛州、江蘇鹽城，其它城市都是緊靠長三角、珠三角、京津冀都市圈核心城市，而且只有江西贛州一個(gè)城市屬于非都市圈城市。

去年，50強(qiáng)城市成交住宅用地面積僅占42%，跌入近幾年的最低點(diǎn)，反映了以一二線城市限制土地供應(yīng)和嚴(yán)厲調(diào)控的效果。

盡管如此，50強(qiáng)城市還是吸走了大量的城市發(fā)展資金，住宅用地出讓金收入占全國2300城市的74%，顯示城市發(fā)展集中度相當(dāng)之高，甚至高于房地產(chǎn)行業(yè)集中度。

反觀三四線城市，它們抓住了一二線城市調(diào)控和大房企進(jìn)入的機(jī)遇，收獲更多的土地財(cái)政，去年的土地出讓金占比雖然不高，但卻比2016年幾乎翻了一番。

在一二線城市擠出效應(yīng)、三四線城市去庫存和棚改的大背景下，三四線城市住宅建設(shè)用地成交面積也僅僅上升了24.6%，可見其未來很難保持繼續(xù)增長。

未來我們必將看到：房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是非都市圈中小城鎮(zhèn)的舞臺(tái)。

盡管去年一二線城市受到嚴(yán)厲調(diào)控，但是土地出讓金的絕對(duì)值卻是大幅上升的。

《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》明確提出，“要按照規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長要求，鎖定建設(shè)用地總量控制在3200平方公里以內(nèi)”，顯示了城市政府控制土地供應(yīng)的意愿與決心。

雖然都市圈三四線城市土地很多，但是，如果它們無法打通與都市圈核心城市的“連接”，也就不可能有更多產(chǎn)業(yè)和人口真正導(dǎo)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難起到支撐核心城市的作用，土地供應(yīng)也難以持續(xù)增加。

更何況，這些都市圈三四線城市去年已經(jīng)享受了地價(jià)飛漲帶來的喜悅，也消耗了大量的土地資源，未來也不會(huì)再無節(jié)制的供應(yīng)土地了。

因此，都市圈城市政府“惜土如金”，必然會(huì)以不增加的土地供應(yīng)獲得不減少的土地出讓金，這就意味著地價(jià)還將持續(xù)上漲。

都市圈三四線城市地價(jià)也已經(jīng)高漲，高周轉(zhuǎn)房企重倉都市圈顯然不是最佳策略，雖然這些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地流拍、結(jié)構(gòu)性拿地機(jī)會(huì)，但諸多限制依然讓房企難以加速奔跑。

更何況流拍增多也會(huì)讓政府收縮供地，就如過去地方政府曾經(jīng)做過的一樣。這些城市的供地不能明顯增加，供需動(dòng)態(tài)平衡就只有靠調(diào)控。

03

目前調(diào)控都未觸及房地產(chǎn)的根本——地市，這是一塊難以撼動(dòng)的奶酪。

我們從沒有試圖調(diào)控土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)不足的時(shí)候沒有，面粉貴于面包的時(shí)候也沒有。

調(diào)控正在進(jìn)入深水區(qū)，土地財(cái)政的依賴轉(zhuǎn)化為巨大的調(diào)控阻力。

限價(jià)令是一條“曲線救國”之路，試圖倒逼地價(jià)下降。

但是，地價(jià)下降將讓土地財(cái)政受損。

“營改增”將鼓勵(lì)更多企業(yè)改變企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，或讓地方財(cái)政減少高達(dá)1萬億元。

這都是地方政府很難承受的，最近爆出的地方政府主動(dòng)縮水財(cái)政收入和GDP數(shù)據(jù)，也是滿腹苦水、不得已為之。

因此，地價(jià)不能下降、土地財(cái)政不可減少，而賣不出地的城市只能指望房地產(chǎn)稅【詳見去年12月24日微信文《歐陽捷：房地產(chǎn)稅，只是給地方財(cái)政發(fā)糧票》，點(diǎn)擊鏈接可直接閱讀】。

都市圈城市的住房市場(chǎng)將量縮“價(jià)”穩(wěn)。

量縮：一方面是因?yàn)榭墒坌妥》客恋毓?yīng)減少，另一方面是租賃住房供應(yīng)增加擠占了可售型住房。

價(jià)穩(wěn)：大城市房?jī)r(jià)繼續(xù)受限，中小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)要么已經(jīng)到頂，要么房?jī)r(jià)增長空間受制于核心城市。

租購并舉的住房制度更將從根本上改變住房市場(chǎng)格局。

今年，人口凈流入城市將推廣租賃住宅，越是大的城市，租賃住宅供應(yīng)越多，可售住宅供應(yīng)就越少。

未來，在超大城市或許不一定要買住房，住房可租亦可分享，住房將不再是必需品。

未來，在超大城市也不一定買得到住房，投資住房的門檻將越來越高，擁有住房將是一種“有根”的標(biāo)志，住房將成為投資級(jí)別的奢侈品。

但是，國有土地供應(yīng)租賃住宅是不可持續(xù)的【詳見去年11月12日微信文《歐陽捷：租賃住房春光乍現(xiàn)？》】。

十九大報(bào)告指出：“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”，這意味著未來住宅用地供應(yīng)不再是國有土地單一供給，而是農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位用地都可以供給住房。

但是，供給制是不一樣的，國有土地用于可售住宅供給，為的是依然可以獲得土地財(cái)政。

農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位用地只能用于租賃住房供給，為的是不沖擊地方政府土地財(cái)政。

上海逐步放開科研院所、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型國有企業(yè)等單位利用自有土地建設(shè)公共租賃房，用于本單位的人才安置，未來或許也會(huì)進(jìn)一步放開其自建租賃住房提供社會(huì)租賃住房。

國土資源部姜大明部長提出：“中國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”，這其實(shí)也是肯定了上海的做法。

姜大明部長還提出：“中國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)”。

他強(qiáng)調(diào)，“這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館”。

如果城里人不能到農(nóng)村買宅基地，那就意味著企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)不能進(jìn)行成片開發(fā)。

那也就意味著宅基地只能租用并提供零散的租賃住房，也只能是城中村或城郊結(jié)合部的農(nóng)房出租。

可是，這些城中村或城郊農(nóng)房以前不都是出租了嗎？

沒有買賣，就沒有資產(chǎn)的流通，就沒有農(nóng)戶的資產(chǎn)保值增值，就不能獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)的增益，僅僅是放活使用權(quán)，對(duì)于農(nóng)村集體組織和農(nóng)戶來說，恐怕沒有太多實(shí)質(zhì)性的意義。

姜大明部長說：“政府將不再是居住用地唯一提供者”，這話不錯(cuò)，但政府依然還是可售住宅的唯一提供者。

租購并舉意味著未來的住房供給市場(chǎng)租賃住宅與可售住宅將是橋歸橋、路歸路，齊頭并進(jìn)、體量相當(dāng)、各領(lǐng)風(fēng)騷。

再來討論租賃住房有沒有盈利模式已不再重要，市場(chǎng)春光無限、政策暖風(fēng)頻吹，不管你賺不賺錢，市場(chǎng)就在這兒。

歐陽捷 新城控股高級(jí)副總裁，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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