編者按：2017年，中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)造了新的成交紀(jì)錄，“萬(wàn)億時(shí)代”已走過了一半的路程。進(jìn)入2018年，行業(yè)峰回路轉(zhuǎn)，看淡房地產(chǎn)的“小年”情緒繼續(xù)蔓延。

2018年3月22-23日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2018觀點(diǎn)年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大周期”。

圍繞關(guān)鍵詞小年、周期，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)觀察房企2017年經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，重磅推出“小年的糧倉(cāng)”系列深度原報(bào)道，通過分析、研究標(biāo)桿房企發(fā)展情況，他們將如何應(yīng)對(duì)即將到來的“小年”？

觀點(diǎn)指數(shù) 2016年成功實(shí)現(xiàn)千億后，綠城在2017年繼續(xù)略有增長(zhǎng)，交出了1463億的成績(jī)單，同比上漲約28%，基本保證了不掉隊(duì)的局面。相比之下，“碧萬(wàn)恒”三大巨頭紛紛跨過4000億，曾經(jīng)的“合作方”融創(chuàng)也一路狂奔至3000億級(jí)別。

延續(xù)2016年的形勢(shì)，綠城的千億成績(jī)單中，代建仍然濃墨重彩的一部分。根據(jù)綠城月報(bào)統(tǒng)計(jì)，1-12月，代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了431億的銷售，剔除這部分金額，2017年屬于綠城集團(tuán)的合同銷售額約為1035億元，而代建所占的比例由2016年的16%提高到29%。

股權(quán)爭(zhēng)奪、三四線布局泥沼讓綠城面臨著規(guī)模增長(zhǎng)緩慢、土地儲(chǔ)備不足、毛利潤(rùn)下降的痛點(diǎn)。經(jīng)歷過生死邊緣，綠城比以往任何時(shí)候都更加渴求穩(wěn)定。

只是，當(dāng)行業(yè)集中度越來越高，以及大股東中交對(duì)規(guī)模的要求，綠城也不得不面對(duì)“規(guī)模即地位”的壓力。因此，2017年成為綠城近五年里罕見的土儲(chǔ)大年。

從大環(huán)境看，經(jīng)過連續(xù)兩年的銷量大年之后，業(yè)界普遍認(rèn)為，2018年很可能將會(huì)是房企的銷售小年。如何面對(duì)即將到來的周期更迭，企業(yè)的調(diào)整尤為重要。

資金與規(guī)模之重

自從2000年走出浙江，開始全國(guó)化布局后，綠城也曾有過一段快速上升的時(shí)光：2009年，綠城以529億的成績(jī)?cè)诜科箐N售排行榜上僅次于萬(wàn)科位列亞軍，此前，綠城全年銷售從未沖破過200億。

然而，由于缺乏財(cái)務(wù)管控能力，早期綠城的規(guī)模擴(kuò)張主要依賴高負(fù)債，這也一度導(dǎo)致綠城資金鏈短缺。2008年到2011年，綠城接連遭遇“清算危機(jī)”、“信托危機(jī)”，凈負(fù)債率連續(xù)三年超過100%。其中，在連續(xù)兩年銷售超過500億后，2010年綠城的負(fù)債率達(dá)到210%的峰值，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式下，“資金狀況”成為綠城老生常談的話題。

另一方面，由于產(chǎn)品定位高端，2011年，樓市調(diào)控令綠城的銷售業(yè)績(jī)跌入低谷。應(yīng)接不暇的問題中，九龍倉(cāng)、融創(chuàng)入股并導(dǎo)致出現(xiàn)股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，使綠城上下疲憊不堪。

反映在數(shù)字上，2009-2014年，綠城的銷售復(fù)合增長(zhǎng)率只有不到10%。2014年底，隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的離場(chǎng)，央企中交正式入主，這家房企巨頭開始有調(diào)整和喘息時(shí)間，負(fù)債率也逐年下降。

及至2016年、2017年，當(dāng)同行的銷售呈幾何級(jí)增長(zhǎng)時(shí)，綠城則在代建的支持下，連續(xù)兩年完成了千億的業(yè)績(jī)。雖然增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，但也基本保證了不會(huì)掉隊(duì)的局面。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年，綠城以1463億的銷售額位列房企銷售排行榜第10位。

與此同時(shí)，降負(fù)債、積累現(xiàn)金、去庫(kù)存，尤其是三四線去化等歷史遺留問題，成為2017年綠城最主要的工作。

首先，從現(xiàn)金流表現(xiàn)來看，從2012年到2016年，綠城的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流都維持在正數(shù)，說明公司的房地產(chǎn)銷售回款基本穩(wěn)定，同時(shí)也反應(yīng)出綠城在可供發(fā)展物業(yè)的投資上有所減弱，公司的整體規(guī)模擴(kuò)張地較為緩慢。

2017年上半年，綠城出現(xiàn)大量的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出，而這一年綠城在土地投資上的也支出大大超過前幾年。

另外，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額也由2012年的負(fù)數(shù)開始回正，主要由于綠城的銀行及其他借款籌集按年上升，綠城在融資方面的需求正在擴(kuò)大。半年報(bào)顯示，2017年上半年，綠城的銀行及其他借款籌集為165.5億，導(dǎo)致期內(nèi)的融資活動(dòng)現(xiàn)金凈額高達(dá)191億。

現(xiàn)金方面，數(shù)據(jù)顯示在2014年的低谷后，綠城銀行存款及現(xiàn)金的額度逐年上升，最新的2017半年報(bào)指出，綠城有銀行存款及現(xiàn)金367億元，較2016年末增加了117.65億元，是近五年來的最高點(diǎn)。

根據(jù)綠城執(zhí)行董事及行政總裁曹舟南在業(yè)績(jī)會(huì)上的說法，綠城現(xiàn)在賬上有600億元現(xiàn)金。此外，綠城近五年的凈資產(chǎn)也有一定增加，不過上升的幅度沒有銀行存款及現(xiàn)金大，說明公司近幾年的流動(dòng)負(fù)債也在增加。

總體而言，綠城的流動(dòng)比率一直較為平穩(wěn)地保持在1.5倍以上，經(jīng)歷過清算危機(jī)的綠城，近年來在財(cái)務(wù)管控、償債能力方面都有一定的提升。在中交入主后，綠城的資金問題已經(jīng)有所紓緩。

去庫(kù)存與利潤(rùn)平衡

眾所眾知，綠城的產(chǎn)品一直都是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，但猶如硬幣的兩面，好的產(chǎn)品如果沒有銷售推動(dòng)，最后反而會(huì)成為企業(yè)的“麻煩”。龍湖吳亞軍就曾說過“存貨是房企的癌癥”，而在綠城最艱難的幾年，庫(kù)存也一度成為其癥結(jié)所在。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城的存貨結(jié)構(gòu)中，發(fā)展中物業(yè)一直占了大部分，同時(shí)，已竣工可出售面積在2014年和2015年也出現(xiàn)增長(zhǎng)，這反應(yīng)了綠城在銷售力方面的不足，導(dǎo)致庫(kù)存水平較高。

2016年和2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來銷售大年，借助市場(chǎng)升溫以及過去兩年一二線城市的限購(gòu)限售政策，綠城在迅速消化融綠時(shí)期累積的大量三四線庫(kù)存。

圖表中，2016年和2017年上半年的已竣工可出售物業(yè)較之前實(shí)現(xiàn)了下降。綠城執(zhí)行董事李青岸也曾明確表示：“有些三四線城市，只要在不虧損，或者少虧的情況，也要把它賣掉了，不要再去堅(jiān)持了。”

從2017年綠城每月的銷售情況也可看出，自3月份全國(guó)一二線的限購(gòu)限價(jià)政策推出之后，綠城銷售金額基本都突破百億，銷售均價(jià)也隨之下降，說明綠城正在努力處理三四線的庫(kù)存。

不過，三四線大量去化也拖累了綠城的利潤(rùn)表現(xiàn)。上半年，綠城的稅前總利潤(rùn)為20億，較2016年同期的毛利人民幣23.77億元減少13.8%。2014年、2015年、2016年，綠城的銷售毛利率還維持在25.38%、20.81%、20.78%，而2017年上半年，綠城銷售毛利率僅為19.6%，不及行業(yè)的平均水平。

可以看出，從2013年到2015年，綠城無(wú)論是毛利潤(rùn)、利潤(rùn)還是凈利率是處于下降的趨勢(shì)，直至2016年后，利潤(rùn)表現(xiàn)稍有回升。

另外需注意的是，2017年5月，綠城中國(guó)出售了兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，出售代價(jià)分別為17.85億元及16.91億元，而兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的凈收益為16.26億元。

對(duì)此，曹舟南表示，2017年中報(bào)反映出來的是2014年的項(xiàng)目，甚至更早的項(xiàng)目，大多位于三四線，因此利潤(rùn)較低。另外，出售物業(yè)將成為綠城“常態(tài)化”戰(zhàn)略。

在他看來，酒店和商業(yè)類持有型物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)能力很難覆蓋基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用，持有型物業(yè)比例過多是綠城中國(guó)極大的負(fù)擔(dān)。

綠城的“糧倉(cāng)”

無(wú)論是利潤(rùn)還是規(guī)模，綠城仍面臨不小的壓力。從曹舟南多次公開的表述不難看出，綠城也開始重視規(guī)模了。

2017年11月7日，北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，綠城一擲86億拿下京城年度總價(jià)最貴限價(jià)地塊，距離其上一次在北京拿地已經(jīng)過去整整20個(gè)月。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，綠城一直十分低調(diào)，在土地市場(chǎng)出手的次數(shù)不多，2015年和2016年的新增項(xiàng)目都是個(gè)位數(shù)。

高調(diào)回京令市場(chǎng)的鎂光燈再度回歸這家曾在風(fēng)口浪尖的房企上。有業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目在自持20%以及限價(jià)的情況下，企業(yè)的收益較為有限，對(duì)綠城而言，追求規(guī)模擴(kuò)張的意圖可能更多一些。

實(shí)際上，拿下北京年內(nèi)最貴地塊的“光環(huán)”的背后，綠城早已經(jīng)悄然在全國(guó)攻城略地，重回土地賽道。

半年報(bào)顯示，綠城2017年1-6月的買地投入金額為245.2億元，超過前兩年全年土地金額。

下半年，綠城又陸續(xù)加碼北京、上海、杭州、成都等一二線城市，以至單月的拿地金額高達(dá)200多億。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年12月底，綠城2017年的土地金額已達(dá)到570億，雖然和碧桂園、恒大、保利等拿地大戶相比仍有差距，但這一數(shù)字已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其2014-2016年三年的買地總額。

數(shù)據(jù)顯示，2016年全年綠城的新增土地成本僅為180億元，2015年153億元，2014年則是203億元。

經(jīng)過2017年的積極補(bǔ)倉(cāng)，于2017年6月30日，綠城共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目92個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約3057萬(wàn)平方米。不過，與2015年前相比，綠城的土地儲(chǔ)備還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。對(duì)此，曹舟南表示，2018年還將拿出700億投資于土地市場(chǎng)。

雖然加大了土地投資，但穩(wěn)定依然就綠城的主旋律。出于對(duì)未來兩三年房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀看法，千億之后的綠城無(wú)意在短期內(nèi)做更大的提升。在曹舟南的規(guī)劃中，這兩年，綠城會(huì)將規(guī)模穩(wěn)定在1200億元-1500億元，買地也控制在足夠未來兩年使用。

從土地成色來看，綠城在一二線的比例進(jìn)一步擴(kuò)大到77%。其中，除上海、北京等久違的土地市場(chǎng)外，綠城也加大對(duì)此前鮮少出手的華南及西南區(qū)域的投入。年初，綠城40億奪得廣州廣鋼新城地塊，上半年再收入佛山北滘地塊；此外，11月，綠城以32億首入成都，12月再下一城，同時(shí)于年中加碼重慶，進(jìn)一步開拓西南版圖。

值得一提的是，雖然沒有冒險(xiǎn)拿地王，然而在巨大的土地投資下，綠城的平均土地成本并不低。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年，綠城付出的土地投資總額為570.37億元，而對(duì)應(yīng)的新增土地面積則約為502萬(wàn)平方米。相比之下，融創(chuàng)以980億就撬動(dòng)了約6600萬(wàn)平方米土地，華潤(rùn)置地524億納儲(chǔ)780萬(wàn)平方米土地，綠城2017年的新增土地成本基本可以位列房企前三。

分項(xiàng)目來看，在2017年新增的26個(gè)項(xiàng)目中，樓面價(jià)在一萬(wàn)以上的累積土地面積達(dá)62%。其中，杭州塘北地塊樓面價(jià)在4萬(wàn)以上，另外有35%的地塊樓面價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上，分別位于北京、上海、廣州、杭州和義烏。
未來，隨著土地的紅利逐漸變小，綠城要獲得高利潤(rùn)將更加不容易。

中交入主的三年

對(duì)綠城而言，無(wú)論是資金上的改善，還是土地上的進(jìn)取，都體現(xiàn)了中交的影響。憑借著中交的背書，綠城的加權(quán)平均利息成本從2013年的8.66%降至2017年上半年的5.6%；另?yè)?jù)中交內(nèi)部人士透露：“2017年綠城重返北京、上海都是經(jīng)過集團(tuán)層面授意的。”

實(shí)際上，在目前綠城的股東中，央企中交注重規(guī)模，港資九龍倉(cāng)以利潤(rùn)為先，而宋衛(wèi)平則是堅(jiān)定的產(chǎn)品主義者，要同時(shí)滿足各方的要求，并非易事。

顯然，作為第一大股東，在融綠之爭(zhēng)最關(guān)鍵之時(shí)充當(dāng)白武士角色的中交，并不只甘當(dāng)純粹的財(cái)務(wù)投資者。

在綠城中國(guó)的董事會(huì)成員中，包括聯(lián)席主席劉文生，中交已占據(jù)四席，具有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)。此前，在談及綠城的情況時(shí)，劉文生就曾直指，綠城在事權(quán)管理、特別是市場(chǎng)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)控方面仍沒有達(dá)到中交的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)綠城而言，在中交進(jìn)入的這3年中，自身也在進(jìn)行一場(chǎng)變革。

變革的主導(dǎo)者是宋衛(wèi)平選中的接班人曹舟南，這位浙江財(cái)政系統(tǒng)出身的執(zhí)行總裁自上任起，就在解決綠城內(nèi)部最核心的財(cái)務(wù)問題。為此，曹舟南推出了全面預(yù)算管理制度，從前期成本上開始控制，減輕各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，為綠城積累更多的資金。

據(jù)悉，2018年綠城還將推行事業(yè)合伙人制度，增加中端產(chǎn)品的投資、開發(fā)短平快項(xiàng)目，加快周轉(zhuǎn)率。

以義烏桃花源項(xiàng)目為例，5月份拿地，當(dāng)年11月份就已經(jīng)開盤銷售。不難看出，無(wú)論是事業(yè)合伙人制度還是新增的中端產(chǎn)品線，綠城最終的目的都是擴(kuò)大規(guī)模。

按照曹舟南的規(guī)劃，等行業(yè)這一輪周期結(jié)束，綠城將在2019年登上規(guī)模和利潤(rùn)的新臺(tái)階。

此外，在混合所有制改革的這幾年，綠城對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)進(jìn)行歸納梳理。從2016年至今，綠城先后成立了資產(chǎn)集團(tuán)、小鎮(zhèn)集團(tuán)和生活集團(tuán)，加上房產(chǎn)集團(tuán)和管理集團(tuán)，在2017年正式形成“一體五翼”的組織架構(gòu)。

中交對(duì)綠城的影響還體現(xiàn)在綠城從未涉及的海外市場(chǎng)上——2017年初，綠城成立海外房地產(chǎn)有限公司，按其規(guī)劃，依靠中交在澳洲、北美和東南亞三大區(qū)域的土地儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)布局，綠城計(jì)劃五年完成至少10個(gè)海外項(xiàng)目的落地、深耕，儲(chǔ)備超過200億元人民幣的海外可售貨值。

另一方面，對(duì)中交而言，綠城已成為其房地產(chǎn)板塊的一部分。2017年4月，隨著中交系自身錯(cuò)綜復(fù)雜的地產(chǎn)重組取得階段性成果，“并表綠城”也被納入該公司的時(shí)間表中。

此前，中交集團(tuán)發(fā)出的公告中明確表示，將在未來三年內(nèi)，對(duì)中房地產(chǎn)和綠城中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，通過行使股東權(quán)利，推動(dòng)上市公司進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略定位及業(yè)務(wù)拓展范圍。

目前，中交集團(tuán)已形成中交地產(chǎn)（A股）、綠城中國(guó)（H股）、中交海外地產(chǎn)（海外）三個(gè)主要的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。在產(chǎn)品和戰(zhàn)略布局上，中交地產(chǎn)主要為剛需及改善型住宅產(chǎn)品，土地大多集中在二線城市幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目上，而綠城則為中高端產(chǎn)品，戰(zhàn)略布局也有所差異，暫時(shí)不會(huì)構(gòu)成太多競(jìng)爭(zhēng)。

值得一提的是，12月3日，中交董事長(zhǎng)吳文德辭去公司董事會(huì)所有職務(wù)，也預(yù)示著中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合將進(jìn)入另外一個(gè)階段。

綠城23年的歷史中，談情懷的宋衛(wèi)平曾致力于把它打造成豪宅的烏托邦；在中交進(jìn)入的3年后，綠城逐漸走向更加制度化、管理規(guī)范、安全的企業(yè)。未來三年，一切是否能如曹舟南和中交的設(shè)想般發(fā)展，時(shí)間將會(huì)給出答案。

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