2017年，中國房地產(chǎn)企業(yè)再次創(chuàng)造了一系列新紀錄。觀點指數(shù)經(jīng)過全年不間斷監(jiān)測、分析和研究行業(yè)關鍵數(shù)據(jù)，在新的一年到來之際，繼續(xù)發(fā)布2018中國房地產(chǎn)卓越100榜的前序榜單——2017中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100。 

縱觀行業(yè)，過去這一年，中國房地產(chǎn)逐漸進入建立長效機制的新時期。自2013年首次在政府工作報告中提出建立長效機制以來，相關內(nèi)容經(jīng)過不斷完善，直到“十九大”明確提出“房住不炒”和“租購并舉”等，將長效機制建設往前推進了一大步。 

無論如何，2017年成為了中國房地產(chǎn)又一個轉折之年，未來格局漸顯——供給側改革為出發(fā)點的方向繼續(xù)深化，政策穩(wěn)定性將延續(xù)，長效機制建設也將逐步完善。

一、宏觀印象

關鍵詞：租購并舉、房住不炒、長效機制

從2017年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權住房等公共住房建設的持續(xù)推進，再到“十九大”強調(diào)“房住不炒”和“租購并舉”，中國房地產(chǎn)行業(yè)的改革大勢已無可阻擋。

“十九大”報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

關于長效機制的內(nèi)容，2016年中央經(jīng)濟工作會中已經(jīng)提出：綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

總體而言，長效機制主要包括住房、土地、財稅、金融四類政策工具。但在長效機制建設、住房制度改革和頂層設計剛剛起步并未成型的時候，繼續(xù)堅持反對房地產(chǎn)投機，繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，短期調(diào)控與長效機制之間開始相得益彰。

從2016年開始，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊。2017年3月中旬以來，以北京為首的各城市限購政策頻出，限購、限貸、限售、首付款提升等逐漸浮現(xiàn)。

5月份，上海、長沙、海口、無錫、嘉興、張家口、西安等約25個城市在各個方面出臺了加強版房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、商品房銷售等。

2017年第三季度，大量二三線城市出現(xiàn)了更為嚴厲的“四限”政策，再加上金融去杠桿等措施，可以預見，未來一段時間內(nèi)，維持政策常態(tài)化將是必然現(xiàn)象。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國有超過60個城市或地區(qū)出臺了160余次調(diào)控政策，集中涉及限購、限貸、限售，還囊括信貸、土地出讓、商住房、公積金貸款等一系列政策。經(jīng)過持續(xù)而有力的調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始轉向平穩(wěn)健康發(fā)展。

資料來源：各政府部門網(wǎng)站、觀點指數(shù)綜合

此外，房地產(chǎn)稅的立法和實施也在有條不紊地推進，不動產(chǎn)登記制度逐漸完備的情況下，房地產(chǎn)稅的未來也已隱約可見。

資料來源：中央及各政府部門網(wǎng)站、觀點指數(shù)綜合

資料來源：中央及各政府部門網(wǎng)站、觀點指數(shù)綜合

二、行業(yè)掃描

關鍵詞：調(diào)控、10萬億、小年、住房租賃

2017年，宏觀政策面持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)銷售量價增速雙下滑的影響下，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下降，新開工增速持續(xù)回落。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1-10月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資68670億元，增長9.7%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

市場成交方面，1-10月，全國商品房銷售金額達到102990億元，提前兩個月達到10萬億大關。在2016年創(chuàng)造的10萬億新紀錄基礎上，樓市成交進一步攀升。

但另一方面，2017年全國商品房銷售金額和銷售面積增速呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，到10月份，已經(jīng)回落至新低點。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點；商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速提高0.1個百分點。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

價格方面，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

但是在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點區(qū)域樓市開始活躍，逐漸成為拉動房地產(chǎn)市場的主力。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

另據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)14個月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月略微擴大0.1個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)4個月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。

展望未來，在長效機制和調(diào)控政策作用下，2018年房價將回歸基本面，重點城市價值將會繼續(xù)凸顯；對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)過連續(xù)兩年銷量大年之后，2018年將會是成交小年的聲音逐漸擴大，似乎新一輪的周期底部將到來。

關于小年，業(yè)界普遍認為，2018年全國房地產(chǎn)銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額同時下跌的可能性極大。其次，城市分化會更加明顯，一二線城市房價仍將維持當前局面；成交量明顯下降的三四線城市，房價也難有上漲的動力。

與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊的情況下，住房租賃市場成為了2017年新的風口，各級政府先后出臺多項政策，支持住房租賃市場發(fā)展。

資料來源：各城市政府網(wǎng)站、觀點指數(shù)綜合

12月底，住房和城鄉(xiāng)建設部對2018年工作任務作出部署，即繼續(xù)深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設，充分發(fā)揮對市場的引領、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。

在住房租賃的這片藍海中，金融的支持力量已經(jīng)顯現(xiàn)，多家商業(yè)銀行宣布進軍住房租賃市場。除了建行以外，工行、農(nóng)行、中行等也都推出了自己的產(chǎn)品和服務。

11月2日，建行在佛山與廣東省住建廳、佛山市政府達成了住房租賃合作協(xié)議。

11月16日，工行表示，將向廣州住房租賃市場提供5000億元授信資金，并推出租房貸產(chǎn)品“租e貸”。

12月18日，交通銀行廣東分行同知名房企簽訂租賃合作協(xié)議，給予萬科、保利、佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計1500余億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業(yè)務。

除此之外，騰訊、阿里巴巴、京東等為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也在紛紛進入住房租賃市場。

三、土地觀察

關鍵詞：限房價、競自持、流拍

2017年上半年，土地市場反應繼續(xù)火熱，但下半年在資金來源收緊、入場門檻提升的調(diào)控影響下，土地市場回歸穩(wěn)定，成交樓面均價溢價率回落。

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22158萬平方米，同比增長16.3%，增速比1-10月份提高3.4個百分點；土地成交價款11436億元，增長47.0%，增速提高3.7個百分點。住宅用地成交樓面價繼續(xù)上漲，溢價率則開始回落。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

供應方面，全國各類土地推出量由降轉升，其中尤以住宅用地推地量增幅最大。在推地方式方面，“價高者得”的招拍掛出讓方式被逐漸革新，“競自持”“限房價”“限地價”“熔斷”等新出讓方式開始試水。同時，土地資源進一步加速向大型標桿房企集中。

分城市來看，WIND數(shù)據(jù)顯示，截止2017年11月，一線城市北上廣深年內(nèi)供應的住宅用地已經(jīng)達到228宗，與2016年全年相比增長約50%；合計供應住宅土地的對應規(guī)劃建筑面積約2816萬平方米，與2016年全年相比上漲62%。

其中，一二線城市土地供應明顯加速，多個城市的土地成交金額超過千億，其中北京和杭州超過2000億。

資料來源：觀點指數(shù)綜合

企業(yè)方面，一個值得注意的現(xiàn)象是，中大型房企在土地市場上的拿地能力遠強于小企業(yè)，從而推動了行業(yè)集中度的加速提升，并且看上去比銷售集中度的提升更加猛烈。

以碧桂園、萬科為例，2017年以來，碧桂園拿地金額超2200億元；萬科則在土地市場取得229個項目，總拿地金額達3000億元。

成交繼續(xù)上漲的同時，土地流拍現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年下半年，全國共有約260宗土地流拍?？偟膩碚f，未來三年部分大城市土地供應將有所回升，并將更多傾向于租賃住宅。

此外，因為限售價、限地價、限自持等諸多限制，眾多房企早已選擇抱團取暖，以聯(lián)合拿地的方式獲取土地儲備。

在這個“規(guī)?；?rdquo;越來越重要、集中度越來越高的環(huán)境里，充足的土地儲備成為企業(yè)擴張的前提，“盡量多拿地”、“拿好地”成為企業(yè)的普遍共識。

標桿龍頭房企出現(xiàn)加速拿地，也說明規(guī)?；瘮U張越快速的房企，出現(xiàn)了存貨加速下行的現(xiàn)象，補充土地儲備的需求更加強烈。

四、企業(yè)論衡

關鍵詞：5000億、分化、創(chuàng)新、轉型

企業(yè)是市場活動中的主體，2017年，房地產(chǎn)企業(yè)的生態(tài)呈現(xiàn)怎樣的一種境況？

最為顯眼的是以“碧恒萬”為代表的標桿房企群體，不斷擴大規(guī)模銷售，而緊隨之后的千億級、百億級房企數(shù)量也愈來愈多。

在規(guī)?；牧硪幻?，則是房企集中度不斷提升和分化加劇的局面。大型房企市場占有率不斷提升，并購現(xiàn)象越來越普遍。

在規(guī)?；耐瑫r，創(chuàng)新業(yè)態(tài)與多元化轉型成為房地產(chǎn)企業(yè)的新風口，住房租賃市場正被越來越多企業(yè)關注。從聯(lián)合辦公、共享辦公到長租公寓，住宅市場之外，存量市場已經(jīng)是行業(yè)的新藍海。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至到年底，全國有超過50個城市出臺了有關住房租賃的政策。

除了存量市場，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)作、產(chǎn)城融合、物流、文旅小鎮(zhèn)等模式拿地，也是2017年行業(yè)普遍的現(xiàn)象。

2018年，中國房地產(chǎn)企業(yè)“分化與轉型”的趨勢仍然將持續(xù)，在即將可能到來的“小年”里，備好糧草的企業(yè)無疑將過得更為舒服，而糧草就是土地，以及現(xiàn)金等有限資源。

1、碧桂園強勢奪冠，恒大、萬科之后誰為先鋒？

觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園、恒大、萬科成為本年度銷售金額前三強。三家企業(yè)均實現(xiàn)了超過5000億的銷售，成為中國房地產(chǎn)首三家完成一半“萬億”目標的企業(yè)。

最為耀眼的當然是榜首銷冠碧桂園，從第一個月開始就成為銷售金額TOP100榜單第一名，全年一直遙遙領先，從未受到萬科和恒大的實質性挑戰(zhàn)。

總結過往，碧桂園距離6000億僅一步之遙，而在兩年之前就已經(jīng)是行業(yè)遠景的“萬億”時代目標，似乎也已不再遙遠。

從2013年首次突破千億大關以來，碧桂園幾乎是以跨越式的速度擴張，不到4年時間就完成了1000-5000億的增長。

最后幾個月，碧桂園沒有任何失誤，萬科和恒大基本上已經(jīng)失去了逆轉奪得第一的可能；而三強之爭中，恒大則很快縮小了與萬科之間的距離，并最終超越。

三家企業(yè)全年銷售總額達到1.6萬億，所代表的無疑是行業(yè)集中度提升，大型房企市場占有率越來越高的分化現(xiàn)象。

這是一個行業(yè)的風向，龍頭標桿房企則是行業(yè)的風向標。

恒大是2016年度的銷售冠軍，年初之時，不少分析一直認為本年度恒大仍然是銷冠的有力爭奪者，但事情發(fā)展顯然不如外界所猜測。

沽出了所有永續(xù)債之后，恒大繼續(xù)致力于“回A”大業(yè)，同時重新把“效益”擺上臺面，提出“規(guī)模與效益”并重的概念。

恒大的改變，使其無法在本年度與碧桂園一較高下，不過最終還是成功實現(xiàn)了對萬科的逆轉。

萬科連續(xù)兩年錯失銷售冠軍，本年度位居第三。雖然5000億已經(jīng)是非常龐大的規(guī)模，但總是略有遺憾。

住宅開發(fā)之外，萬科已經(jīng)建立了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務，日益呈現(xiàn)出明顯的多元化轉型思路。

2017年8月的中期業(yè)績會上，萬科董事長郁亮曾對外公布集團的五大業(yè)務類型：核心業(yè)務（房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理）、優(yōu)勢業(yè)務（商業(yè)開發(fā)運營與物流）、拓展業(yè)務（長租公寓和冰雪度假）、摸索業(yè)務（養(yǎng)老和教育）、潛力業(yè)務（“軌道+物業(yè)”和混合所有制改革）。

這五大業(yè)務類型，基本涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)當前和未來的熱門方向和發(fā)展重點。

2、融創(chuàng)搶跑，保利后發(fā)，3000億之上的分水嶺

將關注的目光從最搶眼的三強上面移開，可以看到，位列第四的融創(chuàng)也是不容忽視的“黑馬”。

并購萬達集團大量物業(yè)之后，融創(chuàng)的規(guī)?；瘮U張進一步加速，并躍升為增長最快速的大型房企之一。

2016年，融創(chuàng)錄得銷售金額1550億元，而本年度增長至約3600億。在收購樂視和萬達中的孫宏斌，仍然領導融創(chuàng)極速規(guī)模化擴張。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)2017年以來并購動作仍然持續(xù)不斷，分別為——26億收購鏈家6.25%股權，150億入主樂視，17.23億再增持金科6.17%股份，23億元收購融科智地合肥及武漢項目剩余權益，100億收購天津星耀五洲項目75%股權，21億收購重慶江北嘴國際金融中心項目60%股權；32.32億收購大連潤德乾城166萬方項目，438.44億收購萬達13個文旅城91%股權……

3000億是2016年房地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊的標志性數(shù)字，在本年度則成為了第二梯隊的一個分水嶺。除了融創(chuàng)之外，達標3000億的房企還有一家——保利地產(chǎn)。

保利地產(chǎn)是3000億以上規(guī)模房企中唯一一家國資央企，目前排名前5的企業(yè)合共錄得銷售金額約2.27萬億，以全國商品房銷售金額11萬億計算，占比剛剛超過兩成。

因此，保利地產(chǎn)仍然有進一步規(guī)模爆發(fā)的可能——目前機會在于對香港上市平臺保利置業(yè)的整合。

自從11月30日晚首度披露整合方案，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合一事就備受資本市場關注。

2016年收購中航，2017年整合保利置業(yè)，未來是否還會有更多收購兼并大動作，助推更加快速發(fā)展？保利地產(chǎn)的答案是“有”。

3、千億房企繼續(xù)擴容，五家企業(yè)成功晉級

僅僅幾年前，千億房企還是整個行業(yè)的絕對重量級明星企業(yè)，數(shù)量稀少。到今天，千億房企數(shù)量已經(jīng)迅速擴大至17家，銷售金額總和達到4萬億，

龍湖地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、世茂房地產(chǎn)、旭輝集團五家企業(yè)在本年度成功實現(xiàn)突破，成為千億俱樂部新成員。

這個趨勢在年初就已有所體現(xiàn)，并且龍湖、招商、新城均提前至少一個月達標千億，使得最后一個月并無多少懸念。

以龍湖為例，早在年中6月份時就已達到900多億銷售規(guī)模，是上半年增長速度最快的房企之一。7月份達標千億之后，龍湖放慢了規(guī)模增長速度，下半年僅錄得約500億銷售金額。

龍湖地產(chǎn)并不僅僅專注于規(guī)模擴張，在兼顧盈利表現(xiàn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)新業(yè)務方面也在加緊布局。

招商蛇口在2015年底完成重組之后，經(jīng)過2016年和2017年兩年的加速發(fā)展，已經(jīng)成為地產(chǎn)央企中的標桿之一。曾經(jīng)的“招保萬金”四大A股上市房企，最終全部都沒有掉隊，在2017年度均已晉級千億。

雖然港股私有化方案未能成行，新城控股本年度依然成功上位千億。對于一直向外界表示規(guī)模重要性的新城而言，這個結局無疑是美好的。

“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權”，這是新城加速擴張的信條以及追逐的目標。同時，新城在商業(yè)地產(chǎn)領域的目標同樣令業(yè)界驚訝——到2020年發(fā)展布局100個吾悅廣場。

世茂房地產(chǎn)早就已經(jīng)是上市房企中的標桿之一，但規(guī)?；l(fā)展方面連續(xù)幾年表現(xiàn)出原地踏步的現(xiàn)象，直到2017年才如愿進入千億行列；旭輝與新城有些類似，但旭輝的擴張速度似乎更為堅決，達成千億所花費的時間也更少。

17家千億房企基本座次都已排定，2000億之上的綠地和中海，一個曾經(jīng)力壓萬科沖上榜首，另一個一直是效益和成本管控的標桿，財務表現(xiàn)和盈利能力領先行業(yè)。

綠城集團、金地集團、華潤置地、華夏幸福是2016年初次進入千億俱樂部的成員，本年度均維持了穩(wěn)健的增長。

4、中大型房企市場占有率加速提升，2018誰將沖擊千億？

縱觀榜單，除了17家千億房企，還有22家500-1000億房企。也就是說，500億規(guī)模以上的中大型房企數(shù)量已達39家，銷售總額達到5.64萬億，占2017年度全國商品房銷售總額幾乎一半。

展望2018年，千億之下排名首位的是中南置地，在900億的基礎上進一步?jīng)_擊千億基本毫無難度。

除中南置地之外，900億規(guī)模的房企還有正榮集團、陽光城集團、泰禾集團，三家閩系房企本年度均取得了較大的增長，距離千億僅一步之遙。

值得注意的是，12月28日，正榮集團披露有關香港上市的計劃與信息，計劃正式掛牌進行交易的時間為2018年1月16日，IPO募資達40.8億港元。

800億-900億銷售規(guī)模企業(yè)分別是雅居樂、魯能集團、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)等企業(yè)，也是2018年潛在的千億房企。

雖然業(yè)內(nèi)普遍認為2018年將是樓市“小年”，但對于有所準備的中大型標桿房企而言，繼續(xù)維持規(guī)模增長是可以預見的事情，上述企業(yè)若全部成功晉級千億，未來一年千億房企數(shù)量將擴大至25家。

“大者愈大、強者恒強”的企業(yè)分化與集中度提升局面已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，在可以預見的未來數(shù)年，這種局面基本不會改變。

舉一反三，當上述房企晉級之后，還有哪些房企將在未來幾年有機會沖擊千億？縱觀榜單，700億規(guī)模的企業(yè)有中梁地產(chǎn)集團、融信集團、金科地產(chǎn)、藍光發(fā)展、遠洋集團；600億規(guī)模則包括有中國金茂、首開股份、祥生地產(chǎn)、濱江集團。

500億級別的企業(yè)數(shù)量也不少，分別有龍光地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中國鐵建、融僑集團、美的置業(yè)。當然，這些企業(yè)沖刺千億還需要持續(xù)數(shù)年的努力。

在后規(guī)?；瘯r代，土地和資源越來越集中在中大型房企周圍，若不出現(xiàn)重大戰(zhàn)略失誤和經(jīng)營挫折，對于這部分房企而言，維持較快速的規(guī)模增長是可以預見的事情。

5、TOP100入榜企業(yè)沖刺200億，后規(guī)?；瘯r代如何做大規(guī)模？

在萬億時代只走過一半道路，千億成為行業(yè)一個門檻之時，曾經(jīng)的百億門檻早已消失在行業(yè)規(guī)?；l(fā)展大潮中。

觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜入榜100家企業(yè)，全部均已達標百億，最低金額超過150億。

擴大至200億，達標企業(yè)數(shù)量則為88家，不難預見，TOP100企業(yè)全部超過200億的未來不遠。

88家200億級房企銷售金額總和達到7.2萬億，占全行業(yè)銷售金額總和的比例約為56%。以此類推，TOP100企業(yè)銷售金額總和為7.4萬億，占比約為58%。

但一個顯而易見的現(xiàn)象是，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模已經(jīng)達到一個周期的頂峰，中大型房企市場占有率越來越大的背景下，中小型房企規(guī)模擴張的道路將越來越狹窄。

并購是其中一個必由之路，而多元化、發(fā)展創(chuàng)新型業(yè)務和存量市場成為新藍海，就已經(jīng)是順理成章的事情。