觀點(diǎn)指數(shù) 全市僅有一個(gè)新盤推出，新增和成交創(chuàng)年度新低——繼“金九”成交平平之后，上海“銀十”樓市更顯低迷。

相比往年，開發(fā)商即使全年業(yè)績并不甚好看，卻總能在“金九銀十”這段時(shí)間里給自己的年終成績單加上好幾分，但今年這個(gè)情況有點(diǎn)意外。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，“銀十”期間，上海全市新建商品住宅成交為2561套，環(huán)比下跌71%；成交面積為33.54萬平方米，環(huán)比減少36.9%，同比下滑61.4%。其中，新增供應(yīng)面積僅為7392.88平方米，環(huán)比下跌96.69%。

在一片跌聲中，唯有成交均價(jià)方面還算保持著微弱的增長。10月份，上海全市商品住宅成交均價(jià)48191元/平方米，環(huán)比略有近4%的增幅。數(shù)據(jù)顯示，上海中心五區(qū)期間成交均價(jià)10.98萬/平方米。

具體項(xiàng)目來看，全市商品住宅銷售金額前十的樓盤累計(jì)銷售額為36.08億元，占上海該月銷售總額141.12億元的25.57%。區(qū)域分布上，前十項(xiàng)目均處于郊區(qū)，嘉定、寶山為目前市場較為活躍地區(qū)。

土地方面，繼九月份出現(xiàn)一小段供應(yīng)潮后，上海于10月份的土地供應(yīng)應(yīng)聲回落，期間僅成交5宗租賃地塊，且均為零溢價(jià)成交。

綜合來看，上海樓市10月份無論是在土地，還是新房成交上均沒能延續(xù)以往“銀十”的榮光。

新房成交乏力 供求創(chuàng)年度新低

經(jīng)歷了“金九”的失色，市場普遍對“銀十”有著一定的預(yù)期。

事實(shí)上，在10月9日至10月15日期間，上海市也確實(shí)曾一度擺脫“十一”成交遲緩的陰影，成交面積9.1萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)到360.2%。但這種狀態(tài)并沒有持續(xù)太久，在隨后的半個(gè)月里，上海成交繼續(xù)回歸冷淡。

總體而言，整個(gè)十月上海全市新建商品住宅成交2561套，環(huán)比下跌71%；成交面積為33.54萬平方米，環(huán)比減少36.9%，同比下滑61.4%。其中，內(nèi)環(huán)新建普通商品住宅成交量為11.29萬平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價(jià)下降271元/平方米。

另外數(shù)據(jù)顯示，上海新建住房價(jià)格指數(shù)99.7，同比下跌0.3%，成為繼深圳、廣州之后第三個(gè)新房價(jià)格跌破去年同期價(jià)格的一線城市。僅在成交均價(jià)上有近4%的增幅，為48191元/平方米。

單月跌破40萬平方米的成交量，不僅是今年以來最低，而且創(chuàng)造了上海歷年同期的最低紀(jì)錄。即使與樓市低迷的2011年同期相比，也有著明顯的差距。

供應(yīng)方面，上海全市十月新房成交在連續(xù)三周處于斷供狀態(tài)，僅在最后一周迎來難得的唯一項(xiàng)目——保利艾廬，項(xiàng)目共48套，為上海樓市新增供應(yīng)面積7392.88平方米，環(huán)比下跌96.69%。

公開資料顯示，目前上海新建商品住宅的存量為511.40萬平方米(3.33萬套)，而在6月末時(shí)存量則為603.28萬平方米(4.01萬套)，四個(gè)月來上海主要以消化存量為主，新房供應(yīng)寥寥。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，10月份，上海商品住宅銷售金額前十的項(xiàng)目累計(jì)銷售額為36.08億元，占上海該月銷售總額141.12億元的25.57%。

值得一提的是，遠(yuǎn)洋萬和四季以12951平方米的成交面積和4.36億元的成績，攬獲該月的項(xiàng)目雙冠軍。另外，禹洲地產(chǎn)銷售面積較上月增幅明顯，其中禹洲雍賢府、禹洲香溪里表現(xiàn)優(yōu)秀。另外，禹洲于9月底新收購項(xiàng)目禹洲東灘雍禧10月開售，亦取得不俗的銷售成績。

公開資料顯示，成交前十項(xiàng)目排名中9個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)在3-6萬元/平方米，而低于3萬元/平方米的剛需僅有1個(gè)。從區(qū)域分布看，前十項(xiàng)目均處于郊區(qū)，嘉定、寶山為目前市場較為活躍地區(qū)。

租賃住房先行 土地低溢價(jià)成常態(tài) 

由于土地放量同步萎縮，上海于上半年出讓土地就不多，土地供應(yīng)在九月份出現(xiàn)一小段高潮。10月份應(yīng)聲回落，期間僅成交5宗租賃地塊，銷售地塊出讓為零，且成交地塊均為零溢價(jià)成交。

10月10日，上海市國土資源局掛牌出讓浦東新區(qū)、長寧區(qū)、虹橋3個(gè)地區(qū)共計(jì)5幅租賃住房地塊，總占地面積為16.3萬平方米，總起拍價(jià)約37億元，預(yù)計(jì)將提供租賃住房6100多套。10月31日，上述5宗地塊均被上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司以低價(jià)拿下，總建筑面積44.81萬平方米。

據(jù)了解，5宗地塊租賃住房應(yīng)以中小套型為主，中小套型比例應(yīng)不低于70%；中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)按照多層不大于90平方米，小高層不大于95平方米，高層不大于100平方米控制；受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營。

在第三季度，上海也已成功出讓6幅租賃用地，共計(jì)可建面積42萬平方米，平均樓板價(jià)每平方米6560元。值得注意的是，該6宗租賃用地溢價(jià)率同樣為0%，地塊均以底價(jià)成交。據(jù)悉，在第三季度上海共出讓的33幅中，平均溢價(jià)率僅為0.5%。

上海市規(guī)劃國土資源管理局10月12日表示，在發(fā)展租賃住房方面，上海下一階段將主抓四大方面重點(diǎn)工作，并繼續(xù)增加租賃住房的土地供應(yīng)。

上海市規(guī)劃國土資源管理局稱，目前正在著力推動(dòng)租賃住房的建設(shè)力度，在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域推出租賃住房用地，構(gòu)建租售并舉的住房體系。并將建立完善租賃住房用地相關(guān)的規(guī)劃和土地管理政策，繼續(xù)推進(jìn)租賃住房的土地出讓。

隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，上海租賃性質(zhì)土地將還會(huì)繼續(xù)推出，低溢價(jià)或者將成為土地市場的常態(tài)。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止2017年10月31日，上海一共有15宗租賃住房用地，其中11宗已經(jīng)完成土地供應(yīng)，該15宗土地面積約50公頃，建筑面積約110萬平方米。