觀點(diǎn)指數(shù) 從去年9月底以來(lái)，“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限售”“限商”，再到最近的“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”，每一次調(diào)控?zé)o不觸動(dòng)著上海樓市的神經(jīng)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季，上海新建商品住宅成交量40928套，成交面積合502.6萬(wàn)平方米，與2016年同期的新房成交量92777套相比，降幅達(dá)55.88%；對(duì)比去年前九月上海新房成交面積1177.4萬(wàn)平方米，同比下滑達(dá)57.31%。

2017年1-9月，上海商品房市場(chǎng)累計(jì)成交金額超3000億元，較去年同期相比減少了46%。

成交均價(jià)上，2017年1-9月，上海商品住宅維持在45784元/平方米至50401元/平方米之間，成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)并不算大。

土地成交方面，前三季度上海土地成交建面835萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第13位，土地成交總價(jià)957億元，平均樓面價(jià)11462元/平方米，溢價(jià)率11%。供地主要集中在第三季度，尤以九月份為重，出讓面積達(dá)到94萬(wàn)平方米，占三個(gè)季度的69%。

此外，上海新房市場(chǎng)前三季度預(yù)售許可不見(jiàn)絲毫放松，緊縮政策環(huán)境沒(méi)有絲毫轉(zhuǎn)變跡象，導(dǎo)致新建商品住宅增供應(yīng)不足。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年前3季度，上海新建商品住宅供應(yīng)面積355.5萬(wàn)平方米。截至9月28日，2017年上海新增供應(yīng)與成交面積比為1.4，較2016年前季度的1.75有所下降。

綜合前三季房企表現(xiàn)來(lái)看，上海房企在限價(jià)調(diào)控下普遍面臨“入市難”，而在本年度或者說(shuō)第三季度有拿證加推的房企更能掌握主動(dòng)權(quán)。

綠地就憑借在第三季度的奮發(fā)，以領(lǐng)先2億元左右的銷(xiāo)售反超萬(wàn)科，重回榜首。

綠地反超萬(wàn)科 旭輝、中海擠進(jìn)前十

“萬(wàn)綠之爭(zhēng)”從來(lái)都是上海區(qū)域的重要戲碼。在上一個(gè)季度，萬(wàn)科以112.8億元銷(xiāo)售力壓綠地登頂上海TOP10。這一次，綠地殺了個(gè)“回馬槍”，以151.5億元的成績(jī)險(xiǎn)勝萬(wàn)科重回榜首，而萬(wàn)科前三季銷(xiāo)售149.2億稍微弱于綠地。

在前三季排行榜中，過(guò)百億的僅有綠地、萬(wàn)科、金地三家。其中，綠地是唯一超150億的企業(yè)，后面緊跟著的萬(wàn)科149.2億、金地140.3億。前三家超百億企業(yè)銷(xiāo)售共計(jì)441億元。

值得注意的是，即使前兩名已經(jīng)換位，金地還是穩(wěn)坐“老三”的位置。這跟金地的推盤(pán)節(jié)奏是分不開(kāi)的，在前一季榜單中，金地還在不到100億的區(qū)間徘徊。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在前三季樓盤(pán)成交面積前30中，金地世家以76054平方米排行第五。除此之外，榜上名單中金地自在城、金地都會(huì)藝境、金地天境、金地JIMU積木等項(xiàng)目紛紛入列，這些項(xiàng)目都給金地貢獻(xiàn)了不少銷(xiāo)售。

除過(guò)金地排行沒(méi)有變化外，跟隨其后的保利、大華集團(tuán)、仁恒置地也都基本穩(wěn)坐“原位”，以93億、83億、81.2億分別位居第四、第六、第七。另外，華潤(rùn)也以61.1億的銷(xiāo)售位列第十，對(duì)比前兩季后退了一名。

與上一季度相比，變化較大的是出現(xiàn)了兩個(gè)新鮮面孔，一個(gè)是旭輝，一個(gè)是中海。特別值得一說(shuō)的是，旭輝在本季度以86億、排名第五的成績(jī)成為一匹當(dāng)之無(wú)愧的“黑馬”，而中海以62.4億元排名第九，擠進(jìn)榜單前十。

據(jù)了解，期間，中海西環(huán)中心星信名邸表現(xiàn)突出，憑借其在第三季的突圍，中海前九月在上海商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到12.07萬(wàn)平方米。另外，旭輝1-9月商品房銷(xiāo)售面積11.39萬(wàn)平方米。

最新榜單中，被旭輝、中海替代的是招商和新城。其雖然在前兩季都取得不錯(cuò)的成績(jī)，但因第三季供應(yīng)不足，后繼乏力，終無(wú)緣榜單前十。

值得注意的是，融創(chuàng)也憑借充足的“貨源”供應(yīng)，由之前半年度榜單的險(xiǎn)守第十名繼續(xù)挺進(jìn)到今天的前八位置。

此前，融創(chuàng)就宣布2017年在上海推出包括上海桃花源、濱江壹號(hào)院、陸家嘴壹號(hào)院、香溢天地、融創(chuàng)壹號(hào)府、西虹橋壹號(hào)、上海浦西玫瑰園、浦建路727、虹橋隆視廣場(chǎng)、漕寶路項(xiàng)目、融創(chuàng)葛洲壩青浦合作項(xiàng)目、徐匯華涇項(xiàng)目、北京東路項(xiàng)目等十三個(gè)項(xiàng)目。

如果這些項(xiàng)目能夠如期面市，將同時(shí)給融創(chuàng)在第四季度中進(jìn)一步提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力。但也有內(nèi)人士認(rèn)為，由于調(diào)控政策的繼續(xù)收緊，今年四季度的樓市成交量有可能繼續(xù)走低。

土地供應(yīng)不濟(jì) 新房成交大幅下降

總結(jié)來(lái)說(shuō)，“調(diào)控”“降溫”“低溢價(jià)”“理性”成了上海土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，今年以來(lái)，上海土地價(jià)格漲幅明顯降低，土地市場(chǎng)幾乎沒(méi)有高溢價(jià)地塊成交。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，前三季度上海土地成交建面835萬(wàn)平方米，土地成交總價(jià)957億元，溢價(jià)率11%，在全國(guó)排名第13位。

據(jù)了解，上海上半年供地不足，進(jìn)入第三季度以來(lái)才出現(xiàn)供應(yīng)小高潮，共出讓地塊33幅，出讓面積137.26萬(wàn)平方米，成交宅地平均樓板價(jià)達(dá)到每平方米人民幣19400元，平均溢價(jià)率僅為0.5%。

數(shù)據(jù)顯示，7、8月份上海土地出讓面積均在20萬(wàn)平方米左右。在9月份加大供應(yīng)，出讓面積達(dá)到94萬(wàn)平方米，占整個(gè)三季度的69%。從數(shù)量上來(lái)看，9月份出讓的地塊占了三季度33幅地塊其中的17幅，占比超過(guò)50%。

值得注意的是，進(jìn)入第三季度，上海首次成交6幅租賃用地，共計(jì)可建面積42萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)達(dá)到每平方米6560元，溢價(jià)率為0。同時(shí)，在土地供應(yīng)量有限的情況下，上海出臺(tái)“招掛復(fù)合”等新政，提升了房企拿地門(mén)檻，企業(yè)想要進(jìn)一步拿地變得更難。

樓市成交上，截至9月27日，2017年上海新建商品住宅成交量40928套，成交面積502.6萬(wàn)平方米，與2016年同期的新房成交量92777套相比，驟降達(dá)55.88%；對(duì)比去年前九月新房成交面積1177.4萬(wàn)平方米，同比下滑達(dá)57.31%；商品房市場(chǎng)累計(jì)成交金額超3000億元，較去年同期減少了46%。

2017年1-9月，上海商品住宅成交均價(jià)維持在45784元/平方米至50401元/平方米之間，相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)變化并不算大。

單第三季度來(lái)看，上海新房成交環(huán)比下降20.1%，共計(jì)約170萬(wàn)平方米，同比下降60.8%。其中，新房成交均價(jià)繼2015年第三季度首次下跌，為每平方米46700元，環(huán)比下跌1.8%。