劉水 近日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，目的是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐。

《方案》指出開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房13個(gè)試點(diǎn)城市為：北京市、上海市、沈陽市、南京市、杭州市、合肥市、廈門市、鄭州市、武漢市、廣州市、佛山市、肇慶市、成都市。7月份住建部發(fā)文人口凈流入城市開展租賃房試點(diǎn)選取12個(gè)城市，差別是本次《方案》增加了北京、上海，減去了深圳，剩余城市相同。一向各項(xiàng)政策都先行先試的城市深圳，這次排除在試點(diǎn)城市之外。根據(jù)《方案》要求，各試點(diǎn)城市要在2017年11月底前編制上報(bào)實(shí)施方案，批復(fù)后才能開展試點(diǎn)。

該《方案》試點(diǎn)內(nèi)容主要是審批程序、建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制、保障公共服務(wù)。完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序方面。試點(diǎn)城市梳理項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

本《方案》措施是對(duì)之前政策的落實(shí)和延續(xù)。2017年7月，住建部等發(fā)布政策《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12城市開展試點(diǎn)，其中提出“超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作”?？梢姡敬畏桨复胧┦菍?duì)上次政策的落實(shí)，進(jìn)一步明確了試點(diǎn)城市、建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制等。

重點(diǎn)關(guān)注解決新市民居住問題，增加租賃住房供應(yīng)，緩解租賃住房供求矛盾。經(jīng)過幾年的保障房建設(shè)，城市戶籍中低收入居民的住房保障問題基本得到解決，現(xiàn)在城市居住困難的最大群體是“新市民”，這類人群往往也收入較低，支付能力有限，讓他們都實(shí)現(xiàn)買房也不可能，租賃是一個(gè)很好的解決辦法，因此加快住房租賃市場發(fā)展也成為近期政府強(qiáng)力支持的重點(diǎn)。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，能釋放租賃住房供應(yīng)的一個(gè)巨大潛力源，能增加租賃住房供應(yīng)，緩解租賃住房供求矛盾。

本《方案》推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)村土地制度改革“雙突破”。房地產(chǎn)市場方面，之前城市住房建設(shè)用地由政府壟斷，住房建設(shè)企業(yè)必須經(jīng)過政府的土地招拍掛才能拿到土地。之后，房地產(chǎn)供給端又多了一個(gè)重要來源，集體建設(shè)用地上租賃住房，這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的一個(gè)重要突破，將新增大量可租房源，可緩解重點(diǎn)城市住房供給不足的局面。

農(nóng)村土地制度改革方面，農(nóng)村“三塊地”，農(nóng)用地、宅基地、集體建設(shè)用地，隨著我國城市化深入推進(jìn)，農(nóng)村土地制度改革勢在必行。之前“十八屆三中全會(huì)”等多個(gè)會(huì)議、文件提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，集體建設(shè)用地與國有土地同權(quán)、同價(jià)入市，但是一直進(jìn)展緩慢，沒有具體的實(shí)施細(xì)則，本次方案指出了集體建設(shè)用地“入市”的一個(gè)途徑，也是農(nóng)村土地制度改革的一個(gè)重要突破。城市的很多小產(chǎn)權(quán)房使用的是集體建設(shè)用地，此項(xiàng)措施改變了小產(chǎn)權(quán)房完全非法的局面，出租將是合法的，但是嚴(yán)禁以租代售。

本《方案》對(duì)房地產(chǎn)市場，短期基本無影響，長期將減小房價(jià)上漲動(dòng)能。短期看，首先，根據(jù)政策，試點(diǎn)城市范圍有限，只有13個(gè)。其次，試點(diǎn)城市要在2017年11底前編制上報(bào)實(shí)施方案，項(xiàng)目還要規(guī)劃、施工建設(shè)，真正形成房源供給能力要1-2年時(shí)間。再者，試點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量有限，政策要求試點(diǎn)項(xiàng)目醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，另外地方政府土地財(cái)政依賴，也不可能大量批準(zhǔn)試點(diǎn)項(xiàng)目。然后，2019年11月要對(duì)政策進(jìn)行中期評(píng)估，評(píng)估前試點(diǎn)城市范圍不會(huì)放開，試點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量也會(huì)受到控制?？傊?，由于試點(diǎn)城市范圍少、短期內(nèi)形不成有效供給、試點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量有限等，該政策對(duì)房地產(chǎn)市場短期無影響。

長期來看，如果2019年中期評(píng)估和2020年試點(diǎn)總結(jié)效果良好，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房大范圍、大幅度推行，將釋放租賃住房供應(yīng)的巨大潛能，使得租賃住房供應(yīng)大量增加，緩解住房供求矛盾，進(jìn)而房價(jià)快速上漲的動(dòng)力將受到抑制，恐慌性需求也將減少，從而進(jìn)一步減小房價(jià)快速上漲動(dòng)能。租金方面，這部分住房土地成本較低，租價(jià)也將會(huì)很低，會(huì)有更多人選擇租房而不買房，從而也會(huì)減少購房需求。因此，此類租賃住房如果大量上市，量的方面將緩解供求矛盾，價(jià)的方面將降低市場租金價(jià)格，更多人選擇租房，導(dǎo)致購房需求減少，綜合起來將減小房價(jià)上漲動(dòng)能。

劉水 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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