觀點(diǎn)指數(shù) 2017年最長(zhǎng)假期一結(jié)束，各大城市交上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻讓這個(gè)銀十的開(kāi)局顯得彼為低沉。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十月第一周北京新房及二手房成交均創(chuàng)下十年來(lái)新低。

同樣，北京的“金九”新房成交套數(shù)繼續(xù)下探，但在市場(chǎng)整體低迷之際，二手房成交量與新房成交均價(jià)卻有回溫跡象。對(duì)此，分析則認(rèn)為，調(diào)控影響的效應(yīng)并未減弱，市場(chǎng)處于調(diào)整與企穩(wěn)之中，但不排除將有繼續(xù)回溫的趨勢(shì)。

自“930”及“317”調(diào)控以來(lái)，北京樓市走過(guò)了條過(guò)山車般的曲線，對(duì)于房企而言，第三季度或許是一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)始，畢竟部分積壓了大半年的高端項(xiàng)目得以入市，預(yù)售證也成為決定房企是否能過(guò)個(gè)豐裕小年的重要因素。

相比起賣“面包”的曲折，北京房企們今年內(nèi)在土地上的獲取要顯得更為容易些。在加大供應(yīng)土地特別是住宅用地的目標(biāo)下，1-9月，北京累計(jì)成交65宗地塊，總規(guī)劃建筑面積835.8萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)1830億元。

首開(kāi)微弱優(yōu)勢(shì)勝泰禾

大鱷云集的北京城，銷冠的爭(zhēng)奪戰(zhàn)成為了國(guó)企首開(kāi)與閩系房企泰禾的戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，前三季度首開(kāi)再度摘得冠軍，而泰禾則以微弱的差異居于第二。

前9個(gè)月，首開(kāi)有超過(guò)十個(gè)項(xiàng)目推售，其中相當(dāng)一部分為合作項(xiàng)目。首開(kāi)華潤(rùn)城、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐、首開(kāi)瑯樾、首開(kāi)保利熙悅城郡等多家樓盤(pán)均錄得超10億元的銷售額 。

其中，由首開(kāi)及華潤(rùn)合作的首開(kāi)華潤(rùn)城，2015年初的總價(jià)地王項(xiàng)目，在前三季度錄得了30.6億元的銷售額 ，于單個(gè)住宅類樓盤(pán)銷售中排名第三，目前首開(kāi)華潤(rùn)城的銷售均價(jià)8.8萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米。

首開(kāi)參股的景粼原著亦以31億元錄得住宅單盤(pán)第二，同樣為首開(kāi)的銷冠位置增添了砝碼。

相比之下，泰禾在北京的項(xiàng)目要少了一半，但包括泰禾中央廣場(chǎng)、北科建泰禾麗春湖院子、泰禾昌平拾景園這幾個(gè)項(xiàng)目，泰禾成為了在銷售額上可與首開(kāi)同場(chǎng)較量的對(duì)手。

其中，泰禾中央廣場(chǎng)共計(jì)賣出兩千多套，均價(jià)約為5.4萬(wàn)元/平方米，實(shí)現(xiàn)75億銷售額，成為北京單盤(pán)銷冠。9月底，昌平拾景園項(xiàng)目二度開(kāi)盤(pán)也錄得了30億元的銷售額 ，加上一期累計(jì)收金50億元。

泰禾與首開(kāi)之后，是以萬(wàn)科、華潤(rùn)、首創(chuàng)及龍湖等房企為主的第二梯隊(duì)。萬(wàn)科同樣以多盤(pán)取勝，千萬(wàn)級(jí)豪宅五礦萬(wàn)科如園，萬(wàn)科翡翠系北京首個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科翡翠公園這兩個(gè)高端項(xiàng)目均是萬(wàn)科銷售主力。

除了多個(gè)老盤(pán)項(xiàng)目加推，萬(wàn)科純新盤(pán)項(xiàng)目也將于十月登場(chǎng)。9月30日，萬(wàn)科弗農(nóng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目獲批361套房源，均價(jià)在2.7萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元之間。這個(gè)項(xiàng)目是此前萬(wàn)科收購(gòu)中投發(fā)展資產(chǎn)包時(shí)所獲取的，也是萬(wàn)科在京落地的首個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

在上半年剛剛足夠跨入前十的華潤(rùn)，下半年隨著中國(guó)璽、華潤(rùn)昆侖域、華潤(rùn)未來(lái)城市的入市，競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升。這三個(gè)項(xiàng)目均在8月份剛獲得預(yù)售證，共計(jì)有超過(guò)600套房源推出，前兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都超過(guò)了9萬(wàn)元/平。目前，中國(guó)璽及華潤(rùn)未來(lái)城市已分別有超過(guò)22億、11億元成交。

樓市低位調(diào)整漸見(jiàn)回溫

2017年，在“930”及“317”兩輪調(diào)控下，首付比例提高、商住限購(gòu)等政策的實(shí)施，房貸利率回歸至基準(zhǔn)利率甚至上浮10%-25%……使得北京市場(chǎng)整體上在三月實(shí)現(xiàn)了短暫“絢爛”的釋放后，呈快速或逐步下探的趨勢(shì)。至9月，在市場(chǎng)整體低迷之際，二手房成交量與新房成交均價(jià)卻有回溫跡象。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，9月北京共批準(zhǔn)預(yù)售證27個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積90.6萬(wàn)平方米，其中住宅4634套，商業(yè)單元354套、辦公單元2019套，其他為車位。相比八月13個(gè)項(xiàng)目共計(jì)2675套住宅獲批的情況，供應(yīng)明顯大增。

成交上，9月新房成交呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的趨勢(shì)。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京月內(nèi)新房（不包括保障房與自住房）成交1257套，環(huán)比下降15%；成交均價(jià)56880元/平方米，環(huán)比上漲11.79%。

二手房市場(chǎng)方面，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年9月北京存量房網(wǎng)上簽約1.01萬(wàn)套，簽約面積86.06萬(wàn)平方米，其中住宅簽約8877套，涉及面積78.64萬(wàn)平方米。

回顧今年以來(lái)新房及二手房市場(chǎng)成交情況，北京僅3月份因新政刺激而錄得新房超過(guò)3000套的成交額，其他各月銷售均在3000套以下，而6月至今每月成交更是在2000套以下的低位徘徊。

掐預(yù)售證發(fā)放速度、限制預(yù)售價(jià)格也是今年的調(diào)控高著，北京自年初便少有超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)獲批，多個(gè)樓盤(pán)一再延遲推售。

直到8月，獲批項(xiàng)目中有近一半項(xiàng)目的均價(jià)超過(guò)了8萬(wàn)元，位于西城區(qū)德勝門(mén)外大街的中駿天宸更是拿到了超過(guò)13萬(wàn)元/平方米的售價(jià)。因而，分析指出，放松預(yù)售證批準(zhǔn)條件或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊懳磥?lái)均價(jià)的上漲。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)、北京住建委

二手房方面，如圖所示，自3月以來(lái)成交量逐漸下降，對(duì)比2016年，跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。但從8、9月連續(xù)兩月成交上漲可見(jiàn)，二手房成交已有所回溫。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二手房交易量持續(xù)兩個(gè)月回升并不意味著調(diào)控的減弱，某種程度上是得益于調(diào)控下房?jī)r(jià)的回落，使得部分剛需理性回歸，表現(xiàn)為成交量的上漲。而且，二手房的成交從3月迅速下降到7月的最底點(diǎn)，預(yù)計(jì)下滑的空間并不大，接下來(lái)市場(chǎng)主基調(diào)將呈企穩(wěn)或回升趨勢(shì)。

政策方面，北京再度發(fā)揮帶頭作用，今年來(lái)在住房租賃與共有產(chǎn)權(quán)政策的推進(jìn)上均有不同程度的進(jìn)展。

繼8月17日公布規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知后，北京于9月29日正式宣布將自10月31日起實(shí)施該文件。這其中最受關(guān)注的莫過(guò)于對(duì)租賃住房用戶在公共服務(wù)上的權(quán)利的確認(rèn)。文件中指出，北京市戶籍無(wú)房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育。

此外，北京市共有產(chǎn)權(quán)管理辦法亦宣布自9月30日起開(kāi)始實(shí)施。

土地收金逾1800億領(lǐng)跑全國(guó)

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)到，九月份北京共成交六宗地塊，總規(guī)劃建筑面積86.49萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)207.2億元，包括三宗居住類用地。

特別的是，港企九龍倉(cāng)以62.6億競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)超10萬(wàn)平米宅地，成為本月最大贏家；而泰禾亦以59.6億元重返久違的北京土拍市場(chǎng)，這是泰禾繼2015年9月15日拿下中關(guān)村科技園區(qū)住宅混合公建用地后，再次在北京公開(kāi)拿地。

回顧2017年北京土地成交情況，1-9月，北京累計(jì)成交65宗地塊，總規(guī)劃建筑面積835.8萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)1830億元。1830億元的成交額是去年的四倍左右，亦居今年國(guó)內(nèi)各大城市土地成交金額首位，位列其后的是杭州與南京。

其中，四月達(dá)到了年內(nèi)的土地成交高峰，共有18宗地塊成交，成交金額達(dá)431.5億元；7、8月單月土地成交金額 均超過(guò)了300億。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)、北京規(guī)土委

從溢價(jià)率來(lái)看，4月的溢價(jià)率同樣最高，其中首開(kāi)、中海、保利、龍湖以127億元總價(jià)競(jìng)得大興區(qū)舊宮的兩宗地塊溢價(jià)均接近50%。

而且，今年來(lái)為數(shù)不多的溢價(jià)超100%的地塊均分布于4月份，都是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。這四宗養(yǎng)老用地均被中弘摘得，溢價(jià)率分別達(dá)131%、179%、273%、275%，不過(guò)由于起始價(jià)較低，四宗地塊總價(jià)僅14.9億元。

自2016年底以來(lái)，北京的土地供應(yīng)規(guī)模逐漸加大，包括住宅用地及自住房地塊的供應(yīng)均有大幅上漲。截至10月11日，年內(nèi)北京成交的土地（不計(jì)棚改及工業(yè)用地）共計(jì)68宗，總成交金額達(dá)1922億元，總建筑面積為819.9萬(wàn)平方米。

北京4月份公布的供地計(jì)劃顯示，未來(lái)五年北京全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中，自住型商品房將供地達(dá)1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。

土地供應(yīng)的大增、新出讓規(guī)則的設(shè)置，北京土地競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但仍為外來(lái)房企及小房企提供了進(jìn)入的機(jī)會(huì)，過(guò)去土地儲(chǔ)備少得“揭不開(kāi)鍋”的局促局面有所緩和。其中，河南本土房企正商接連摘得兩宗地塊首入北京；金科更是得以在8月一連拿三宗地塊，碧桂園同樣摘得三宗地塊并進(jìn)入了主城區(qū)……

拿地的代價(jià)之一是——自持，最先吃螃蟹的萬(wàn)科所拿的100%自持地塊目前還未有更多動(dòng)態(tài)。但觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，北京共超過(guò)20宗涉及自持地塊成交，其中有四宗地塊自持比例達(dá)到了70%。

北京1-9月自持地塊統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)、北京規(guī)土委