楊光華 最近的熱詞“灰犀牛”，也出現(xiàn)在博鰲房地產(chǎn)論壇上。

灰犀牛，是概率大，影響巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

“灰犀牛一直都在那里。它站在離我們比較遠(yuǎn)的地方，還沒(méi)有威脅我們”，中原集團(tuán)主席施永青說(shuō)。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫，是建設(shè)過(guò)度、借貸過(guò)度與價(jià)格過(guò)高。國(guó)內(nèi)三四線城市存在著“建設(shè)過(guò)度”的問(wèn)題。

“這段時(shí)間，誰(shuí)敢冒險(xiǎn)，誰(shuí)敢拿錢(qián)，誰(shuí)（房地產(chǎn)商）就發(fā)展的快?？孔约旱腻X(qián)，是做不大的。”

孟曉蘇判斷，“我們的經(jīng)濟(jì)從L型走勢(shì)，到U型回升”。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，泡沫的破滅，一定是金融在房地產(chǎn)行業(yè)中運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題。

他列舉數(shù)據(jù)指出，當(dāng)前開(kāi)發(fā)貸，在銀行信貸中占比不到6%。2016年，銀行給房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸、預(yù)售款以及債券等，貸款不良率不到1%。

個(gè)人按揭貸款方面，2016年下半年到今年上半年，一個(gè)月投放的信貸資金，50%給了個(gè)人按揭貸款。

5年前，家庭購(gòu)房的杠桿率是15%?，F(xiàn)在是30％。與國(guó)際水平相比并不高。美國(guó)是60%，日本與新加坡都在50%。

目前，個(gè)人按揭貸款余額約20個(gè)億，而居民存款是60個(gè)億。相當(dāng)于借出20億元，存入60億元。

我國(guó)個(gè)人按揭貸款與GDP的占比是25%－30%。日本是40%，美國(guó)是50%。

“房地產(chǎn)是三年一個(gè)周期。但目前我們很難得出房地產(chǎn)行業(yè)有大風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。”

與連平不同，經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光給當(dāng)前樓市“潑冷水”。

“當(dāng)論壇上的房地產(chǎn)商對(duì)于預(yù)期都是樂(lè)觀的時(shí)候，我反而有些擔(dān)憂(yōu)。2014年，參加論壇的房地產(chǎn)商，是一片悲觀。斷臂求生。2015年，他們?cè)谡搲隙荚谡勣D(zhuǎn)型。今年，三四線城市異軍突起。”

明年，政府對(duì)房地產(chǎn)將“繼續(xù)去杠桿”。當(dāng)三四線城市出問(wèn)題時(shí)，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有那么樂(lè)觀。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇也表達(dá)了“不安”。

他開(kāi)玩笑說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)上，逢8有大事發(fā)生。1998、2008，再就是2018。2018年，世界上主要的印鈔機(jī)都要停下來(lái)，危機(jī)就出現(xiàn)了。這與全球金融周期有關(guān)。

“目前，跑贏購(gòu)買(mǎi)力增速的，一個(gè)是騰訊的股價(jià)，另一個(gè)是核心區(qū)域的核心房地產(chǎn)。”

與學(xué)者的旁觀不同，龍湖集團(tuán)副總裁袁春幽默地說(shuō)，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)預(yù)測(cè)，像航班一樣不靠譜。”

“謹(jǐn)慎樂(lè)觀，用在任何地方都不會(huì)錯(cuò)。我對(duì)市場(chǎng)是相對(duì)保守。三四線城市，是下半年樓市最大的變數(shù)。但像龍湖一樣的公司能夠穿越周期。”

灰犀牛在身邊，三四線有變數(shù)。這是我聽(tīng)到的博鰲觀點(diǎn)。

當(dāng)所有人都樂(lè)觀時(shí)，是要多一份謹(jǐn)慎。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人） 

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