最近一段時間，關(guān)于住房租賃市場的政策和消息鋪天蓋地。

8月初，九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州的“租售同權(quán)”，無錫、鄭州、揚州、濟南的租房落戶，以及近幾天正在中國杭州政府門戶網(wǎng)站上進(jìn)行聽證的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》（征求意見稿），直至8月28日，國土資源部確定，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。

似乎一場轟轟烈烈發(fā)展租賃市場的運動已經(jīng)開始，市場大有全城租，全國租，全民租之勢。

所有這些政策都指向了房地產(chǎn)市場的租售并舉，國土部甚至把利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案，提到了“提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”的高度。

不難看出，如果這些方案，特別是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的方案全面實施，事實上是對中國房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計進(jìn)行了一次顛覆。這實際上是給予小產(chǎn)權(quán)房租賃權(quán)的合法化。

這些集體建設(shè)用地上的租賃住房將對整個市場產(chǎn)生重大影響。前提是，有法律保障的租售同權(quán)。那樣，將會是對20多年來，中國房地產(chǎn)市場土地供給由地方政府獨家壟斷的局面的一次重大顛覆。

對各個城市的影響不一，無法確切估計。但總的來說，城中村較多，城鄉(xiāng)結(jié)合部有較多農(nóng)村集體建設(shè)用地的城市和板塊受影響較大。

在轟轟烈烈推進(jìn)租賃市場發(fā)展的重要時刻，官方必須周全的考慮整個房地產(chǎn)市場的新的革命性的頂層設(shè)計。應(yīng)從深入研究中國住房租賃市場一直發(fā)育不完善的根本原因入手。

中國住房租賃市場發(fā)育極為不完善。主要障礙在于：

1. 缺乏保證租賃雙方利益的詳盡的可操作的法律法規(guī)。

2. 租金回報率過低，不具有市場發(fā)展的驅(qū)動力。

3. 戶籍等政策的制約，租房人無法享受到擁有產(chǎn)權(quán)房所帶來的房產(chǎn)以外的城市福利。

4. 中國人長期的不安全感和傳統(tǒng)觀念。

要大力發(fā)展住房租賃市場，必須消除以上阻礙租賃市場發(fā)展的四大因素。用法律和市場的手段，對包括租賃市場在內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場重新進(jìn)行頂層設(shè)計。

首先，需要盡快立法。建立關(guān)于住房租賃市場的法律體系，特別是關(guān)于保護(hù)出租和承租人雙方利益和權(quán)利的法律。

第二，應(yīng)對市場發(fā)展的方向和目標(biāo)進(jìn)行頂層設(shè)計。

未來在大城市和特大城市中，租賃房的房源供給渠道，需求的人群和數(shù)量的總體規(guī)劃。如：官方希望引導(dǎo)哪些群體進(jìn)入租賃市場？哪些群體可能進(jìn)入租賃市場？

第三，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分保障和市場。

在租賃住房中，同樣有政府保障部分的公租房和市場部分的普通出租房。

保障性的公租房應(yīng)嚴(yán)格制定條件，制定準(zhǔn)入和退出機制。公租房的建設(shè)是政府的責(zé)任，這個責(zé)任不能推給市場，不能混淆。

第四，應(yīng)遵循基本的市場邏輯和動力。

租金回報率過低是租賃市場發(fā)展的邏輯障礙。

租金回報率過低包含了兩層意思，一是分子的租金過低，二是分母的房價過高，這個分母當(dāng)然是以商品房和二手房市場價格來計算的。

基于這一邏輯，讓開發(fā)商以商品房價格競得的土地其中的自持部分，強制其做租賃，在市場邏輯上是行不通的。

另外，在土地出讓時，不能分割、不能轉(zhuǎn)讓、集中建設(shè)、一次出租的年限不能超過十年等條件，如果在土地出讓時沒有明確而事后追溯，既不合法，也不合約。

如果設(shè)置這些條件，應(yīng)設(shè)置在土地出讓的條件之中。

第五，應(yīng)真正解決租售同權(quán)。

租賃住房得不到產(chǎn)權(quán)房所能夠帶來的房產(chǎn)以外的城市福利，這是阻礙租賃市場發(fā)育的最重要的原因之一。比如，產(chǎn)權(quán)住房的落戶功能和就學(xué)等福利。

第六，需慎重考慮，均衡社會各方利益。

集體用地上開發(fā)建造租賃住房是對原來集體用地不能開發(fā)住宅的否定。

如真正“租售同權(quán)”，事實上是對產(chǎn)權(quán)住房衍生價值的一種貶值。這些都會涉及到各階層的重大利益調(diào)整。

多渠道供地是對地方政府土地財政的重大利益調(diào)整。所有這些利益調(diào)整均需評估所帶來的影響。

第七，應(yīng)在法律法規(guī)范圍之內(nèi)，盡可能利用市場無形之手，推動住房租賃市場的發(fā)育和發(fā)展。

也許正當(dāng)人們打著如意的算盤，認(rèn)為是更多的年輕人租住小面積公寓的時候，結(jié)果更多的是中老年人去租一幢別墅，過一把別墅癮。

市場無形之手會根據(jù)市場需求主動適應(yīng)市場，而不應(yīng)過多干預(yù)。

在官方試圖推動住房租賃市場大發(fā)展的時刻，有必要對住房租賃市場進(jìn)行較為周全的頂層設(shè)計，而不應(yīng)較為匆忙的推出各種相互交叉，甚至相互矛盾的政策。現(xiàn)在已經(jīng)不需要再摸著石頭過河了。

嚴(yán)謹(jǐn)和周全的頂層設(shè)計可以避免重走中國股市和中國房地產(chǎn)市場先天發(fā)育缺陷的老路。

丁建剛  浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長，觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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