觀點(diǎn)指數(shù) 政策嚴(yán)控之下，成交大幅度比前兩年下跌已經(jīng)成為全國(guó)樓市的常態(tài)，而南京在過(guò)去第三季度的表現(xiàn)亦如此。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度，南京市區(qū)(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量?jī)H為16539套，比去年同期35080套的成交量跌幅達(dá)到52%，為近三年以來(lái)的最低谷。

市場(chǎng)降溫愈發(fā)明顯的同時(shí)，南京房?jī)r(jià)也進(jìn)入溫和下行的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)在過(guò)去9個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了“止?jié)q”，除了今年6月的持平，其余全部為環(huán)比下跌。

而在2016年，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅曾達(dá)到歷史巔峰，不少月份漲幅都在3%、4%以上。雙限之后，環(huán)比漲幅一路走低。此外，南京新房?jī)r(jià)格同比漲幅也在收窄，從2016年10月44%的漲幅，逐漸降至5%。

然而，在政策沒(méi)有放松反而加碼之下，南京8月出臺(tái)了住房租賃新規(guī)，推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)。而自5月25日南京公證搖號(hào)執(zhí)行細(xì)則出爐以來(lái)，截至9月初，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京發(fā)放住宅銷(xiāo)售許可證（含城鎮(zhèn)住宅混合用地）102次，公證搖號(hào)53次。

在53次搖號(hào)中，有24次中簽率在30%以下。在中簽率最低的10次搖號(hào)中，溧水占了一半，江北有3次，其中江北亞泰山語(yǔ)湖以4%的中簽率創(chuàng)史上最低，而溧水萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾有5141組買(mǎi)房人參與搖號(hào)，創(chuàng)歷史最高?？梢?jiàn)，要在南京買(mǎi)到房子仍然不容易。

金九成交翻倍 銀十迎上市潮

進(jìn)入九月，樓市迎來(lái)了傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。單月成交數(shù)據(jù)顯示，南京9月新上市房源有6848套，而成交套數(shù)也達(dá)到6585套，比8月份的3248套的成交量有一倍多的漲幅。

不過(guò)，這一數(shù)據(jù)同比去年9月份13223套的成交量，跌幅超過(guò)了5成之多，甚至與同季度7月份6706套的成交量相比，都有著200套以上的差距。

第三季度，南京市區(qū)(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量?jī)H為16539套，比去年同期35080套的成交量跌幅達(dá)到52%，為近三年以來(lái)最低谷。

2015年和2016年，南京第三季度成交均突破3萬(wàn)套大關(guān)，分別為31351套和35080套。截至9月30日，2017年南京市區(qū)商品住宅共成交53839套，仍不及去年同一指標(biāo)的套數(shù)。

從板塊成交情況來(lái)看，“兩江”板塊延續(xù)了今年上半年的勢(shì)頭，占據(jù)南京市區(qū)新房成交量的一半之多(61%)。其中，江北板塊今年三季度共計(jì)成交6560套，占比37%，繼續(xù)鞏固了南京市區(qū)新房成交量第一的位置，江寧板塊則以4301套成交量緊隨其后，占比為24%。

“兩江”板塊一直都是南京市區(qū)土地供應(yīng)大戶(hù)，第三季度的5場(chǎng)土拍中，也有相當(dāng)數(shù)量的地塊集中分布在江北與江寧兩大板塊中。大量土地入市、大型品牌房企相繼入駐、房源充足戶(hù)型多樣，這些因素都使得“兩江”板塊當(dāng)之無(wú)愧的成為受購(gòu)房者青睞的熱門(mén)板塊。

其他板塊中，城南板塊以2564套的新房成交量超越城北板塊與河西板塊，位列第三，占比為15%。南京市區(qū)各板塊之間成交量的差異依舊存在，并有著逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

市場(chǎng)成交大幅度的下降自然與自去年“930 新政”出臺(tái)以來(lái)的各種政策緊密相關(guān)，可見(jiàn)調(diào)控已經(jīng)取得了一定成效，不過(guò)市場(chǎng)人士也指出，限售政策無(wú)疑是其中關(guān)鍵原因。

南京7-9月市區(qū)新房實(shí)際上市的房源分別為2955套、6860套和6848套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的上市套數(shù)。不過(guò)，據(jù)市場(chǎng)消息顯示，在即將到來(lái)的10月，南京市區(qū)將有10250套的新房源入市，極大補(bǔ)充南京的可售房源。

土地成交破千億 地價(jià)溫和下行

統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，南京房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)進(jìn)一步得到控制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，南京房?jī)r(jià)在過(guò)去9個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了“止?jié)q”，除了今年6月的持平，其余全部為環(huán)比下跌。

第三季度，南京市區(qū)內(nèi)新房均價(jià)雖有波動(dòng)，但依舊保持著較為穩(wěn)定狀態(tài)，各月份新房成交量以及上市量的多少，對(duì)于新房?jī)r(jià)格的影響力依舊很小，使得南京市區(qū)整體新房成交均價(jià)仍舊維持在2萬(wàn)+的區(qū)位上。

這也進(jìn)一步說(shuō)明，即使是在各項(xiàng)樓市調(diào)控政策逐步加碼、購(gòu)房資格日益苛刻、開(kāi)發(fā)商拿地條件日漸嚴(yán)峻的當(dāng)下，南京市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身價(jià)值，仍舊處于較高的區(qū)位。

在土地市場(chǎng)上，出讓底價(jià)也進(jìn)入了溫和下行的狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，南京市區(qū)(不含高淳、溧水)共舉行了8次網(wǎng)拍，成功出讓61宗經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其中涉住宅用地38宗，搖號(hào)12宗，競(jìng)爭(zhēng)保障性住房13宗。

前三季度，南京土地出讓總面積354.59萬(wàn)平方米，認(rèn)建保障性住房面積21.58萬(wàn)平方米，土地出讓金額達(dá)1166.88億元。

自去年限購(gòu)限貸升級(jí)后，南京在2016年9月30日-2017年9月30年的一年中共成功出讓地塊84幅，其中3萬(wàn)+地塊2幅，2萬(wàn)+地塊8幅，1萬(wàn)+及以下地塊38幅；3萬(wàn)+、2萬(wàn)+地塊主要集中在今年上半年。

與調(diào)控之前相比，地價(jià)有所控制。據(jù)悉，僅僅2016年上半年，南京出讓32幅地塊，其中就有9幅地地價(jià)破2萬(wàn)，兩次最高地價(jià)破4萬(wàn)。

統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，南京9月份發(fā)布了2個(gè)土地出讓公告，共計(jì)掛出12宗地塊。除了一貫的土地市場(chǎng)供應(yīng)大戶(hù)“兩江”板塊外，多宗位于主城區(qū)稀缺住宅類(lèi)地塊也即將入市。

這將進(jìn)一步充實(shí)南京居住類(lèi)用地的土地市場(chǎng)，對(duì)南京樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展有相當(dāng)大的益處。