楊建偉 近年來，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾，而產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心要素。

從市場大背景 看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火熱

（1）傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著住宅地產(chǎn)領(lǐng)域黃金十年的離去，高庫存率、低利潤率已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，新常態(tài)下，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題。

（2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標桿。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內(nèi)大肆布局。 

（3）制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動的現(xiàn)象十分普遍。

（4）金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場。 

雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景一片大好，但從目前發(fā)展來看，還是存在不少問題，比如項目鋪得太大，導致前期概念和規(guī)劃很好，但中后期項目經(jīng)營的動力減弱；項目經(jīng)營和原先規(guī)劃不斷偏離，比如說會通過銷售部分商鋪來維持現(xiàn)金流，但往往這樣就導致商鋪零售經(jīng)營，導致產(chǎn)業(yè)聚集度不統(tǒng)一，也成為房地產(chǎn)方面簡單的物業(yè)銷售的模式。另外，不排除有一部借著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義做“圈地”之實。

事實上很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都已經(jīng)意識到，只有持有運營才是實現(xiàn)基業(yè)長青的路徑，即便艱難，但已經(jīng)有企業(yè)愿意舍棄一些眼前的利益，進行痛苦的轉(zhuǎn)型。 

產(chǎn)業(yè)運營能力成第一競爭力

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的真正價值在于長期運營，導入的企業(yè)要符合產(chǎn)業(yè)標準，要帶來稅收，園區(qū)也要想辦法去通過全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)留住企業(yè)。只有園區(qū)實現(xiàn)了租客的長期租賃，它的現(xiàn)金流才是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，未來在資本市場的資本變現(xiàn)能力才強。”產(chǎn)城智谷董事長楊建偉在采訪中指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就不是簡單賣掉房子，還包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)，企業(yè)和園區(qū)的關(guān)系在入駐之后才真正開始而絕非結(jié)束，應(yīng)讓企業(yè)體驗到從硬件到軟件的“長尾化”服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多方式運營

“如果說做住宅的是小學生、做商業(yè)地產(chǎn)的是大學生，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是研究生的話，做產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)應(yīng)該是博士生了。”楊建偉說，“專業(yè)化的運營管理團隊和運營體系，是園區(qū)吸引投資落戶的重要優(yōu)勢之一。”那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該如何運營呢？

第一種運營方式俗稱“傍大腿”，例如碧桂園進入了中城新產(chǎn)業(yè)這類專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)，以及和思科這類巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構(gòu)的風險共擔和成就共享機制來實現(xiàn)長期的運營。

第二種做輕資產(chǎn)持有，開發(fā)商不大量的持有物業(yè)，更多的讓基金的方式或者合作的方式介入，留下運營部分的收益長期做下去。通過運營來解決物業(yè)的增值，把地的價值提升了，一方面提升可售物業(yè)的價值。地塊價值提升也能夠提升投資者對項目的信心，將持有物業(yè)通過資產(chǎn)證券化的方式來變現(xiàn)。部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，還可以通過投資參股企業(yè)客戶的業(yè)務(wù)，獲得利潤的增長。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運營與服務(wù)，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運營，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導，平臺和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)的層面才能得到解決，這一點和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個人消費者有巨大的差異。重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實現(xiàn)的根本動力源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐漸步入輕重平衡階段。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨企業(yè)市場與政府市場的雙重需求，未來空間極為廣闊，目前處于快速發(fā)展期”，楊建偉對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景十分看好，伴隨大量企業(yè)的進入，泥沙俱下，也出現(xiàn)一些問題，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本驅(qū)動力沒有絲毫動搖，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值靠的是運營，只要牢記這一點，相信產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路還將走很遠。

楊建偉先生，系杭州產(chǎn)城智谷投資管理有限公司董事長，中國商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手、浙江省中小企業(yè)協(xié)會副會長、浙江省民營經(jīng)濟研究會副會長

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