觀點指數(shù) 自去年10月“深八條”調(diào)控政策出臺以來，深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控已逾一年，樓市氛圍持續(xù)收緊。但就過去兩個月深圳樓市的表現(xiàn)來說，“金九銀十”的火熱程度雖不復(fù)往日光彩，但依然可稱為交易旺季。

據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳10月份新建商品住宅成交均價為54288元/平方米，環(huán)比下跌0.05%，同比下降2.38％；成交套數(shù)2792套，環(huán)比增加2.35%，同比減少34.71%；成交面積27.91萬平方米，環(huán)比增加2.27%，同比減少33.95%。

值得一提的是，深圳新建商品住宅成交均價已連續(xù)13個月下跌，但近期價格變化幅度不大。據(jù)觀點指數(shù)計算，9月份價格環(huán)比下跌0.1%，10月份價格環(huán)比僅下跌0.05%。

成交套數(shù)方面，10月份也延續(xù)了9月份的良好勢頭，功勞可歸于8月份新房供應(yīng)量的大增。據(jù)悉，8月份深圳共13個項目獲批售，住宅房源總套數(shù)7533套，較7月大幅增加90%，超過了上半年的總和，主要供應(yīng)集中在寶安、南山、龍崗三大區(qū)。 

而9月份新建商品住宅數(shù)據(jù)為，成交均價54314元/平方米，成交套數(shù)2728套，成交面積27.28萬平方米，其中，成交套數(shù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲近四成。

住宅二手房方面，成交數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)較大波動，10月份共成交4476套，成交面積37.65萬平方米，環(huán)比、同比下跌均約22%、29%。

黃金周平靜度過 去化周期縮短2.4月

對深圳而言，國慶黃金周是在平靜中結(jié)束，成交數(shù)據(jù)也符合以往的節(jié)奏。查看2013年-2016年國慶黃金周深圳新房成交數(shù)據(jù)，并未出現(xiàn)異?；鸨那樾?，整體平穩(wěn)。

據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年國慶黃金周(10.1-10.8)，深圳新房共成交502套，均價在5.5萬/平方米左右，期間僅有一個位于寶安沙井的項目開盤。

10月份，深圳樓市新建商品住宅合計成交2792套，環(huán)比增加2.35%，同比減少34.71%；成交均價為54288元/平方米，環(huán)比下跌0.05%，同比下降2.38％。

成交量方面，得益于8月新房供應(yīng)量的成倍增長，10月份也延續(xù)了9月份的良好勢頭，但是除寶安、福田兩區(qū)外，其余各區(qū)本月成交套數(shù)環(huán)比均有不同程度的減少，鹽田已連續(xù)4個月零成交。而10月份成交的主力軍依然是寶安、龍崗兩區(qū)，分別位列一、二。

其中，寶安區(qū)成交套數(shù)1519套，環(huán)比增長13.1%；龍崗區(qū)成交套數(shù)831套，環(huán)比減少8.48%；南山區(qū)成交套數(shù)277套，環(huán)比減少4.81%；福田區(qū)成交套數(shù)126套，環(huán)比增長5%；羅湖區(qū)成交套數(shù)39套，環(huán)比減少40.91。

新增供應(yīng)方面，10月份獲批預(yù)售項目3個，其中龍崗2個，寶安1個，僅龍崗的中糧祥云廣場含有部分住宅房源。

可售面積方面，寶安和龍崗庫存充足，可售面積分別為159.83萬平方米和93.87萬平方米，分別占比51.24%和30.09%。按照10月銷售量計算，寶安和龍崗去庫存周期分別為11.7個月和13.3個月。

其次是南山，可售面積34.65萬平方米，占比11.11%，去庫存周期僅7.7個月；福田可售面積11.16萬平方米，占比3.58%，去庫存周期僅5個月。此外，羅湖和鹽田可售面積均不超10萬平方米，但是羅湖庫存極為充足，去庫存周期為22.4個月。

據(jù)了解，由于新增住宅的減少，也促使去化周期縮短，目前深圳一手住宅去化周期為12.6個月，相較9月縮短了2.4個月。

全年首宗宅地成交 舊改依然為主旋律

土地市場方面，10月份深圳僅成交一宗經(jīng)營性用地，由深圳市大鵬新區(qū)投資控股有限公司底價7.46億競得深圳大鵬新區(qū)葵涌街道地塊。地塊規(guī)劃為交通場站用地+商業(yè)用地+三類居住用地，土地面積3.72萬平方米，該地塊也是深圳今年首宗含住宅用途用地。

值得一提的是，10月份，深圳共計掛牌出讓3宗經(jīng)營性用地，其中1宗宅地，2宗商業(yè)用地，3宗地塊均為自持用地，其中唯一的一宗宅地也是深圳首宗“只租不售”用地。

在“租購并舉”大浪潮下，深圳強化了對城中村租賃市場的指導(dǎo)，提出日后在城中村租房將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)。

據(jù)深圳市官方資料披露，共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個；城中村“農(nóng)民房”或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

另據(jù)此前媒體報道，深圳市政府解釋《深圳市城市總體規(guī)劃（2016-2035年）》中談到，將從規(guī)模拓展轉(zhuǎn)向品質(zhì)供給，建立差異化空間供給模式，優(yōu)化調(diào)整存量用地土地利用結(jié)構(gòu)與布局，改善城中村面貌，提升舊工業(yè)區(qū)效益，煥發(fā)老城區(qū)活力，提高空間資源利用效率。

在政策的指導(dǎo)下，開發(fā)商也做出了響應(yīng)。10月份，萬科就分別與深圳福田區(qū)、南山區(qū)及深國際簽約，內(nèi)容包括對福田區(qū)南園街道轄內(nèi)城中村玉田村“綜合整治+運營”、以深圳灣超級總部基地為支點，發(fā)展推動南山區(qū)城中村綜合整改運營、住房租賃等業(yè)務(wù)及龍華區(qū)梅林關(guān)城市更新項目代建等。

中集集團亦與深圳規(guī)土委、前海管理局簽署了合計3宗共52.4萬平方米土地整備問題的《土地整備框架協(xié)議書》。

10月23日，在太平洋工業(yè)區(qū)更新單元一期項目現(xiàn)場舉行了深圳季度新項目集中開工儀式，該次集中開工新項目39個，總投資約112.6億元，包括鹽田港拖車綜合服務(wù)中心一期項目、太平洋工業(yè)區(qū)更新單元一期、鹽田區(qū)梅沙街道上坪村改造、特發(fā)小梅沙用地整體開發(fā)一期項目、鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目5號地塊、金斗嶺工業(yè)區(qū)城市更新單元、鹽田區(qū)第八期人才住房等。