觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 和國(guó)內(nèi)絕大部分城市的情況相同，“十一黃金周”廣州樓市并未能脫離低谷。

今年的國(guó)慶假期(10月1日至7日) 廣州一手樓網(wǎng)簽成交485套，比去年的4208套減少3723套，下降88.47%，為近三年來(lái)低位，也是2010年以來(lái)第二低。

價(jià)格方面，一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為14297元/平方米，比去年國(guó)慶假期的16107元/平方米下降11.24%。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，今年一手住宅成交低位，主要原因是供應(yīng)不足導(dǎo)致。與去年同期2090套相比，下跌65%。其中，增城、黃埔兩區(qū)總推貨量占全市六成以上，白云、天河、花都三區(qū)各有一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

二手樓市場(chǎng)成交則比較平穩(wěn)，但黃金周對(duì)銷(xiāo)量的帶動(dòng)并不明顯。期間，二手樓網(wǎng)簽124套，比去年的122套上升1.64%；網(wǎng)簽均價(jià)為23736元/平方米，環(huán)比上升6.33%，同比上升14.14%。

一手住宅成交回暖 二手“淡過(guò)水”

縱觀(guān)廣州“銀十”，成交情況與十一假期截然相反：一手住宅成交回暖，二手住宅成交創(chuàng)年內(nèi)新低。但樓市總體情況良好，月內(nèi)網(wǎng)簽數(shù)突破7萬(wàn)套關(guān)口，外圍區(qū)域是亮點(diǎn)。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月份廣州一手網(wǎng)簽6199套，比9月5790套增長(zhǎng)7.06%，是下半年以來(lái)首次突破6000套。7月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交4184套，8月成交量則是4978套，到目前為止可以看到是呈上揚(yáng)的趨勢(shì)。

但與去年相比，6199套的數(shù)據(jù)仍是不夠理想：2016年10月，廣州共成交了1.4萬(wàn)套，是今年的約2.3倍。2015年、2014年的10月成交套數(shù)則分別比今年多出了1841套、1415套。

從4月份開(kāi)始，由于“330樓市新政”的出臺(tái)，購(gòu)房需求被抑制，廣州樓市一直處于調(diào)整狀態(tài)。

分區(qū)域觀(guān)察，外圍5區(qū)網(wǎng)簽量占全市總套數(shù)的72.19%，共計(jì)4453套。增城因不限購(gòu)利好，一手住宅簽約1761套；南沙區(qū)成交量環(huán)比上漲近7成，簽獲1576套排行第二。

中心6區(qū)則錄得網(wǎng)簽1746套，環(huán)比下跌10.26%，由成交1225套的黃埔撐起。國(guó)慶零成交的海珠、白云和越秀，10月分別簽約36、35、9套。

增城、南沙、黃埔相對(duì)于其他區(qū)域的強(qiáng)勁銷(xiāo)力，亦體現(xiàn)在具體樓盤(pán)身上。廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)前10位項(xiàng)目占全市套數(shù)份額45%。南沙上榜項(xiàng)目3個(gè)、黃埔上榜項(xiàng)目2個(gè)、增城4個(gè)，余下一個(gè)名額則在花都。

價(jià)格方面，10月廣州一手樓網(wǎng)簽成交均價(jià)16419元/平方米，對(duì)比2016年10月的17151元/平方米，下降4.27%。

中心六區(qū)成交均價(jià)為26060元/平方米，其中天河46066元/平方米，成為最貴區(qū)域；外圍五區(qū)成交均價(jià)則為12511元/平方米，從化錄得8360元/平方米最低。

與一手住宅形成對(duì)比，廣州10月二手樓市場(chǎng)可謂“淡過(guò)水”。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止到10月30日，廣州二手住宅網(wǎng)簽成交5597套，環(huán)比下降41%。

另?yè)?jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，10月廣州市二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積與簽約面積分別為60.88萬(wàn)平方米、68.04萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均下降。

接下來(lái)轉(zhuǎn)入11月，廣州預(yù)計(jì)共28盤(pán)有推新動(dòng)作，其中中心區(qū)9個(gè)盤(pán)，外圍區(qū)19個(gè)盤(pán)，主要集中在增城、南沙、番禺、黃埔區(qū)域。環(huán)比下降47.1%，同比增幅達(dá)107.7%。

分析認(rèn)為，步入年底業(yè)績(jī)沖刺期，部分開(kāi)發(fā)商或?qū)?huì)采取“以?xún)r(jià)換量”的方式，適當(dāng)?shù)南抡{(diào)價(jià)格以換取資金的快速回籠，樓價(jià)或?qū)⒗^續(xù)微跌。

大規(guī)模推地 房企大手筆納儲(chǔ)

在樓市調(diào)整的情況下，廣州10月推地情況卻十分亮眼。期內(nèi)出讓商住商服用地一共15宗，出讓面積共計(jì)73.1萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)為214.5億。

10宗商住用地面積累計(jì)68.5萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)198.8億；5宗商服用地共4.6萬(wàn)平米，總起拍價(jià)15.7億。

反觀(guān)9月，除工業(yè)地外，廣州僅有1宗由廣州知識(shí)城投資開(kāi)發(fā)有限公司拿下的商辦用地，成交總價(jià)19.1億元；再往前8月份亦僅有1宗土地獲得成交——8月28日，保利地產(chǎn)以底價(jià)13.36億元取得1宗位于花都的商地，成交樓面價(jià)4886元/平方米。

10月30日舉行的廣州土拍可以說(shuō)是具有代表性的，體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商，特別是大型房企對(duì)廣州未來(lái)市場(chǎng)仍具信心。

當(dāng)日，廣州迎來(lái)5宗地出讓?zhuān)謩e位于黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)，總起拍價(jià)達(dá)到88.7億元，均采取“限地價(jià)＋競(jìng)自持或競(jìng)配建＋搖號(hào)”的網(wǎng)上掛牌方式出讓。

最終，5宗地收金95.6億元，競(jìng)配建面積8100平方米。老牌房企碧桂園、萬(wàn)科、越秀、時(shí)代落子，新面孔美的地產(chǎn)搶下南沙東涌鎮(zhèn)宅地實(shí)現(xiàn)首入廣州。

碧桂園摘得番禺大石街興南大道南側(cè)DSJ15-01地塊，折合樓面價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米，并未達(dá)到最高限價(jià)45.6億元。市場(chǎng)預(yù)估，這宗地未來(lái)推售均價(jià)將達(dá)4萬(wàn)，是番禺樓價(jià)的一個(gè)新起點(diǎn)。

而黃埔長(zhǎng)嶺居YH-A3-2定價(jià)地塊則由萬(wàn)科斬獲，成交價(jià)9.32億元，樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，另須自持15%面積。分析認(rèn)為，該地塊實(shí)際成本超過(guò)2萬(wàn)元，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在3萬(wàn)以上，已超附近樓盤(pán)均價(jià)，萬(wàn)科愿意拿下這宗地，說(shuō)明還是看好后市。

在土拍結(jié)束的第二天，廣州旋即掛牌增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地鐵13號(hào)線(xiàn)官湖車(chē)輛段及上蓋，一宗巨無(wú)霸地鐵地塊，面積約為32.33萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)高達(dá)131.55億元，競(jìng)拍條件嚴(yán)格。

另?yè)?jù)計(jì)劃，廣州市第四季度將有46宗地塊出讓?zhuān)渲凶≌玫?0宗，商服用地22宗。

10宗住宅用地中，除了1宗位于荔灣區(qū)大坦沙島西郊村，其余9宗均位于黃埔區(qū)。