觀點(diǎn)指數(shù) 隨著天氣入秋，重慶樓市也在相當(dāng)部分購(gòu)房投資需求和剛性需求得到消化后回歸平穩(wěn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，重慶主城區(qū)前三季度商品房共計(jì)成交約29.32萬(wàn)套，成交建筑面積約2395.39萬(wàn)平方米；商品房累計(jì)供應(yīng)1702.13萬(wàn)平方米，其中商品住宅供應(yīng)1274.9萬(wàn)平方米。

僅從第三季度來(lái)看，成交建筑面積669.02萬(wàn)平方米，商品房累計(jì)供應(yīng)613.72萬(wàn)平方米，對(duì)比第二季度均環(huán)比下降。

樓市降溫之下，重慶商品房均價(jià)及土地市場(chǎng)似乎并未因此受明顯影響。

第三季度重慶商品房均價(jià)約10090元/平方米，環(huán)比上漲7.76%；截止第三季度最后一周，重慶商品房均價(jià)約10290元/平方米，比年初的7809元/平方米上漲30%左右。

土地方面，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶2017年前三季度總計(jì)供應(yīng)127宗地，成交118宗；第三季度49宗，維持第二季度44宗的成交水平，與第一季度相比則近乎為一倍。

在土地市場(chǎng)中，金科成為最大收獲者，前三季度，金科花費(fèi)約136億拿地11宗，新增土儲(chǔ)約288.92萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)：樓市入秋與住宅限售

觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，重慶主城區(qū)商品房共計(jì)成交約29.32萬(wàn)套，成交建筑面積約2395.39萬(wàn)平方米；商品房累計(jì)供應(yīng)1702.13萬(wàn)平方米，商品住宅供應(yīng)1274.9萬(wàn)平方米。

其中，第三季度重慶主城區(qū)成交建筑面積669.02萬(wàn)平方米，比上一季度下降31.69%；商品房累計(jì)供應(yīng)約613.72萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.66%；均價(jià)約10090元/平方米，同比上漲7.76%。

三個(gè)季度具體來(lái)看，第一季度重慶主城區(qū)成交建筑面積746.99萬(wàn)平方米，第二季度為979.38萬(wàn)平方米，第三季度為669.02萬(wàn)平方米；商品房累計(jì)供應(yīng)第一季度409.06萬(wàn)平方米，第二季度679.36萬(wàn)平方米，第三季度為613.72萬(wàn)平方米；均價(jià)方面，第一季度7857元/平方米，第二季度9363元/平方米，第三季度則為10090元/平方米。

顯而易見(jiàn)，第二季度為重慶樓市最火時(shí)期，而在前兩季度消化了相當(dāng)部分購(gòu)房投資需求和剛性需求后，第三季度的重慶樓市略有降溫。

但從房?jī)r(jià)來(lái)看，重慶主城均價(jià)仍屬穩(wěn)步上升階段。三季度末，重慶均價(jià)約10290元/平方米，比起年初的7809元/平方米上漲30%左右。

在前兩季度中，一個(gè)明顯的特征是高端住宅放量，高端住宅銷售情緒也屬高漲。有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年重慶新推高端住宅3300套，較2016下半年增加約400套；銷售套數(shù)超3800套，銷售率達(dá)77%，但到了第三季度，投資性購(gòu)房收緊，購(gòu)房者改善性需求暫時(shí)放緩，第一太平戴維斯的報(bào)告就顯示，重慶第三季度高端住宅成交均價(jià)環(huán)比僅小幅上升1.7%至22952元/平方米。

到了第四季度，這一需求還會(huì)進(jìn)一步減少，因?yàn)榈谌径饶?，重慶市國(guó)土房管局發(fā)布了“住宅限售令”。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查詢，《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)新購(gòu)住房再交易管理的通知》顯示，凡在主城區(qū)范圍內(nèi)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、兩江新區(qū)）新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。

這將直接影響投資性需求，直接遏制短期高杠桿的投資行為；不過(guò)由于僅是主城限售，預(yù)計(jì)未來(lái)重慶住房需求將會(huì)呈現(xiàn)周邊溢出現(xiàn)象。

值得注意的是，限售政策未將商業(yè)地產(chǎn)納入范圍，這就表示，重慶商業(yè)地產(chǎn)還將保持向上的發(fā)展的趨勢(shì)。

根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，第三季度里，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)錄得四個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目共計(jì)新增供應(yīng)面積約56萬(wàn)平方米入市，創(chuàng)單季度歷史新高，推動(dòng)全市零售物業(yè)總存量495萬(wàn)平方米；新入市項(xiàng)目較高開(kāi)業(yè)率和部分現(xiàn)有項(xiàng)目完成調(diào)整，帶動(dòng)全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比微幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。

寫字樓方面，重慶市甲級(jí)寫字樓總存量在第三季度增至230萬(wàn)平方米，全市寫字樓凈吸納量超7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9個(gè)百分點(diǎn)。

土地：房企爭(zhēng)奪與20家新面孔

樓市降溫之下，土地市場(chǎng)似乎并未受明顯影響。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1-9月重慶總計(jì)供應(yīng)127宗地（純居住、純商業(yè)、商兼?。山?18宗，通過(guò)拍賣成交69宗，掛牌成交49宗。

分三個(gè)季度來(lái)看，第一季度成交地塊25宗，成交金額147.01億，成交面積3343.91畝；第二季度成交44宗地塊，成交金額471.10億，成交面積6767.12畝；第三季度成交地塊49宗，成交金額472.47億元，面積6705.12畝。

第三季度仍然延續(xù)第二季度的成交水平，對(duì)比第一季度來(lái)說(shuō)，第三季度的成交宗數(shù)、金額及面積均在第一季度的一倍之上。

在重慶前三季度的土地出讓中，碧桂園、萬(wàn)科及金地成為其中的?？?。統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在前三季度參拍27次，拿地6宗；萬(wàn)科參拍26次，獲3宗地；金科則成為整個(gè)重慶土地市場(chǎng)的最大收獲者，在積極參拍25宗地之后，以136.26億拿地11宗，新增土地儲(chǔ)備288.92萬(wàn)平方米。

6月份，金科曾公開(kāi)其《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2017-2020）》，其中顯示，在2017年至2020年期間計(jì)劃各年度力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，力爭(zhēng)2020年銷售沖擊2000億元。

除了金科之外，榮盛、雅居樂(lè)、碧桂園、旭輝等房企在重慶前三季度里也有亮眼表現(xiàn)。榮盛67.35億獲得146.61萬(wàn)平方米面積土儲(chǔ)；雅居樂(lè)65.75億獲得91.64萬(wàn)平方米土儲(chǔ)；碧桂園64.37億獲得111.46萬(wàn)平方米土儲(chǔ)；旭輝則花費(fèi)64.04億元獲得99.89萬(wàn)平方米土地。

值得注意的是，今年重慶市場(chǎng)出現(xiàn)不少新面孔，在土地市場(chǎng)里，就有20多家外地企業(yè)首次參拍重慶土地；其中，成功拿下地塊的新面孔有12位，包括友華、華夏幸福、江蘇新城、中洲、融信、金地、榮安、新廈、電建南國(guó)、成都合能、中糧以及合景泰富。

此外，在第三季度重慶土地市場(chǎng)進(jìn)一步出臺(tái)新規(guī)，要求當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)到規(guī)定限價(jià)時(shí)，需現(xiàn)房銷售（自持房屋不得銷售）；當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)后則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)自持租賃房屋面積比例環(huán)節(jié)；當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍自持租賃房屋面積比例達(dá)到100%時(shí)，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)自持租賃房屋年限環(huán)節(jié)。

顯然這一新規(guī)并未影響企業(yè)的參拍熱情，只是在新政之下，開(kāi)始有更多企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)合拿地。