傅士鵬 2017年9月29日，英格蘭央行行長卡尼繼9月14日釋放加息信號后再談這一話題，接受BBC采訪時發(fā)布最新加息信號，表示：“如果英國經(jīng)濟以當(dāng)前狀態(tài)持續(xù)發(fā)展，我們將在近期迎來一次加息。”

"If the economy continues on the track that it's been on, and all indications are that it is, in the relatively near term we can expect that interest rates will increase,”

“我們已經(jīng)表示，如果經(jīng)濟以當(dāng)前狀態(tài)持續(xù)發(fā)展，各項指標(biāo)顯示正常，那么預(yù)計近期我們將迎來一次加息。”

卡尼在這次采訪中表示，當(dāng)前英國經(jīng)濟表現(xiàn)良好，仍在英格蘭央行計劃近期提高最低利率的進程當(dāng)中，如果英國經(jīng)濟繼續(xù)以當(dāng)前水平發(fā)展，則適宜加息。

不過卡尼講話指出，即便真的升息，行動也會是有限且漸進的，多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為這種漸進式的利率提升不太可能給經(jīng)濟造成太大壓力。

目前，大部分經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測英格蘭央行會在其于11月2日舉行的下一次政策會議上，將現(xiàn)有基準(zhǔn)利率從0.25%提升至0.5%。

上圖為英國1976年至今的基準(zhǔn)利率，因為脫歐公投的沖擊，去年8月英格蘭央行頒布了刺激性貨幣政策，將基準(zhǔn)利率從0.5%降至0.25%，是英國歷史以來的最低點。

兩周前9月14日，英格蘭央行已經(jīng)發(fā)布過一次加息暗示（剛剛，英鎊突然暴漲，央行要動手了），表示將在接下來幾個月撤回部分刺激政策，且稱市場低估了未來利率上升的可能。

英鎊受其影響一直漲到現(xiàn)在，截至9月29日英國時間16點，英鎊兌美元匯率為1.34，兌人民幣匯率為8.91，兌歐元匯率為1.135。

除此之外，歐盟首席退歐談判代表Michel Barnier周四（2017年9月28日）對英國脫歐進程給予了積極的評價，認(rèn)為英國首相梅姨在意大利的講話給英國脫歐創(chuàng)造了新動態(tài)。

市場分析一旦脫歐談判中雙方有任何讓步，英國愿意接受支付合理的“分手費”，那么英鎊將迎來新一波上漲。

加息對英國房地產(chǎn)市場有什么影響？

加息對于房地產(chǎn)市場最顯而易見的影響就是貸款利率，再其次是匯率。

目前英國的按揭貸款利率創(chuàng)下了歷史新低，市場上最流行的2年期固定利率貸款（2 year fixed rate mortgages）利率僅為1.26%，相比中國5%左右的貸款利率便宜了不少。

目前英國央行基準(zhǔn)利率依然維持在0.25%，如果央行接下來幾個月選擇加息的話，基準(zhǔn)利率有望上升到0.5%，貸款利率也會因此增加。

至于利率增加是否會對房價會造成負(fù)面影響，歷史數(shù)據(jù)表明基準(zhǔn)利率的調(diào)整對房價影響并不明顯，舉一個日本的例子，日本長期低利率政策，目前甚至為負(fù)利率，但房價卻沒有因此而上漲?？梢娎逝c房價并沒有很大的很強的相關(guān)關(guān)系。

與貨幣政策相比，房地產(chǎn)方面的財政政策對房價的影響更大。因此相比11月2日的加息，我們更應(yīng)該關(guān)注11月22日發(fā)布的最新秋季預(yù)算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季預(yù)算案發(fā)布了對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響的3%額外印花稅，今年秋季預(yù)算案是否會修改印花稅條款，或出臺出臺房地產(chǎn)方面的相關(guān)政策，更加值得關(guān)注。

英國政府也剛剛在近期確認(rèn)將在11月22日發(fā)布最新的秋季預(yù)算案，有傳言今年會對印花稅政策進行修改。

除了對貸款利率的影響，加息還可能導(dǎo)致英鎊進一步升值，從而考驗英國資產(chǎn)對海外投資者的吸引力。

2017年第一季度數(shù)據(jù)顯示，英國50%，倫敦75%的商業(yè)寫字樓項目由海外投資者購得，海外投資者中90%來自中國大陸以及香港，加息將考驗這部分投資者對英國房地產(chǎn)市場的信心。

事實上，英鎊在脫歐公投之前一直保持高位的時候，海外投資者就已經(jīng)大舉進入了英國房地產(chǎn)市場，英鎊貶值只是其中一個誘因，加快了海外投資者進入英國市場的速度，并不是他們投資英國房地產(chǎn)的主要原因。海外投資者投資英國的目的大多還是希望對沖本國風(fēng)險，把資金放到一個相對安全穩(wěn)定、嚴(yán)格保護私有財產(chǎn)的地方，并不是為了多少超額利潤。

另外值得注意的是，一旦英鎊走強，市場恢復(fù)信心，英國本土一大批大型投資機構(gòu)（保險公司、養(yǎng)老基金、地產(chǎn)基金等）將停止賣出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重新以買家的身份回到市場，與海外投資者一起競爭待售資產(chǎn)。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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