榜單點評

碧桂園首破4000億，萬科恒大銷勢勇猛

在前8月持續(xù)耕耘和9月份“金九”行情影響下，9月份TOP100前三甲房企幾乎都取得了不錯的成績。

最亮眼的仍然是榜首碧桂園，經(jīng)過前三季度的持續(xù)發(fā)力，碧桂園于9月份正式跨入4000億大關，這也是中國房地產(chǎn)首次有房企銷售金額突破4000億，即使是房地產(chǎn)行情火爆的2016年，“碧萬恒”三強的年銷售額也僅為3088.4億元、3647.7億以及3733.7億。

告別傳統(tǒng)七八月份淡季效應之后，在“金九銀十”行情帶動下，萬科、恒大同樣取得了不錯的銷售額，月銷售額均接近400億元，也是今年以來的月度銷售高點之一。

經(jīng)過前三季度的不斷耕耘，“碧萬恒”作為TOP100中唯三步入三千億陣營中的房企，較身后眾多銷售金額仍在1000-2000億徘徊的房企，無疑已經(jīng)穩(wěn)坐TOP100榜單前三甲。

展望房企今年規(guī)模賽程，僅剩下第四季度三個月的時間，碧桂園能否在最后三個月繼續(xù)保持領先優(yōu)勢，萬科能否在這三個月的時間當中縮小與碧桂園之間200億左右的差距奪回銷冠，恒大又會否像去年一樣實現(xiàn)神奇逆襲，都將是四季度最受市場關注的焦點。

融創(chuàng)3000億狂奔，趕超綠地首入前五

三強之外，房企規(guī)模角逐之戰(zhàn)同樣精彩，保利、融創(chuàng)、綠地三家企業(yè)均在9月份突破2000億大關，該成績無疑也是上述三家企業(yè)歷史最佳成績。

亮點方面，一直在規(guī)模上積極進取的融創(chuàng)，三季度再度實現(xiàn)突破，不僅首次跨入2000億規(guī)模，還一舉超越了曾經(jīng)的銷冠綠地，正式成為TOP5企業(yè)。

提出上調(diào)全年銷售目標至3000億之后，前8月銷售額1647億的融創(chuàng)卯足干勁，不僅9月份銷售額突破至近400億，全國各地項目亦不斷傳出推盤消息——前不久百億收購的超級大盤星耀五洲亦傳出在香港舉行推介會的消息，此前備受矚目的世紀并購所帶來的萬達文旅城超5000萬方土儲，亦陸續(xù)步入銷售節(jié)點。

業(yè)內(nèi)人士分析，在成功實現(xiàn)趕超綠地之后，融創(chuàng)下一步目標或?qū)⒚闇实?名的保利。

相較于融創(chuàng)的攻城掠地，曾經(jīng)的“無冕之王”中海地產(chǎn)稍顯黯淡，前三季度銷售額仍在1500億左右徘徊，且已經(jīng)掉到了排行榜五強之外。在全年僅剩三個月的情況，中海能否最后沖刺實現(xiàn)全年2310億目標，或許仍存在較大挑戰(zhàn)。

龍湖供貨前置后勁不足，千億房企數(shù)量已達十家

“金九”效應影響下，大部分房企銷售都取得了不錯的成績，但也有例外，前期因為供貨前置而實現(xiàn)規(guī)?？炫芴と肭|陣營的龍湖，步入三季度之后銷售節(jié)奏便不斷放緩，雖然仍然穩(wěn)居TOP100排行榜第八席位，但開始稍顯后繼乏力。

龍湖之后，本月千億陣營再增添兩家房企，分別是金地和華潤置地。據(jù)觀點指數(shù)查閱，金地和華潤2016年全年銷售額分別為1006.3億元和1080.4億元，2017年兩家企業(yè)用了9個月的時間實現(xiàn)銷售破千億。

截止到2017年9月30日，中國房地產(chǎn)千億銷售規(guī)模的企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達到10家，這一數(shù)字在接下來第四季度的每一個月，相信都會繼續(xù)增長。

前十強以外，二十強房企同樣競爭激烈，各自精彩。

其中，華夏幸福與綠城都在900億門檻上，距離千億僅一步之遙；招商、萬達、新城、魯能等700億規(guī)模房企亦你追我趕，互不相讓；旭輝、世茂、中南、富力等600億規(guī)模房企則穩(wěn)守20強席位唯恐進一步掉隊，可以預料四季度20強房企間競爭將同樣激烈。

調(diào)控下房企承壓，四季度TOP100或生變

觀點指數(shù)·2017年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100顯示，排名前一百企業(yè)銷售總額已經(jīng)超過5萬億，而前十企業(yè)銷售總額占比進一步提升到了45.6%，顯示分化趨勢仍在進一步強化。

截止到2017年9月底，觀點指數(shù)統(tǒng)計已經(jīng)總共已有百余家房企突破了百億銷售，值得注意的是，有一小部分企業(yè)因為無法獲取準確銷售數(shù)據(jù)，觀點指數(shù)將之剔除在榜單之外，而這其中有一部分也可能已經(jīng)達標百億。

雖然2017年房企規(guī)模賽僅走到四分之三路程，但已經(jīng)可以預測，今年全年房地產(chǎn)銷售總額大概率將超過大熱的2016年。

不過，艷陽之下亦有陰霾，9月末多個城市再度出臺調(diào)控政策，顯示此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)并進一步升級，而前期落地的調(diào)控政策抑制效應亦在進一步顯現(xiàn)，這些都給四季度房企的銷售情況增添不確定性。

行業(yè)觀察

“930新政”一周年，季末9城加碼調(diào)控

去年9月30日，房地產(chǎn)市場調(diào)控全面來襲，在各種限購、限貸、限售、限價政策連繁加持下，房價上漲和成交火爆的趨勢得到了有效抑制，房地產(chǎn)市場逐漸趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。

三季度恰逢“930政策”一周年，當市場紛紛猜測此一輪調(diào)控最終會走向何處時，調(diào)控的靴子于9月底繼續(xù)落地。

自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個城市密集出臺了調(diào)控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的調(diào)控，涉及限售、限購、限價等多個方面。

其中，前6城使用了“凍產(chǎn)”手段，其中尤以石家莊新政“兩套房的5年內(nèi)不得交易、3套房的8年不得交易”最為嚴厲。

業(yè)內(nèi)人士認為，此輪調(diào)控主要延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的樓市調(diào)控主線，預料將進一步抑制樓市投機需求。

在多地樓市調(diào)控加碼的同時，今年以來房地產(chǎn)市場全面升級的去杠桿策略亦在進一步強化。三季度，除了嚴格執(zhí)行“限貸”政策外，嚴查消費資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，一線和二線城市的首套房貸利率普遍上調(diào)等金融管控措施，亦在不斷撥動市場敏感神經(jīng)。

調(diào)控效果顯現(xiàn)，各指標增速逐步放緩

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點；商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。

其中，住宅銷售額增長14.2%，辦公樓銷售額增長26.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長35.4%。

1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速回落0.4個百分點。

8月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

70個大中城市中，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，初步測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。

二三線城市漲幅回落，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。

三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

土地供應增多，面粉市場熱度仍然難降

為抑制房價過快上漲，今年以來，多城市加快推地步伐，不斷加大土地供應，受政策限制和租賃土地集中出讓影響，土地成交均價及溢價率均有所回落，但熱點城市核心地段土地價格仍然熱度不減。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；而土地成交價款則為6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。

土地密集供應下，多地土地成交亦再創(chuàng)新高。以土地資源極為稀缺的北京為例，統(tǒng)計顯示，截至9月28日，北京年內(nèi)累計土地成交金額已達1847.4億元，待售住宅用地合計9宗，面積總計94.32萬平米，起始價格合計達198.86億元。

待上述9宗待售住宅用地出售后，北京土地出讓金或?qū)v史上第二次突破2000億元大關。而2016年同期，北京土地出讓金合計僅為852.51億元。

無獨有偶，前三季度杭州土地市場同樣高潮迭起。前9個月，杭州土地成交金額1602億元，創(chuàng)下同期歷史新高，甚至超越了此前任何一年的全年成交總額。

試點“租售并舉”，加快發(fā)展租賃市場

在“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調(diào)下，住房租賃市場也成為市場最關注的熱點之一。

7月份，九部委率先發(fā)文要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并且選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市。

8月28日,中央正式公布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,其中涉及北京、上海、廣州等13個城市。

在政策推動下，伴隨租售并舉住房體系的構(gòu)建，包括租賃供給、需求端等方面的市場正在發(fā)生質(zhì)變。

首先是在土地供應上，明確增加租賃住房供應。其中，上海規(guī)定，“十三五”期間新增供應各類住房170萬套，其中租賃住房多達70萬套。隨后，上海密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，另有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。

據(jù)統(tǒng)計，上海自7月份成交首宗租賃用房用地以來，共通過修改土地規(guī)劃條件推出了15宗租賃用地。

北京9月底發(fā)布的城市總規(guī)劃也規(guī)定，未來五年，北京新供應各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。

此外，北京還發(fā)布住房租賃新政，從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規(guī)范、維護當事人合法權(quán)益，加強市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務水平等四個方面，提出加快發(fā)展和規(guī)范管理北京市住房租賃市場的具體措施和要求，并明確新政將于10月31日正式實施。