觀點(diǎn)指數(shù) 憑著金磚會議的熱度，在“四限”政策、嚴(yán)控售價的背景下，廈門9月樓市、地市齊發(fā)，低迷數(shù)月的鷺島市場終迎復(fù)蘇。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廈門9月成交向好，相較7、8月略有上揚(yáng)，商品住宅銷售890套，日均成交約30套，成交總套數(shù)環(huán)比上漲11%，同比下降60%；成交面積9.2萬平方米，環(huán)比上漲35%。

其中，島內(nèi)住宅成交面積0.2萬平方米，占全市成交量2%；島外成交面積9萬平方米，占全市成交量98%，其中集美區(qū)以55%的市場份額位列第一。

相比一手房的回暖，二手住宅成交1218套，面積12.6萬平方米，環(huán)比下降3%，同比大跌73%；價格方面波動不大，成交均價為34495元/平方米，環(huán)比僅上漲3%。

縱觀9月，可以看到購房者持續(xù)近半年的觀望情緒有所減弱。

成交大跌 保利龍湖老盤爭鋒

回顧前三季的廈門樓市，可謂是一系列樓市調(diào)控政策加身，同時在預(yù)售價格管控之下，房企推盤節(jié)奏緩慢，市場供應(yīng)明顯不足。

數(shù)據(jù)顯示，1-9月廈門商品住宅累計銷售面積113.1萬平方米，同比下降60%；但價格熱度依舊未減，成交均價同比上漲33%，至34481元/平方米。

細(xì)看樓市榜單，地處廈門市場最火熱板塊——馬鑾灣新城中的首開龍湖·春江彼岸，無疑有最亮眼的表現(xiàn)，以39.46億元遙居商品房單盤成交金額榜首，市場占有率7.0%。

作為上半年四冠王的春江彼岸，下半年熱度依舊不減， 8月26日首次開推，144套高層復(fù)式在20分鐘內(nèi)售罄，“日光盤”再現(xiàn)。而消息稱，龍湖9月份又緊急加推了同一系列的復(fù)式4房產(chǎn)品。

另外，龍湖與禹洲合作開發(fā)的春江酈城項(xiàng)目同樣榜上有名，銷售金額21.64億元，市場占有率3.8%。

保利叁仟棟仍然“一枝獨(dú)秀”，經(jīng)過9個月的努力，這個開盤已久的樓盤取得了27.07億元的成績，市場占有率4.8%。

雖然銷售金額桂冠旁落，但保利叁仟棟仍憑借13.39萬平方米拿下成交面積桂冠，首開龍湖·春江彼岸以12.69萬平方米緊隨其后。

供求關(guān)系失衡，一直是廈門市場的痛點(diǎn)，這一大難題在傳統(tǒng)旺季“金九”得到緩和。

9月廈門共有世茂璀璨天城、住宅蓮花國際，以及上述的首開龍湖·春江彼岸、保利叁仟棟共4個項(xiàng)目公開集中開盤，供應(yīng)857套房源。

新房供應(yīng)量推至全年最高，全市商品房供給達(dá)到38.54萬平方米，環(huán)比上漲188%。其中商品住宅供應(yīng)量達(dá)23.27萬平方米，環(huán)比上漲3.5倍。

另一方面，截至9月末廈門在售項(xiàng)目庫存面積約為114萬平方米，環(huán)比下跌3%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，若按近12個月月均去化約12萬平方米來計算，去化周期約10個月。

有分析稱，未來除去年幾塊高價地即將入市外，最近也已有多盤拿下預(yù)售證。另外，年關(guān)將近開發(fā)商推盤速度和數(shù)量預(yù)計加快。相信接下來至年底或?qū)⒂瓉硗票P高潮，成交量將繼續(xù)回升。

若換另外一個角度，今年以來從各房企的表現(xiàn)來看，開放商都還在“吃老本”，推盤和銷售的主力幾乎都是老項(xiàng)目。

一些之前拍得高價地的開發(fā)商受制于限價政策，都在采取延緩項(xiàng)目入市的手段?？梢钥吹?，2016年拍出的項(xiàng)目僅有融信鉑悅灣入市，缺乏新盤加持，未來廈門樓市或存在不確定因素。

9月最后一周，廈門市商品住宅市場量跌價升，成交均價4萬元/平方米，環(huán)比上漲27.1%。其中，靠近中心的海滄區(qū)均價4.23萬元/平方米；較偏遠(yuǎn)的翔安區(qū)均價3.72萬元/平方米。

“銀十”全廈門預(yù)計有8個項(xiàng)目開盤，其中不乏一些9月售罄的項(xiàng)目加推，產(chǎn)品主要以以改善型為主，且大部分戶型都在90平方米以上。

樓市維穩(wěn) 土地供應(yīng)逐步加強(qiáng)

根據(jù)廈門市政府的計劃，2017年供地將達(dá)300萬平方米。

但據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年廈門出讓了12幅商住用地，收金136.81億元，比2016上半年101.8億漲34%；成交土地面積60.40萬方，比2016上半年漲44%。截至6月末，供應(yīng)計劃僅完成1/4，后半年的推地壓力無疑十分巨大。

接下來的7、8月，僅有角美新城區(qū)一幅商住地成交，競得者為本地開發(fā)商經(jīng)發(fā)，成交價14.2億元，配建面積2.38萬平方米，去配建樓面價1.5萬元/平方米，刷新了角美地價紀(jì)錄。

因此，廈門“金九”14宗商住地批量出讓并不讓人意外。其中9月15日，出讓7幅商住用地，4幅位于翔安區(qū)，2幅位于同安區(qū)，1幅位于集美區(qū)，總建筑面積27萬平方米。最終，7地由保利、首開、雅居樂、萬科、建發(fā)分別拿下，收金77.7億元。

14日后，再有7幅商住用地出讓，5幅位于翔安區(qū)，2幅位于海滄區(qū)，總體量達(dá)52萬平米。最終土拍收金145億，招商、海投、國貿(mào)、中糧、金茂落子。

當(dāng)日土拍，報價謹(jǐn)慎，加價幅度小，成交溢價低，7幅地有5幅未進(jìn)入競配建環(huán)節(jié)，顯示隨著調(diào)控政策不斷推出，開發(fā)商對于拍地更多是抱以理性的態(tài)度。

若要對未來的廈門樓市定一個基調(diào)，“穩(wěn)定”或是最適合的主旋律。

近日，福建省出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的八條措施》，通過加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管、完善土地出讓方式，控制樓面地價上漲。

同時，年內(nèi)啟動一批共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)并實(shí)現(xiàn)常態(tài)化供應(yīng)、增加租賃住房供應(yīng)、擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍、三年基本完成棚戶區(qū)改造、督促開發(fā)企業(yè)按照土地合同約定開竣工。

調(diào)控政策、土地供應(yīng)、住房供應(yīng)齊加強(qiáng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，以前對樓市是穩(wěn)中看漲，現(xiàn)在漲的因素正被不斷削弱，未來更傾向趨于平穩(wěn)。