榜單點評

 1、碧桂園萬科差距續(xù)拉大，恒大首超三千億

雖然歷經(jīng)恒大6月單月銷售超600億的高峰，但房企銷售前三甲“碧萬恒”的排列格局依舊穩(wěn)固。

觀點指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園與萬科兩家企業(yè)前七月的銷售額差距呈現(xiàn)逐步拉大的趨勢，而觀點指數(shù)統(tǒng)計的前八月銷售排行也表現(xiàn)出這一特征，兩者差距擴至約260億元。

對于規(guī)模的追求——大多房企奉之為圭臬，少數(shù)房企自視中庸。歸根結(jié)底，只不過是資本的故事?lián)Q了個講法。

時值中報季，對于規(guī)模這個必問的問題，上市高管們或許早已對答案熟爛于心。恒大副主席夏海鈞在業(yè)績會上多次強調(diào)，規(guī)模與效益的平衡。這家去年好不容易當了一回“老大”的房企，決定接下來不再追求規(guī)模的第一，轉(zhuǎn)而追求效益第一。

截至8月底，恒大還是順利實現(xiàn)了3000億的銷售額，并且超過去年全年的3088億的成績。

無獨有偶，今年以來穩(wěn)坐第一名的碧桂園，也表示要把毛利、凈利等指標擺到更加重要的位置。碧桂園總裁莫斌稱：“我們不一定要追求第一或規(guī)模最大，我們是追求有質(zhì)量地發(fā)展。”

在分別宣稱不追求規(guī)模第一的背后，是兩家企業(yè)報表里透露以及沒有透露的土地數(shù)字：恒大擁有2.76億平方米、4576億原值的土儲；碧桂園則手握2.71萬億元的可售資源……

與碧桂園、恒大稍有不同的是，新任主席郁亮接手后，萬科依舊宣稱不設(shè)規(guī)模與目標。但前7月萬科已累計為土地投入1199億元（權(quán)益），獲取土儲1524萬平方米。

三家企業(yè)紛紛撇清規(guī)?；蛘?ldquo;第一”的背后，外界似乎也在期待一個更具爆點的數(shù)字，甚至碧桂園公布了五千億目標后，業(yè)績會現(xiàn)場還直呼有些保守。

2、龍湖穩(wěn)坐第八，融創(chuàng)甩開中海逼近綠地

上圖顯示，前八月穩(wěn)穩(wěn)跨過千億銷售額的已有8家房企。在前三名開外，綠地與保利自今年來輪番領(lǐng)銜第二梯隊，目前兩家差距保持在百億左右，金地則緊咬華夏幸福，但兩者距離千億都還有一段路要走。

2017年伊始便贏在起跑線上的龍湖，至今已趕超金地、華潤及綠城穩(wěn)坐第八名。但觀點指數(shù)監(jiān)測到，前七月龍湖月均銷售達147億元，本月卻只交出120億的成績單。

在“穩(wěn)健提速”的口號下，龍湖CFO趙軼于8月的業(yè)績會上正式宣布上調(diào)龍湖全年銷售目標至1500億元。同時，龍湖將新增可售資源約550億元，使全年提供的貨值達2240億元，下半年可售資源1300億元，預計全年去化率約67%。

相比之下，剛剛因一宗所謂世紀大交易而出盡風頭的融創(chuàng)，繼上月一舉發(fā)力超過中海后，目前已與中海逐步拉開差距，并且逐步向綠地逼近，兩家企業(yè)銷售差距僅在80億左右。

據(jù)悉，全年共計擁有超過四千億貨值的融創(chuàng)，年銷售目標定在了2100億據(jù)此計算，融創(chuàng)目前已完成了超四分之三的任務。最后的懸念在于，自稱全年銷售可以達到3000億元的孫宏斌，是否會在剩余的四個月時間讓融創(chuàng)發(fā)起沖刺？

值得注意的是，雖然孫宏斌在7月底提出要“停緩發(fā)展”、加速去化、降低負債，但融創(chuàng)月內(nèi)也競得了石家莊一宗舊改用地，并簽約了湖北武漢四個項目與鄂州特色體育小鎮(zhèn)。

3、遠洋放話千億，朱榮斌再造陽光城

在第三梯隊中，前8月銷售接近400億的遠洋，隨著主席李明的高調(diào)回歸，步子也開始邁得比以往大了些。

觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，遠洋前8個月的月均銷售額在50億左右，如果要完成調(diào)高后的700億的對外目標，接下來每個月平均銷售額要在70億以上，這對于年內(nèi)僅3個單月銷售超過60億遠洋而言，下半年加大推售力度是在所難免。

據(jù)李明于8月的業(yè)績會上披露，遠洋下半年可售資源800億，只要去化50%即可實現(xiàn)全年目標。李明還稱，內(nèi)部預計今年銷售過800億元也是可以的，并進一步指出若保持現(xiàn)有政策環(huán)境的話，預計明年銷售保底是1000億元。

不只是遠洋，對于2017年銷售額在500-600億間的房企，千億是一個需要“努力跳一跳”才夠得著的目標；2017年銷售尚離500億還有一步之遙的陽光城，在2017年便顯露出了其做大規(guī)模的野心，幾筆大規(guī)模并購、挖來碧桂園“雙斌”都是這一動作的佐證。

8月底，履新不久的朱榮斌，以陽光城執(zhí)行董事長的口吻，向媒體表示希望再造一家千億房企。不過，以陽光城目前銷售約500多億的成績年內(nèi)沖刺千億似乎有點吃力，也許這又是一個來年的目標。

4、分化格局一往無前，百億房企數(shù)量逼近百家

觀點指數(shù)2017年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100顯示，排名前十企業(yè)銷售總額已超2萬億（前三強銷售總額亦超1萬億），占一百家房企銷售總額43997億元的比例約為45%。

分化的局勢一往無前，大量的資源加速向大企業(yè)傾斜，對于房企而言，這是一個跨越與改變的關(guān)鍵時期。

另外一個值得注意的現(xiàn)象是，前八月銷售規(guī)模達到500億-1000億之間的企業(yè)數(shù)量，已經(jīng)增至13家，這些企業(yè)都是千億房企俱樂部的“準會員”。

還有一個或許讓人感覺有些遙遠的詞語——百億，在前些年，仍然是房企發(fā)展規(guī)模的第一個關(guān)卡。

截止到2017年8月底，觀點指數(shù)統(tǒng)計已經(jīng)總共91家房企突破百億銷售，下一個月，這個數(shù)字很有可能突破100家。

市場觀察

1、調(diào)控中樓價趨穩(wěn)，海外投資再受限

進入八月，各地樓市樓市調(diào)控尚有余聲，在限價、限購、限售等方面均有相關(guān)政策出臺。

8月初，福清市政策發(fā)布通知，凡在該市購買新建商品住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；8月11日，東莞市宣布新規(guī)，新建商品住房首批首次申報均價由原來規(guī)定不高于前三個月當?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）調(diào)整為不高于15%（含）。

經(jīng)過兩輪集中調(diào)控，目前一二線樓市房價已趨于穩(wěn)定。7月份15個一線及熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比6月回落，回落幅度在0.8至4.9個百分點之間。從環(huán)比看，10個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市微漲，最高漲幅為0.4%。

在調(diào)控持續(xù)影響下，部分城市成交亦有回溫跡象。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，8月中上旬北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽982套，同比7月中上旬增加10.6%。

值得注意的是，繼2016年12月發(fā)聲之后，8月份國務院再度發(fā)文規(guī)范海外投資，限制境內(nèi)企業(yè)開展不符合相關(guān)條件的境外投資，包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

2、華東土拍掀高潮，大中型房企各踞一方

8月，熱點城市土地拍賣熱情依舊高企，猶以北京以及華東區(qū)域兩地高潮跌起。

觀點指數(shù)統(tǒng)計，月內(nèi)北京共計出讓11宗地塊，包括10宗宅地和1宗商業(yè)用地，地塊總面積達66.14萬平方米，起始總價合計263億元。最終，11宗地塊總成交價達320億元，至此北京年內(nèi)土地成交金額已逾1300億元。

值得一提的是，8月1日東城區(qū)一宗限價達9萬元/平的地塊爆冷成交，被華潤招商碧桂園聯(lián)合體以38.4億元摘得，僅高出起始價2千萬元。月內(nèi)，碧桂園及金科亦成為當之無愧的北京土地贏家，各有三宗地塊落袋。

8月份土地成交較為活躍的要數(shù)華東區(qū)域的上海 、杭州。上海共計入市12宗地塊，住宅用地占據(jù)了一半以上。其中，保利、萬科各自斬獲3宗地塊，而仁恒更是以105.2億的高價競得上海蔣家浜舊改項目，樓板價逾6萬元/平。

杭州亦迎來19宗地出讓，其中涉宅地塊有13宗，商用地塊有6宗，總出讓面積62.9萬平方米。其中，融信以60.6億元摘得慶隆單元GS0305-04地塊，單價超4萬/平方米，亦為杭州年內(nèi)單宗土地成交價最高。據(jù)悉，前八月杭州十區(qū)經(jīng)營性用地出讓金已逾1100億元。

南京8月土拍并不多，但綠地以90億元江北核心區(qū)CBD地塊依舊引人駐足，成交樓面價達4.48萬/平方米。據(jù)悉，該地塊將建有江北第一高樓，總高度控制在550m-600m之間。

3、忽如一夜春風來，租賃風口你站穩(wěn)了嗎？

7月中旬廣州市政府一則加快發(fā)展住房租賃市場工作方案一經(jīng)發(fā)出，“購租同權(quán)”的字眼頓時拔動了各界的神經(jīng)。

進入 8月，幾大一線及熱二線城市如北京、上海 、南京及杭州等相繼公布加快發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)文件。

從加大租賃住房及用地供應、提供金融與政策支持、鼓勵國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，到設(shè)立統(tǒng)一租賃平臺、租賃住房改造與出租規(guī)范、人才照顧與優(yōu)惠，再到租購同權(quán)、租購同分……這些城市一致敞開懷抱的姿態(tài)，正隱隱預兆著增量市場背后市場格局重構(gòu)的可能性。

8月29日，國土資源部發(fā)布消息稱，將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設(shè)用地建租賃住房試點。《方案》中提及，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。業(yè)內(nèi)人士指出，此舉或意味著土地供應制度的變革，為穩(wěn)定市場房價提供了想象空間。

關(guān)于發(fā)展租賃住房市場的討論由來已久，但部分城市租售比懸殊、租賃投資回報率低的尷尬局面壓縮了這一市場的生存空間。面對處于風口中的租賃市場，后續(xù)房企如何跟進還是未知，但實際上自持住宅用地已是部分房企正在面對的難題，如萬科、保利。

北京住建委近期公布的數(shù)據(jù)顯示，北京今年已累計推出19個企業(yè)自持租賃房項目，將為進一步擴大北京租賃市場房源提供有益補充。