觀點(diǎn)網(wǎng) 如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有什么熱門(mén)的話題，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)絕對(duì)上榜。

今年以來(lái)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尋項(xiàng)目、找合作的消息 “不絕于耳”，其中不乏萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、金茂等已過(guò)千億或即將沖刺千億的規(guī)模房企。

然而，由于模式、盈利截然不同，開(kāi)發(fā)商如火如荼布局產(chǎn)城融合項(xiàng)目的同時(shí)，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不好做、難算賬的聲音又隨之而來(lái)。

“做產(chǎn)業(yè)是‘啃骨頭’的活。”近期舉行的2017城市觀點(diǎn)論壇廣州行現(xiàn)場(chǎng)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫已久的星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予，言簡(jiǎn)意賅地向眾多行業(yè)人士分享了他的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，在行業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識(shí)，但如何才能走好產(chǎn)城融合這條路，還沒(méi)有明晰的答案。

在以“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的未來(lái)派”為主題的論壇現(xiàn)場(chǎng)，除了閻鏡予，億達(dá)中國(guó)華南區(qū)域董事長(zhǎng)魏巍、中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明等業(yè)內(nèi)人士，分享了他們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的思考和經(jīng)驗(yàn)。

無(wú)論是“老司機(jī)”還是入門(mén)“新手”，都試圖在不斷地摸索與試錯(cuò)中尋找合適的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌道。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么難做？

“為什么大家都開(kāi)始做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？很簡(jiǎn)單，什么東西好賺錢(qián)，大家都去做。”快人快語(yǔ)的閻鏡予一開(kāi)始便直入主題。

過(guò)去一年來(lái)，行業(yè)分化趨勢(shì)越來(lái)越深刻地凸顯：一二線市場(chǎng)獲取宅地壓力與日俱增，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主要方向的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻極富想象空間。

對(duì)于風(fēng)向的變化，閻鏡予的看法是：行業(yè)有朝陽(yáng)、夕陽(yáng)，資本卻沒(méi)有。

“資本是哪個(gè)地方好賺錢(qián)就往哪個(gè)地方聚集和涌動(dòng)，這也側(cè)面反映了一點(diǎn)，住宅確實(shí)不太好拿地了，好的地方大家爭(zhēng)得頭破血流，去做不好的三四線地方，收益率又不高。”

但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又為什么難做？

提出第二個(gè)核心問(wèn)題后，閻鏡予隨即給出了答案：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是To B的業(yè)務(wù)，客戶已經(jīng)不是一個(gè)個(gè)人，而是企業(yè)，企業(yè)跟個(gè)人有本質(zhì)的差別。”

隨后演講的劉愛(ài)明也提出了類似的觀點(diǎn)：如果一直用開(kāi)發(fā)商的思維來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，幾乎是死路一條。

作為兩位頗具經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)人士，閻鏡予、劉愛(ài)明思想共通，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的生存路徑實(shí)際上也有著相似的體會(huì)。

閻鏡予指出，真正有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)并不需要入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以直接找政府合作，這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)面臨很大的挑戰(zhàn)。要使產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目獲得強(qiáng)的溢價(jià)能力，就要做好資產(chǎn)管理和服務(wù)。

首先，對(duì)于多數(shù)產(chǎn)業(yè)園里所做的孵化器，閻鏡予總結(jié)出了“兩條半”生存路徑：一是做好資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，提供更具優(yōu)勢(shì)的物業(yè)服務(wù)；其次不能只做孵化器，要與投資客戶結(jié)合，便于投資者有指向性地找項(xiàng)目，并促進(jìn)兩者深入合作。

“半條命”則是建議讓孵化器成為園區(qū)里的配套之一，“產(chǎn)業(yè)園發(fā)展都需要孵化器元素，這對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)園來(lái)講，可能只是非常小的面積，但是講一個(gè)完整的故事，未來(lái)可以拿到很便宜的地價(jià)，效果非常好”。

除了基礎(chǔ)配套服務(wù)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商問(wèn)題，劉愛(ài)明分享的經(jīng)驗(yàn)則是“做專業(yè)的園區(qū)，提供更專業(yè)和針對(duì)性的垂直服務(wù)”，以此吸引客戶。

俗話說(shuō)隔行如隔山，類似醫(yī)療器械、智能制造、新能源、新材料等不同專業(yè)涉及的話題其實(shí)完全不同。劉愛(ài)明認(rèn)為，若做成大雜燴般的園區(qū)基本做不了太多很專業(yè)的服務(wù)，“房子蓋得再漂亮也沒(méi)用。”

據(jù)此他得出結(jié)論：為了能彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)引入和運(yùn)營(yíng)方面的不足，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)選擇產(chǎn)業(yè)合作伙伴，共同發(fā)展項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體了解，碧桂園首個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目惠州潼湖科技小鎮(zhèn)的其中一個(gè)重要股權(quán)合作伙伴，就是劉愛(ài)明所在的中城新產(chǎn)業(yè)。

“我們經(jīng)常說(shuō)一句話：安居樂(lè)業(yè)。‘安居’是由碧桂園解決，‘樂(lè)業(yè)’這個(gè)事由中城新產(chǎn)業(yè)解決。”

雙方的合作從項(xiàng)目最初的項(xiàng)目規(guī)劃便已開(kāi)始，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，如何在前期規(guī)劃時(shí)就按照企業(yè)需要來(lái)打造相應(yīng)的辦公空間也將決定著后期的招商和管理、服務(wù)。

以寫(xiě)字樓為例，據(jù)劉愛(ài)明介紹，由于需要營(yíng)銷展示、辦公、研發(fā)、組裝等，產(chǎn)業(yè)企業(yè)一般不需要標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，若不根據(jù)特定的行業(yè)企業(yè)需求來(lái)規(guī)劃，做出來(lái)的空間毫無(wú)意義。

億達(dá)的產(chǎn)城棋盤(pán)

觀點(diǎn)的碰撞和交流，不僅需要理論，也需要有實(shí)際的案例呈現(xiàn)作為支撐。

談到實(shí)際操作，作為目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不多純產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)30余個(gè)項(xiàng)目的億達(dá)中國(guó)顯然具有發(fā)言權(quán)。

不同于閻鏡予、劉愛(ài)明偏向于理論的分享，億達(dá)中國(guó)華南區(qū)域董事長(zhǎng)魏巍更多基于具體產(chǎn)城實(shí)踐，從實(shí)例中闡釋產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的落地問(wèn)題。

不同的行業(yè)對(duì)辦公空間有不同標(biāo)準(zhǔn)，為了避免劉愛(ài)明所說(shuō)的“無(wú)意義空間”，億達(dá)中國(guó)是在規(guī)劃階段便考慮引入的產(chǎn)業(yè)需要怎樣的辦公環(huán)境、配套服務(wù)，在項(xiàng)目落地之前，也會(huì)做前期的調(diào)研評(píng)估，判斷所在區(qū)位的資源等是否符合產(chǎn)業(yè)方向要求。

觀點(diǎn)新媒體了解到，并不是所有的城市和區(qū)域都會(huì)成為億達(dá)的目標(biāo)。

魏巍認(rèn)為，某個(gè)城市和區(qū)域適合做什么產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，最核心的因素在于自然資源和人才，“政策、交通、配套都是可以人為解決的，但天然的稟賦和人才資源是解決不了的。”

長(zhǎng)沙的億達(dá)智能制造小鎮(zhèn)所在片區(qū)周邊均是成形的制造業(yè)，且擁有自然生態(tài)資源，卻缺少相應(yīng)的配套服務(wù)和系統(tǒng)性的區(qū)域劃分。億達(dá)接手后，將負(fù)責(zé)智能監(jiān)控測(cè)試和研發(fā)等機(jī)構(gòu)引入到了項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，與廠區(qū)分離，同時(shí)按一定比例配建商業(yè)、辦公、公園、學(xué)校及不同層次的住宅等業(yè)態(tài)。“如此一來(lái)，這一片就徹底盤(pán)活了。”

后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)方面，億達(dá)形成了吸引和增加客戶粘性的兩項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力：客戶管理中心、億達(dá)服務(wù)。

換言之，在項(xiàng)目落地之初，億達(dá)便可通過(guò)梳理手中大量的客戶資源，解決多數(shù)同行所頭痛的“招商難”問(wèn)題；客戶入駐后，還有專門(mén)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中心承擔(dān)輔助招商角色，利用先行落地的幾家企業(yè)，在當(dāng)?shù)貙ふ移ヅ涞钠渌舷掠慰蛻糍Y源，形成整體協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。

除了自主開(kāi)發(fā)自持項(xiàng)目，目前億達(dá)也在不斷拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目，借此繼續(xù)快速擴(kuò)大客戶規(guī)模，魏巍表示：“很多人認(rèn)為億達(dá)做輕資產(chǎn)是為了賺錢(qián)，我們真正的目的是擴(kuò)規(guī)模、增加客戶的基數(shù)。”

此外，服務(wù)是億達(dá)的另一個(gè)重點(diǎn)，但這并非一般的物業(yè)服務(wù)，而是介于客戶和物業(yè)之間的“辦公管家服務(wù)”。

通俗而言，就是幫助園區(qū)企業(yè)對(duì)接政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)，同時(shí)解決園區(qū)居民日常生活教育、醫(yī)療等問(wèn)題的服務(wù)平臺(tái)，從而增加客戶粘性。

利潤(rùn)不會(huì)比住宅少？

總結(jié)閻鏡予、劉愛(ài)明、魏巍分享的觀點(diǎn)可發(fā)現(xiàn)，他們均認(rèn)為要提供基礎(chǔ)配套和針對(duì)性專業(yè)服務(wù)，為企業(yè)提供便利，而這些其實(shí)都同時(shí)指向了產(chǎn)城融合之路的關(guān)鍵——產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

在闡述“安居樂(lè)業(yè)”問(wèn)題時(shí)，劉愛(ài)明表示，營(yíng)造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，需要做的就是為企業(yè)解決產(chǎn)業(yè)鏈中的技術(shù)、資金、人才、市場(chǎng)問(wèn)題。

其中技術(shù)與人才是最基礎(chǔ)的，而技術(shù)又來(lái)源于人才。據(jù)劉愛(ài)明介紹，在中城新產(chǎn)業(yè)與碧桂園合作的潼湖科技小鎮(zhèn)中，首先被建出來(lái)的就是人才中心，為產(chǎn)業(yè)企業(yè)培訓(xùn)人才，“產(chǎn)業(yè)需要大量的技術(shù)人才，沒(méi)有軟件人才這個(gè)軟件園就不成立”。

市場(chǎng)方面一個(gè)重要的問(wèn)題則是幫助企業(yè)鏈接上下游企業(yè)，例如將目前越來(lái)越多希望打造智能家居的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與提供高科技產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)企業(yè)嫁接到一起，“你要采購(gòu)，那邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)賣東西，把他們嫁接起來(lái)，這個(gè)就是市場(chǎng)。”

至于資金層面，自然就是如何實(shí)現(xiàn)盈利平衡。正如閻鏡予所言，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，最大的目的就是希望能從中獲取利潤(rùn)；劉愛(ài)明則直接表示，“商人不賺錢(qián)，光有理想和情懷沒(méi)有用。”

所以，前期系列的規(guī)劃、招商、服務(wù)投入之后，后期到底怎樣才能算好運(yùn)營(yíng)管理的帳，于轉(zhuǎn)型期的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，顯得尤為迫切。

對(duì)此，閻鏡予給出的第一個(gè)建議是，租金要覆蓋利息。“租金能把建造之后每月、每年的利息還掉，意味著不用再投入了，否則就是一個(gè)無(wú)底洞，還得繼續(xù)養(yǎng)這個(gè)項(xiàng)目。”

租金解決利息，第二個(gè)運(yùn)營(yíng)則解決物業(yè)的增值。閻鏡予指出，如果通過(guò)運(yùn)營(yíng)能提升物業(yè)價(jià)值，就可以通過(guò)出售或證券化等手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。