觀點(diǎn)網(wǎng) 富力麗思卡爾頓酒店二樓C廳，以“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的未來派”為主題的城市觀點(diǎn)論壇廣州行現(xiàn)場(chǎng)吸引了一批房地產(chǎn)研究專家和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一線操盤手。

在眾多產(chǎn)業(yè)操盤手中，張一平是最受關(guān)注的少數(shù)人之一。這位曾經(jīng)被譽(yù)為深圳地產(chǎn)界“三劍客”之一的前中海深圳老總，如今的頭銜是“啟迪控股股份有限公司高級(jí)副總裁”。有與會(huì)嘉賓看到名單后驚呼：“不敢相信是我認(rèn)識(shí)的張一平先生！”

論壇尚未開始，一身白色POLO衫，留著簡短清爽發(fā)型的張一平接受了觀點(diǎn)新媒體的采訪。在半個(gè)小時(shí)多的訪談與此后的論壇現(xiàn)場(chǎng)中，他講述了自己從傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后的心路歷程。

前中海老總的冒險(xiǎn)

作為現(xiàn)場(chǎng)第一個(gè)演講的嘉賓，這位在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘近30年的前中海老將一上臺(tái)就表示，“今天不是發(fā)言，更不是演講，只是一個(gè)交流”，并“懷著一顆敬畏的心”。

對(duì)于身份的巨大轉(zhuǎn)變，張一平感慨萬分：“一不小心從傳統(tǒng)房地產(chǎn)跨到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以后，感覺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不好玩，非常難玩。”

他提及自己職業(yè)生涯轉(zhuǎn)型后所面臨的主要矛盾——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要運(yùn)營得好，需要大部分自持，因?yàn)椴蛔猿?，業(yè)態(tài)難以控制；如果大部分自持，又高度考驗(yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流。“投入那么大，回報(bào)從哪里來？”

這么難玩的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于喜歡冒險(xiǎn)“老地產(chǎn)人”來說，或許是人生又一次全新冒險(xiǎn)旅程。

張一平從來就不是守舊之人。任職中海深圳總經(jīng)理期間，他親自跑到北大招生，顛覆了“中海地產(chǎn)無北大畢業(yè)生”的歷史；此后再次打破中海人不打高爾夫的傳統(tǒng)，成為中海史上名副其實(shí)“高爾夫第一人”。

張一平從來都自信。1998年亞洲金融危機(jī)重創(chuàng)中海之際，他主張?jiān)谏钲谀玫?；面?duì)質(zhì)問，他豪邁地承諾“在深圳只要有一個(gè)人買房子，我一定讓他買中海的房子”，最后成功說服當(dāng)時(shí)中海掌門人孫文杰。

不落窠臼與自信，使張一平成為中海史上頗負(fù)盛名的職業(yè)經(jīng)理人之一，在他的帶領(lǐng)下，中海躋身深圳地產(chǎn)界“三劍客”，成就了“文有萬科，工有中海，理有金地”的地產(chǎn)佳話。

意氣風(fēng)發(fā)之際，張一平同樣不憚?dòng)诿半U(xiǎn)。2001年，其辭任中海深圳總經(jīng)理一職，并在此后組建愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司，聲稱要做中國房地產(chǎn)界的“麥肯錫”，為行業(yè)的發(fā)展提供更新更高更大的平臺(tái)。

從2001年至2015年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金十年，期間催生了出大批的房地產(chǎn)咨詢與服務(wù)公司，愛地時(shí)代在此中也迎來大爆發(fā)，15年來，張一平帶著他的團(tuán)隊(duì)，踏遍40多個(gè)城市，投資、管理和服務(wù)的項(xiàng)目超過300個(gè)。

時(shí)光流轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)步入白銀時(shí)代，張一平也開始了他的第二次冒險(xiǎn)。因緣際會(huì)結(jié)識(shí)啟迪控股常務(wù)副總裁陳響，經(jīng)過一番暢談之后，愛地與啟迪發(fā)生重組。重組后，張一平出任啟迪控股高級(jí)副總裁，轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

兩年多的走訪考察與潛心研究，張一平深感產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“難玩”，但再“難玩”也無非有兩種后果——玩好了，便可以乘風(fēng)而上，做大做強(qiáng)；玩不好，就只能跌落。

血液中的冒險(xiǎn)基因讓他無畏無懼：“做任何事情都有風(fēng)險(xiǎn)，首先要自信，為什么現(xiàn)在很多孵化器在關(guān)門？現(xiàn)在主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)一個(gè)一個(gè)在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成為最后一個(gè)死掉的人？”

產(chǎn)業(yè)觀與方法論

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸索兩年后，張一平如今形成了自己的產(chǎn)業(yè)觀及方法論，這些思考體現(xiàn)于其新東家啟迪控股的發(fā)展路徑中。

作為清華大學(xué)的校辦企業(yè)，啟迪有用許多先天的優(yōu)勢(shì)，1994年開發(fā)并運(yùn)營的清華科技園，現(xiàn)已成為全國乃至全世界科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的樣本之一。

“大學(xué)應(yīng)該更多地為科技創(chuàng)新做貢獻(xiàn)。在這方面，世界上有兩個(gè)地方做得最好，一個(gè)是斯坦福，一個(gè)是清華科技園。”一次國際會(huì)議上，微軟創(chuàng)始人比爾·蓋茨曾如是評(píng)價(jià)。

張一平告訴與會(huì)聽眾，在啟迪的一體三螺旋商業(yè)模式中，第一個(gè)便是政府、學(xué)校和企業(yè)三合一。因此，除了清華大學(xué)豐富的科研資源，政府同樣是啟迪背靠的大樹。

如今，通過與地方政府、地產(chǎn)企業(yè)合作，啟迪已經(jīng)在全球擁有260多個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，其中一半是孵化器，四分之一為科技園，還有四分之一為科技城和科技小鎮(zhèn)。

在科技園的開發(fā)管理過程中，張一平一直強(qiáng)調(diào)要形成生態(tài)。他指出，七八十年代的科技園是“移大樹”的模式，也就是圈一塊地，到外地招商引資，找一些成熟的企業(yè)進(jìn)駐，有了生產(chǎn)力，就能解決就業(yè)、提供產(chǎn)品、創(chuàng)造稅收。

但這樣的園區(qū)是無序的，“工廠與工廠之間并不能產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，或者并不能產(chǎn)生非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。”

在他看來，現(xiàn)在的科技園不應(yīng)還是過去“移大樹”的模式，應(yīng)該是有種子，也有樹苗，有大樹，也有小樹的一個(gè)全生態(tài)鏈。

這些種子、樹苗、大樹、小樹將與園區(qū)共成長，“在成長的過程中，（園區(qū)）給他提供了很多，他也要給我們提供一定的回報(bào)。”他認(rèn)為，這也是一種反哺的渠道。

與此同時(shí)，作為園區(qū)的運(yùn)營與管理平臺(tái)，也不應(yīng)只是提供清潔、保安等服務(wù)，還應(yīng)“跑跑工商，跑跑稅務(wù)，跑跑政策”，為企業(yè)提供人、技術(shù)、市場(chǎng)、錢。

他將產(chǎn)業(yè)園所擁有的豐富資源比喻為磁場(chǎng)，聲稱“如果我們要做得好，一定是我有一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)在這里，我要有很多的資源協(xié)同，能夠吸引那些人。”

因此，除了要將園內(nèi)的資源構(gòu)建成生態(tài)鏈之外，張一平認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)很居住的人群間也應(yīng)產(chǎn)生一種生態(tài)。

他建言，在打造產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候，企業(yè)要將現(xiàn)有的資源、未來的資源、和政府的政策結(jié)合起來，判斷能吸引什么樣的消費(fèi)人群，看看跟產(chǎn)業(yè)之間是否具有互補(bǔ)性，再去思考應(yīng)該導(dǎo)入哪些產(chǎn)業(yè)。