第二個(gè)關(guān)于盈利點(diǎn)，現(xiàn)在大部分項(xiàng)目基本上能做到整個(gè)項(xiàng)目自負(fù)盈虧，其次我們有一塊非常重要的增值服務(wù)，原來(lái)我們是服務(wù)中心配20個(gè)人全部是成本，現(xiàn)在通過(guò)非工黨建，定制中標(biāo)增值化的服務(wù)，目前這個(gè)板塊每年收入上億。只要客戶有了人，衍生的收益就全來(lái)了，很多這種。

韓世同：非常感謝魏總給我們分享他們寶貴的經(jīng)驗(yàn)，感謝魏總。

他剛剛講到寫字樓的做法，我們想到現(xiàn)在寫字樓只能用三分之一時(shí)間，就是8小時(shí)，空調(diào)一關(guān)根本就沒有辦法再使用了，其他的時(shí)間完全是浪費(fèi)。

提問(wèn)：關(guān)于智慧產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)也是碧桂園一直在倡導(dǎo)的智慧城市的概念，剛才您在做的也是房地產(chǎn)上下游，所有相關(guān)性產(chǎn)業(yè)資源整合，我想請(qǐng)教一下，您所提倡和碧桂園之間關(guān)系是怎么樣的？

劉愛明：最大就是市場(chǎng)，我們剛才說(shuō)的你要幫助客戶做生意，你怎么幫助？無(wú)非從技術(shù)資金人才市場(chǎng)方面著手，大的概念我有技術(shù)，我可以幫你解決你的問(wèn)題，你有資金我可以投入你，幫他解決人才的問(wèn)題，市場(chǎng)的問(wèn)題，市場(chǎng)就是營(yíng)銷幫他賣東西，包括房地產(chǎn)應(yīng)用對(duì)于高科技來(lái)說(shuō)就是一個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題。

提問(wèn)：你這個(gè)研究院解決的是什么課題？

劉愛明：研究院要解決的課題很多，針對(duì)華潤(rùn)解決華潤(rùn)的問(wèn)題，華潤(rùn)他們做比較多持有商業(yè)和辦公，持有商業(yè)關(guān)注點(diǎn)不一樣的，不能籠統(tǒng)說(shuō)智慧、節(jié)能，這些東西也許碧桂園就沒有那么關(guān)心，華潤(rùn)就會(huì)特別關(guān)心，我們就針對(duì)華潤(rùn)去研究這些，這些課題比較多。舉一個(gè)例子，我們光談智慧建筑，現(xiàn)在連智慧建筑也沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，智慧園區(qū)更沒有，智慧城市完全是一個(gè)滿天飛的概念，我們先研究標(biāo)準(zhǔn)是什么，這個(gè)都要有一幫人專門來(lái)研究，研究這個(gè)東西兩波人都要有，房地產(chǎn)代表需求方，他有他的需求，那一邊產(chǎn)業(yè)是一個(gè)技術(shù)提供方，解決方案的提供方，研究的課題有很多，我們研究院成立，未來(lái)會(huì)發(fā)布有很多方案，和我們一般想象的研究院不一樣，我們這個(gè)研究院的成果可以直接接到訂單，我對(duì)華潤(rùn)研究完了標(biāo)準(zhǔn)，研究好壞就是華潤(rùn)能不能給我2000萬(wàn)訂單，能給就讓這些企業(yè)干，我們研究院不是純研究，是應(yīng)用研究。

提問(wèn)：我們金茂也在做這方面的研究，如果是有可能的話，可以一起交流。

劉愛明：我會(huì)把很多開發(fā)商都拉進(jìn)來(lái)，大家都有需要，這個(gè)事任何一個(gè)有名有姓開發(fā)商做都有點(diǎn)問(wèn)題，比如萬(wàn)科做碧桂園干嗎跟著你，我做大家就全來(lái)，房地產(chǎn)商到今天，我搞房地產(chǎn)也20多年，房地產(chǎn)商是存在這個(gè)問(wèn)題，如果我們產(chǎn)品性能還不能提高，真的就只剩下賺錢。

所以我們產(chǎn)品性能一定要地方，萬(wàn)科一路在研發(fā)上投了很多就是這個(gè)原因，希望產(chǎn)品能有一個(gè)好的性能，現(xiàn)在因?yàn)楫a(chǎn)品已經(jīng)五花八門，早年只有住宅，醫(yī)院也要提高性能，商場(chǎng)也要提供性能，辦公樓、酒店，甚至產(chǎn)業(yè)辦公樓也要提高性能，軟件人在里面辦公新風(fēng)量就是不一樣，不針對(duì)性研究是不能很好發(fā)展的，確實(shí)要投入精力研究。

提問(wèn)：我是網(wǎng)易房產(chǎn)的記者。咱們?cè)诮榻B里面比較少提到金融這方面的內(nèi)容，我想了解多一點(diǎn)，金融和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)連接起來(lái)在特色小鎮(zhèn)里面是怎么樣運(yùn)行的，有一個(gè)什么樣的邏輯？

劉愛明：技術(shù)資金人才市場(chǎng)是少不了資金的，尤其是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)跟搞房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)可以融資，我覺得世界偏愛房地產(chǎn)，世界上所有融資都要以房地產(chǎn)作為抵押物，不管是什么融資，所以做房地產(chǎn)容易拿到錢，做企業(yè)拿不到錢，他們確實(shí)需要支持。

我們了解企業(yè)以后，大家希望成本比較低融資，顯然我們很多基金不是干這個(gè)事的。我們的基金是投你，幾年退出以后把你賣掉，持有你的股份我賺一把錢，這個(gè)對(duì)絕大部分產(chǎn)業(yè)企業(yè)沒有什么幫助，從金融角度這是一個(gè)很大的偏差，還是想賺他的錢，你沒有幫助他做生意。

我們正在組一個(gè)基金，包括上次跟淺?；鹫?，我們組這個(gè)基金和淺?；鹩植灰粯?，淺?；鸶嗍强萍纪顿Y，那是一個(gè)很成熟的行業(yè)，可以找到美的行業(yè)的投資基金，我們做一個(gè)類似于產(chǎn)業(yè)深度的產(chǎn)業(yè)基金，可能表面是一個(gè)定增基金，企業(yè)拿著一點(diǎn)錢需要購(gòu)置房，還有一點(diǎn)錢用于企業(yè)上下游并購(gòu)，和純科技投資基金目的就不一樣了，我只是舉這個(gè)例子。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，或者形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)基金是必不可少的，但是我覺得好的產(chǎn)業(yè)基金標(biāo)準(zhǔn)就是那個(gè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)要覺得好，不是你覺得好，你說(shuō)我這個(gè)基金投了一個(gè)科技賺了100萬(wàn)你覺得很好，產(chǎn)業(yè)就會(huì)想你能幫我什么？大部分企業(yè)你幫不了的，實(shí)際上大量的企業(yè)是真正需要從產(chǎn)業(yè)角度幫助他做生意的錢，這個(gè)是比較難的事，中央也在提由虛向?qū)嵉膯?wèn)題。

提問(wèn)：我們是海爾中央研究院的代表，對(duì)于劉總講的研究院?jiǎn)栴}我非常感興趣，我們?cè)谡麄€(gè)廣東省布局了兩個(gè)分公司，還有智能制造工業(yè)園，還有一個(gè)體量非常大的物流園，對(duì)于研究院我們做了很多年，主要是為地產(chǎn)配套服務(wù)的，在研究院這個(gè)領(lǐng)域，后期希望能夠有合作的體會(huì)。我們?cè)谥腔凵鐓^(qū)和智慧城市，在北京有一個(gè)團(tuán)隊(duì)上百多人，已經(jīng)做了將近五年的儲(chǔ)備研發(fā)。

劉愛明：我們要向你們學(xué)習(xí)。

韓世同：謝謝劉總的精彩演講和回答。

下面進(jìn)入自由討論的環(huán)節(jié)。

大家談?wù)剟偛怕犃藘晌患钨e的主題演講之后，有些什么想法、意見、看法表達(dá)一下。

盛宇宏：劉總，我剛才看了一下您講的惠州碧桂園的項(xiàng)目方案，我們做了很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，整個(gè)定位未來(lái)怎么樣運(yùn)作是決定設(shè)計(jì)具體的實(shí)施，我看了那個(gè)平面還是快速銷售的傾向比較明顯？

劉愛明：我們沒有銷售持有的比例，產(chǎn)業(yè)大部分都是蠻小的，我剛才提的定增基金有一部分購(gòu)買物業(yè)，即使是上市公司也是要通過(guò)發(fā)基金的方式來(lái)定增，單純產(chǎn)業(yè)是買不起的，只能是租，你想賣也賣不了，當(dāng)然非要買就賣，比例方面初步摸了一下，不到三分之一的客戶有購(gòu)買需求，其他全部是租賃為主，主要是研究生產(chǎn)。每個(gè)行業(yè)不一樣，有營(yíng)銷、展示、辦公、研發(fā)、生產(chǎn)等等，對(duì)于平面是這樣的需求。

祈英頡：我看很多領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們啟迪協(xié)信不是很了解，我介紹一下啟迪協(xié)信在2015年6月份才成立是啟迪控股和重慶協(xié)信集團(tuán)做的資產(chǎn)重組成立的平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)整個(gè)啟迪控股做科技園、科技小鎮(zhèn)最大的平臺(tái)，也是主要的平臺(tái)，還有張一平張總科技城平臺(tái)。今天主題是小鎮(zhèn)，我也談?wù)勎覀儐⒌蠀f(xié)信在小鎮(zhèn)方面建設(shè)一些想法和理解。

2016年國(guó)家倡導(dǎo)建設(shè)小鎮(zhèn)，是解決新型城鎮(zhèn)化一個(gè)重要的手段，也算是這么多年來(lái)新型城鎮(zhèn)化提出來(lái)一個(gè)比較行之有效的解決思路，或者辦法。在過(guò)程當(dāng)中有很多問(wèn)題，第一整個(gè)盈利模式相對(duì)有點(diǎn)單一，另外房地產(chǎn)化比較明顯，所以中央最近出文了。做小鎮(zhèn)最核心還是產(chǎn)業(yè)，為什么？如果你沒有產(chǎn)業(yè)的話，人的聚集包括人的就業(yè)都解決不了。我們啟迪協(xié)信在這方面的實(shí)踐，思考了大概兩年的時(shí)間，開始發(fā)力在小鎮(zhèn)上面建設(shè)，今年準(zhǔn)備投資布局一些真，爭(zhēng)取在三年內(nèi)做20—30個(gè)小鎮(zhèn)規(guī)模，今年先做一些樣板。

整個(gè)啟迪協(xié)信有我們的核心IP，我們核心IP主要是依托于兩個(gè)大的股東，一個(gè)是啟迪控股，還有一個(gè)是重慶協(xié)做集團(tuán)，啟迪控股相信張總剛剛介紹了，啟迪控股會(huì)有很多資源，我簡(jiǎn)單重復(fù)一下，啟迪控股在整個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)提早有布局了，大概有7大新興產(chǎn)業(yè)，環(huán)保，新能源，新材料，醫(yī)療健康，教育培訓(xùn)與文化體育，目前比較熱的下一代互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，我們有很大的投資布局，下面有7個(gè)控股上市公司，參股二股東和三股東有30多家，加起來(lái)有40多家在產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)開始做了布局。

我們認(rèn)為小鎮(zhèn)的開發(fā)，啟迪已經(jīng)獨(dú)創(chuàng)一體三螺旋的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，相對(duì)來(lái)說(shuō)我們比傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型到小鎮(zhèn)相對(duì)容易一些，因?yàn)槲覀儽旧砭褪亲霎a(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過(guò)程中，包括創(chuàng)新孵化過(guò)程中配套了很多基金的模式，金融的模式，在整個(gè)創(chuàng)新文化企業(yè)培育成長(zhǎng)最大的核心就是離不開資本的支持，我們?cè)谄髽I(yè)全周期里面都會(huì)提供一些資金支持，包括團(tuán)隊(duì)包括可行還會(huì)繼續(xù)投下去。

“園區(qū)+產(chǎn)業(yè)+金融”來(lái)推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和蓬勃向上發(fā)展。小鎮(zhèn)最核心產(chǎn)業(yè)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)盈利沒有任何問(wèn)題，唯獨(dú)就是選址上面的考量，今年我們選址會(huì)圍繞著比較好的城市，一二線城市周邊選址，未來(lái)可能會(huì)擴(kuò)大規(guī)模到二線城市或者三線比較強(qiáng)的城市做。

啟迪協(xié)信最核心做小鎮(zhèn)核心IP就是科技+，我們?cè)谛屡d產(chǎn)業(yè)布局，包括現(xiàn)在做智能制造，啟迪協(xié)信和寧波市成立了大概100億產(chǎn)業(yè)基金，國(guó)家做機(jī)器人比較強(qiáng)的很厲害的專家，下面有7個(gè)千人計(jì)劃專家。同時(shí)在寧波準(zhǔn)備做一個(gè)機(jī)器人的小鎮(zhèn)，最核心的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)拿到了一個(gè)“鑰匙”，有一些核心的資源。下一步做小鎮(zhèn)我們理解還是要做到產(chǎn)城融合，不管是做開發(fā)，或者產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，最重要的就是企業(yè)現(xiàn)金流平衡，如何到最后能獲得勝利那一刻，需要我們做一些現(xiàn)金流，我們理解小鎮(zhèn)還是需要有房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)支撐現(xiàn)金流的。

另外核心優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)融結(jié)合，我們有基金做產(chǎn)業(yè)扶持和培育，如果你的產(chǎn)業(yè)做起來(lái)了，所有的事情都可以解決了，包括人流導(dǎo)入，銷售載體，物業(yè)等等，都會(huì)迎刃而解。所以我們理解就是你做小鎮(zhèn)，我們打的是科技小鎮(zhèn)，但我們的理念是產(chǎn)城融合，產(chǎn)融結(jié)合。

韓世同：謝謝祈總。

下面請(qǐng)王韶會(huì)長(zhǎng)做一下總結(jié)。

王韶：經(jīng)常參加觀點(diǎn)舉辦的論壇，我覺得今天有點(diǎn)與眾不同，主講的嘉賓都是實(shí)踐者，我也是受益非淺的。特色小鎮(zhèn)從去年到今天如火如荼，其他地方剛才幾位嘉賓都講做的不錯(cuò)，廣東我個(gè)人感覺還是雷聲大雨點(diǎn)小，落到實(shí)處的不多，當(dāng)然可能也跟我們這一塊在理論方面探討不夠有很大的關(guān)系。今天剛才發(fā)言的幾位嘉賓給我很大的啟發(fā)，對(duì)這方面我也非常關(guān)注，今年6月份帶120多位高管去了外地專門學(xué)習(xí)特色小鎮(zhèn)，未來(lái)我們廣東房協(xié)也會(huì)繼續(xù)關(guān)注或者加大對(duì)特色小鎮(zhèn)的關(guān)注力度。

小鎮(zhèn)特別是特色小鎮(zhèn)一個(gè)是你特色特在哪里？剛才有一位嘉賓分享特別好，必須要根據(jù)地方的產(chǎn)業(yè)，之前人民日?qǐng)?bào)對(duì)現(xiàn)在一哄而起的特色小鎮(zhèn)進(jìn)行了批評(píng)，杭州基金小鎮(zhèn)做的不錯(cuò)，距離杭州幾千以外西北一個(gè)很偏的縣城應(yīng)搞基金小鎮(zhèn)，人民日?qǐng)?bào)就批評(píng)它這是扯淡，要根據(jù)地方產(chǎn)業(yè)打造小鎮(zhèn)，這必須是一個(gè)大前提。

另外作為一個(gè)小鎮(zhèn)，顧名思義不是行政范圍小鎮(zhèn)，應(yīng)該也包括行政服務(wù)、生活配套東西在這里面，除了特色之外，大雜燴要不要？我覺得必須要滿足宜居宜業(yè)宜游等等方方面面的東西。今天由于時(shí)間的關(guān)系沒有探討到，實(shí)踐出真知，希望通過(guò)大家共同的努力，這個(gè)小鎮(zhèn)也是未來(lái)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一種必由之路，希望大家在小鎮(zhèn)發(fā)展道路上，讓自己的企業(yè)以及我們房地產(chǎn)業(yè)走的更遠(yuǎn)，走的更好。

韓世同：非常感謝王韶會(huì)長(zhǎng)為今天下午的論壇做的很精彩的點(diǎn)評(píng)和總結(jié)。我也是第一次主持這樣的論壇，真的讓我學(xué)習(xí)到了非常多的東西，雖然我主持能力不是很好，應(yīng)該算是可以“交貨”了，我也覺得這個(gè)形式非常好，還有很多意猶未盡，每個(gè)嘉賓只有20分鐘的時(shí)間，不可能講的特別開，將來(lái)企業(yè)可以請(qǐng)他們到企業(yè)里面進(jìn)行半天一天的探討，可能會(huì)更加深入，這個(gè)形式只是拋磚引玉。

通過(guò)這個(gè)形式才知道，原來(lái)張總已經(jīng)變了，才過(guò)了幾年已經(jīng)變成特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面的專家，劉總也是，那邊才聽說(shuō)不做這個(gè)不做那個(gè)，現(xiàn)在發(fā)展非常好，而且非常善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，把這當(dāng)中的事情規(guī)律化，把方法、模式總結(jié)出來(lái)，對(duì)這個(gè)行業(yè)有非常好的借鑒作用，各種情況，各個(gè)區(qū)域還是要實(shí)事求是，還是要根據(jù)各地的情況采取不同的放方法，進(jìn)行不同的定位。

今天我的任務(wù)到此結(jié)束，把時(shí)間交給主持人。