劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長(zhǎng)）：剛才億達(dá)講的聽了很感慨，我跟億達(dá)高總也交流過幾次，中國(guó)真正從產(chǎn)業(yè)角度做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不多的，更多的是從地產(chǎn)角度做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這兩個(gè)是不一樣的，我拿商業(yè)地產(chǎn)舉例子，商業(yè)地產(chǎn)從商業(yè)角度做的，比如恒隆、華潤(rùn)，也有從地產(chǎn)角度做的就是萬達(dá)，這兩個(gè)做法是完全不一樣的，盈利模式，核心盈利都完全不一樣，恒隆和萬達(dá)是兩個(gè)完全一樣的企業(yè)，非常感慨，億達(dá)還是非常值得尊敬的一個(gè)企業(yè)。

我搞了20多年地產(chǎn)，在中海張總是我們的領(lǐng)導(dǎo)，后來到萬科，我出來一頭榨到產(chǎn)業(yè)里面，地產(chǎn)很少，產(chǎn)業(yè)認(rèn)真做了兩年還是體會(huì)很多，總的體會(huì)就是如果你永遠(yuǎn)用開發(fā)商的思維來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，幾乎是死路一條，除了騙政府，騙一兩個(gè)可以，但是騙多了肯定不行。我和碧桂園的合作，我們談判談了挺長(zhǎng)時(shí)間，就談股權(quán)比例，剩下沒有談，更重要的是還是理念，是不是真做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還是做地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)旗幟，產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)地來看待就沒的干，這也是我的一些體會(huì)。

為什么要做專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)？這個(gè)是現(xiàn)在地產(chǎn)商考慮的，億達(dá)軟件園就是軟件園，智造園就是智造園，農(nóng)業(yè)園就是農(nóng)業(yè)園，為什么要做專業(yè)園區(qū)？假設(shè)100萬平方米產(chǎn)業(yè)，一家企業(yè)租或者買要1000平方米，1000家，每天招一家要招三年，你認(rèn)為這個(gè)游戲玩的下去嗎？玩不下去，答案很顯然，你試一個(gè)月招30家，連續(xù)再試30多個(gè)月，任務(wù)就完成了，100萬平方米。傳統(tǒng)的招商解決不了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的問題，如何解決？

我這里有一個(gè)案例，蘇州工業(yè)園區(qū)有一個(gè)有70、80平方米平方米，基本上是醫(yī)療器械的企業(yè)，今天盈利的很好，就是一個(gè)垂直生根的服務(wù)園區(qū)，這個(gè)服務(wù)平臺(tái)中間這個(gè)圈比較小，一個(gè)專門的產(chǎn)業(yè)園提供一個(gè)服務(wù)不一樣，可以提供非常專業(yè)的服務(wù)，如果客戶不分類，你提供的就是一個(gè)大雜燴，兩碼事，真正的客戶是不會(huì)到這里來的，因?yàn)槟氵@里提供不了他真正想要的服務(wù)。就像搞住宅也是，如果客戶不分類，30平方米到300平方米全干，這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)不動(dòng)。

這個(gè)項(xiàng)目是我心目當(dāng)中的標(biāo)桿項(xiàng)目—蘇州生物納米科技園，我們最開始提了一些想法，建議大家認(rèn)真看一看，更多是產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)其實(shí)真的不重要。

現(xiàn)在的園區(qū)大概是這幾類，用什么吸引客戶？這個(gè)是在座每個(gè)人，不管是搞哪一類的都要關(guān)心的，因?yàn)榉孔涌偸且u和租，無非是幾個(gè)理由：政策優(yōu)惠，這個(gè)是政府的理由，不是你的理由，你做不到的。第二個(gè)是靠地宮一種服務(wù)，這里叫基礎(chǔ)服務(wù)就是公共的服務(wù)，例如搞食堂、商業(yè)配套，不管是什么產(chǎn)業(yè)總要吃飯，這個(gè)理由不充分。

什么叫充分的理由？就是做的這個(gè)事給他提供專業(yè)的服務(wù)?；剡^頭來說，給客戶是什么感受？到你這個(gè)園區(qū)立刻就會(huì)覺得生意好做，對(duì)他做生意有幫助，你搞食堂也有幫助，但是沒那么大。不同的專業(yè)談的話題完全不一樣，談醫(yī)療器械是醫(yī)療器械，智能制造是智能制造，新能源是新能源，新材料是新材料，每個(gè)行業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)差十萬八千里，這個(gè)就是我們要很專業(yè)的談產(chǎn)業(yè)，大雜燴園區(qū)我們基本上不看，沒有意義，我們知道他們做不了太多的東西，房子蓋的再漂亮也沒用。

我們經(jīng)常說一句話，安居樂業(yè)，安居就是由碧桂園解決，所有人都相信碧桂園會(huì)搞出一個(gè)無論是環(huán)境、學(xué)校、教育、商業(yè)、酒店等等都會(huì)提供很好的，“樂業(yè)”這個(gè)事讓我們來解決，讓你覺得在我這里做生意比別的地方好做，這個(gè)就是我們解決了“安居樂業(yè)”，做起來比較難，由于時(shí)間關(guān)系就不細(xì)說。

標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓不要了，這個(gè)東西是我們從產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)研究的。針對(duì)客戶的一些研究來做，產(chǎn)業(yè)企業(yè)不是要辦公樓，大家清楚，產(chǎn)業(yè)企業(yè)不是要辦公樓，總體來說需求比較復(fù)雜，例如需要營(yíng)銷展示，需要辦公，需要中試研發(fā)，也有可能是組裝，一個(gè)生產(chǎn)線25米總要，這是最少的，如果沒有這個(gè)空間的話，做出來的空間毫無疑義。

我們希望提供圍繞產(chǎn)業(yè)提供一些服務(wù)，這個(gè)地方我把規(guī)劃圖放出來，其實(shí)背景是規(guī)劃圖，這是我們跟碧桂園第一期80萬平方米，產(chǎn)業(yè)有25萬平方米，全部開工，規(guī)劃圖如何畫？這25萬平方米，規(guī)劃圖可以畫出25種出來，但是哪一種好？還是從產(chǎn)業(yè)角度來說，如果讓客戶覺得到你這里生意好做，無疑你在這里要營(yíng)造一個(gè)比較良好的產(chǎn)業(yè)氛圍，你要想學(xué)習(xí)，肯定不能去咖啡館里面學(xué)習(xí)，要到安靜的教室里面學(xué)習(xí)，要和他交流。

產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)、資金、人才、市場(chǎng)，再往細(xì)說，我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上如何營(yíng)造產(chǎn)業(yè)生態(tài)？我們也是拿著這張圖和楊主席討論，為什么規(guī)劃要這么做，而不是那么做？首先做了一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)國(guó)際人才中心，沒有人不行。我們做了IOT影響力中心，IOT就是互聯(lián)網(wǎng)，影響力中心包括媒體、智庫，一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)怎么會(huì)沒有聲音呢？要有媒體，展覽，要搞全球論壇，甚至未來希望在那里做改易市場(chǎng)，展覽展銷，這都是一個(gè)生態(tài)必不可少的一部分，少了就不對(duì)，我們統(tǒng)稱為影響力中心。還有孵化器，孵化器是非常小的一塊，只是一個(gè)環(huán)節(jié)。

國(guó)家工程中心集群，要做產(chǎn)學(xué)研，產(chǎn)業(yè)企業(yè)技術(shù)很重要，技術(shù)從哪來？我們還接待中科院一幫專家談，還有學(xué)校，培訓(xùn)工人，什么都要培訓(xùn)，技術(shù)人才，產(chǎn)業(yè)需要大量的技術(shù)人才，沒有軟件人才這個(gè)軟件園就不成立。然后才到正常的轉(zhuǎn)型示范區(qū)、龍頭區(qū)、加速器、研發(fā)區(qū)等等，也要有生產(chǎn)的部分，顯然不是一個(gè)純辦公樓的園區(qū)。把這些東西都落下來，生態(tài)就出來了，其實(shí)這對(duì)于我們來說不是一上來招商，招商先拿一個(gè)總的項(xiàng)就是生態(tài)，這個(gè)生態(tài)最后越做越大。

回到最開始的問題，我們和碧桂園項(xiàng)目有80萬平方米，估計(jì)有400、500萬產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)不是招商來的，是不請(qǐng)自來，否則15年都干不來。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在建了，并且招商也有了不少結(jié)果，5月17號(hào)開工，到今天已經(jīng)招商完成13萬多平方米，4家上市公司，6家國(guó)高企業(yè)，首先產(chǎn)業(yè)認(rèn)同你，我要到這里來，我覺得到這里來生意好做，然后是樂業(yè)、安居也挺好，碧桂園這么大平臺(tái)提供給你。

碧桂園選擇跟我們合作，我們有一個(gè)理念，就是我經(jīng)常提的，這個(gè)企業(yè)提我們的目標(biāo)叫做企業(yè)愿景，建成產(chǎn)業(yè)升級(jí)服務(wù)中國(guó)制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，這個(gè)愿景很有影響，但是對(duì)于我來說，實(shí)際上不是這么理想和情懷的東西，商人不賺錢，光有理想和情懷沒有用，為什么搞轉(zhuǎn)型升級(jí)？就是我剛才說的那個(gè)話題，讓客戶到你的園區(qū)覺得生意好做，這句話換一個(gè)角度來說就是產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級(jí)，你要干的事情就是產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級(jí)，當(dāng)然這應(yīng)該是政府干的事，但是你不干真的做不了生意。

這個(gè)是同行應(yīng)該深思的，剩下就是想一些聰明辦法解決你的問題，但是聰明辦法都長(zhǎng)久不了。打造一個(gè)制造業(yè)企業(yè)，轉(zhuǎn)型升級(jí)一個(gè)平臺(tái)，制造企業(yè)談到轉(zhuǎn)型升級(jí)，技術(shù)資金人才市場(chǎng)，后來我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，沒有足夠的規(guī)模談什么轉(zhuǎn)型，你需要用10萬平方米，你就自己搞你的園區(qū)，沒有那么多轉(zhuǎn)型升級(jí)的事。我們計(jì)劃在深圳寶安區(qū)租賃100萬平方米，為了有足夠的規(guī)模，租100萬平方米廠房干什么？智能制造，到今天租了40多萬平方米，當(dāng)我有100萬平方米都是做智能制造的時(shí)候，相信在珠三角我對(duì)這個(gè)行業(yè)是有點(diǎn)發(fā)言權(quán)的，企業(yè)會(huì)知道我，我能提供很多企業(yè)所需要的服務(wù)。

6月份我投了1000問和清華成立了智能制造實(shí)驗(yàn)室，跟學(xué)校實(shí)驗(yàn)室不一樣，就是服務(wù)企業(yè)的，企業(yè)需要技術(shù)服務(wù)，需要針對(duì)性的服務(wù)，大量的客戶不需要高精尖的技術(shù)，二流的技術(shù)都可以，即使是二流的技術(shù)也找不到，因?yàn)槲覀儧]有技術(shù)服務(wù)業(yè)這一說，沒有人提供這種服務(wù)，我們成立這個(gè)實(shí)驗(yàn)實(shí)就是干這個(gè)事。這個(gè)就是我們的一些邏輯。

我在保安有100平方米園區(qū)，如果今天在旁邊還有一塊地定位做智能制造，你說等我地建成之后，這個(gè)地是不是可以運(yùn)作成？一定可以運(yùn)作成功，如果沒有這個(gè)準(zhǔn)備，蓋50萬平方米的樓，明天招滿，對(duì)不起我也沒有這個(gè)本事。我們提倡先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)就是這個(gè)意思。

我再說一點(diǎn)，這個(gè)也是我們實(shí)踐當(dāng)中客戶，企業(yè)非常關(guān)心的問題，昨天晚上我在碧桂園帶著十多家上市公司老板，去碧桂園請(qǐng)總裁出來跟大家講講，鼓鼓勁，我也講了這個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在正在做的事，還沒有做成，也沒有對(duì)外宣布。這個(gè)圈子大部分是房地產(chǎn)出身，這個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)一幫人，高科技一幫忙人民，這兩幫人是不交集的，房地產(chǎn)搞你的房地產(chǎn)，高科技搞高科技，帶來什么問題？一高科技的產(chǎn)品進(jìn)不了房地產(chǎn)這個(gè)圈，我的體會(huì)很深，我是搞房地產(chǎn)，我?guī)椭恍┡笥堰M(jìn)房地產(chǎn)的時(shí)候，即使是我非常小的企業(yè)也進(jìn)不去，理由大家都知道。

房地產(chǎn)商也受很大的損失，我們被詬病，資產(chǎn)價(jià)值高和我們沒有關(guān)系，還有一個(gè)你們脫不了關(guān)系，我們搞了幾十年房地產(chǎn)，提供了這么多年產(chǎn)品，你的產(chǎn)品不怎么樣，我們蓋的房子到現(xiàn)在避風(fēng)遮雨隔音保溫，不管你的產(chǎn)品是1萬平方米，還是10萬平方米，沒有什么功能？為什么沒有功能？因?yàn)楦呖萍嫉臇|西應(yīng)用的帶少了，高科技就是服務(wù)人類的，但是你就是不用。我現(xiàn)在正在干的一個(gè)事，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這個(gè)是上下游影響力極其深遠(yuǎn)的，20年以后在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，不可能變成非支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)容量這么大，有需求，這些產(chǎn)業(yè)企業(yè)不就是提供產(chǎn)品嗎？

把他們嫁接起來，這樣就給企業(yè)找到了市場(chǎng)，他們應(yīng)用了當(dāng)然跟著你走，你現(xiàn)在一個(gè)企業(yè)家說我能幫你賣東西，立刻用你，這就是市場(chǎng)。我現(xiàn)在正在成立一個(gè)研究院，投2000多萬，找一個(gè)院士牽頭，把這兩波人弄在一起，專門研究高科技在房地產(chǎn)應(yīng)用，可能和諸位很有關(guān)系，因?yàn)槊總€(gè)公司定位不一樣，針對(duì)碧桂園研究碧桂園想要的東西，研究出來你非要不可，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)上沒人給你提供，就我在關(guān)注你。

你就要采購，那邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)賣東西生意就好做了，這個(gè)就是市場(chǎng)，放在房地產(chǎn)很熟悉的東西我們?yōu)槭裁床蛔瞿?，房地產(chǎn)和高科技結(jié)合起來，其實(shí)他們的產(chǎn)品是不錯(cuò)的，實(shí)際上我們現(xiàn)在用的更多高科技產(chǎn)品是單一產(chǎn)品，我就采購節(jié)能燈泡，沒有系統(tǒng)的應(yīng)用，我們現(xiàn)在研究系統(tǒng)應(yīng)用，這個(gè)也是我們體會(huì)比較深的。真要想招商，先幫他賣東西，你能幫他把產(chǎn)品賣掉，他絕對(duì)會(huì)和你合作。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)小鎮(zhèn)才可以成型。

我總的就是介紹這些，謝謝大家！