主持嘉賓

廣東省房地產(chǎn)研究會副會長 韓世同

討論嘉賓

張一平 啟迪控股股份有限公司高級副總裁

魏 巍 億達中國華南區(qū)域董事長

楊建偉 南京世界村產(chǎn)教城投資（集團）有限公司總裁

劉 彥 合富輝煌廣東公司副總經(jīng)理

韓世同：剛才張先生給我們分享了“移大樹、種小苗”等方面，講了非常豐富的科技產(chǎn)業(yè)園這方面的經(jīng)驗，我有非常大的啟發(fā)。但是基本上沒有怎么講地產(chǎn)，這個環(huán)節(jié)主要是問張總，下面還有十多分鐘共同探討。

魏巍：啟迪做小鎮(zhèn)，有沒有研究這個小鎮(zhèn)多大規(guī)模比較合適，小鎮(zhèn)各種業(yè)態(tài)的比例，啟迪有沒有做研究？比如商業(yè)做到多少，其他特色板塊做到多少，這樣是比較合適的綜合比例。

張一平：我今天沒有講到啟迪特色小鎮(zhèn)，不是保密不保密的問題，我們是剛剛起步做這件事，我從這兩方面來講，第一個從目前科技園，科技城業(yè)態(tài)來講，剛才韓總也講到，從房地產(chǎn)角度來說，我們有一個判斷，我們銷售物業(yè)和持有物業(yè)比例，做商業(yè)都清楚，如果你把物業(yè)全部賣掉以后，商業(yè)業(yè)態(tài)是沒法保持的，沒法控制的，產(chǎn)業(yè)更是如此，要把它做好，你有主動權(quán)去引導它，必須要持有，但是我們畢竟是一個企業(yè)要講投入產(chǎn)出關系，你不講效益，光講產(chǎn)業(yè)持有這部分長期持有有回報，跟融資也好，上市公司對股東要求也好是沒有辦法過關的，我們做科技城的時候，基本上銷售物業(yè)那部分和持有部分要做到平衡，這是我們自己的一個控制線。

特色小鎮(zhèn)到某個地方不能獅子大開口，還是要根據(jù)當時的土地資源來定，再根據(jù)我們的算術(shù)模型確定一定的比例。原來是42%，最早做科技城是42%，產(chǎn)業(yè)是40%，住宅40%，教育、科研配套大概是20%，這個比例也不是一成不變的，這種模型我們在深圳做，可銷售物業(yè)15—20%就夠了。

在座的有星河的代表，我去學習過星河沃德那個項目，住宅比例非常低，大概只有20萬平方米左右，但整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量160萬平方米。我們到三四線城市，要求銷售物業(yè)的比例不是40%，可能50%，甚至60%，個別甚至要70%。講到產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，目前我們沒有成功的案例，我也不能跟你分享這方面的經(jīng)驗，等一下在座的有做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)分布比例有比較好的經(jīng)驗，我也可以學習。

韓世同：張總非常謙虛，幾年前您是純正房地產(chǎn)運營家，全產(chǎn)業(yè)鏈都可以做，才過了幾年就對科技小鎮(zhèn)如數(shù)家珍的專家，我對您刮目相看，您的學習新非常強。碧桂園同湖小鎮(zhèn)是334，三層產(chǎn)業(yè)用地，三層是配套，四層是住宅，肯定不是固定的比例。

張一平：每個地方地價包括物業(yè)的售價，企業(yè)這種策略，有些時候想長期持有，有的學習快周轉(zhuǎn)，有的需要在效率和周轉(zhuǎn)方面想取得一個平衡，這個根據(jù)企業(yè)策略不同。

楊建偉：我想請教一下，我們在地產(chǎn)開發(fā)運營過程當中碰到幾個問題，一個是剛才但到黃金比例的問題，現(xiàn)在在實際拿地過程當中黃金比例不是那么好定的，因為政府在講去房地產(chǎn)化，一說地產(chǎn)就不要玩這個事，這個是很難的事。不要玩了之后，最終重資產(chǎn)如何來實現(xiàn)回報，壓力很大。

第二個如何和金融合作，現(xiàn)在我們在做地產(chǎn)開發(fā)過程當中，究竟以什么樣的模式來做？要進一步探討，多向你學習。

第三個現(xiàn)在重資產(chǎn)在運營過程當中，孵化器、加速器、小鎮(zhèn)配套很不完善，孵化器都是免租才過來，不免租就跑了，這個是很麻煩的一件事，孵化器剛開始運營的時候沒有那么多基金公司跟你合作，這個也是我們很大的困惑。所以你剛才談到服務非常好，在服務過程當中是需要巨大的運營成本，這個方面如何平衡？我想請教一下。

張一平：你這個問題比較綜合，我從幾個點回應一下。

現(xiàn)在是大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是面臨創(chuàng)新的問題，這個創(chuàng)新不能光我們企業(yè)創(chuàng)新，有很多制度，很多政策也必須創(chuàng)新，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金成本很高，但是政府要求我持有物業(yè)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，國外像美國有Reits基金，金融業(yè)非常發(fā)達，我希望大家一起呼吁，怎么樣給產(chǎn)業(yè)投資商提供低成本的資金，從政策方面來講應該重點考慮。比如我拿商住用地資金成本，去做持有物業(yè)的開發(fā)，肯定逼著我干壞事，因為我不干壞事，圈交不了，只能偷梁換柱，只能變相銷售，因為我成本利息那么高。

韓世同：現(xiàn)在短期資金長期使用。

張一平：剛才楊總你提的問題，企業(yè)有企業(yè)的責任，政府有政府的責任，社會有社會的責任，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是全社會的事，大家怎么樣一起動腦筋想辦法，克服這件事過程當中的很多困難，創(chuàng)新模式。

韓世同：你們在云南拿的地有沒有住宅地產(chǎn)的成分？

張一平：也有。

韓世同：現(xiàn)在一講到政府地產(chǎn)政府不愿意給地？

張一平：我們到很多地方跟政府談，大部分地方政府除了一線城市特別是北上廣深，政府皇帝女兒不愁嫁，這個地你不要別人要，但是我們到二三線城市跟政府講道理，首先我們是企業(yè)，企業(yè)要講效率，你讓我做這個事那個事，我告訴你做這個事需要多大的投入，多大的困難，政府官員還是理解我們的訴求，給你住宅，給你商業(yè)用地配套，他擔心你掛羊頭賣狗肉。你這個話題比較泛，我就講這些。

第二到處都是孵化器、科技園、產(chǎn)業(yè)園，我跟大家舉一個例子，我在中海做總經(jīng)理的時候，1998年亞洲金融危機的時候，中海確實遇到了非常大的困難，當時我在深圳公司當總經(jīng)理，要拿一塊地，因為我是中海地產(chǎn)常務副總經(jīng)理，上面還有一個領導，那個領導已經(jīng)說服不了孫總，姚總告訴我，我剛從孫總到這邊來，孫總問我沒有講有沒有太多問題，孫總是非常英明一個領導，他說小張你告訴我，金融危機下來以后，很多人在不斷拿地，我跟孫總講，在深圳只要有一個人買房子，我一定讓他買中海的房子，孫總說你去做吧。

做任何事情都有風險，首先要自信，為什么現(xiàn)在很多孵化器在關門，我現(xiàn)在主導的產(chǎn)業(yè)一個一個在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成為最后一個死掉的人，現(xiàn)在做科技園也是這樣，這個是極端的思維方式。

但是我們現(xiàn)在在動這個腦筋，包括天安大家都在動這個腦筋，城市里面非常多的園區(qū)，為什么他到天安來，為什么到億達來？不去其他人那里，一定有你的可取之處，這些入園的企業(yè)他需要什么，對不對？剛才我講需要技術(shù)，我們這里有沒有技術(shù)中心，為解決技術(shù)難題的人提供服務的平臺，有沒有？他沒有錢，我們這里有沒有解決錢的服務平臺，如果管理上有問題，我們從管理咨詢角度怎么樣幫到他，他不懂市場，我們有專門市場專家?guī)退o導。

6月份我去過華為總部跟他們交流，我看到他們有一個非常好的仿真中心，專門做破壞性試驗，當時他給我們演示車，以前是拿實物去撞墻，撞樹得出數(shù)據(jù)，現(xiàn)在有了大數(shù)據(jù)，有了高科技以后，完全通過模擬來得出非常多的數(shù)據(jù)。

做任何產(chǎn)品要做破壞性實驗，華為的人告訴我，張總我們可以跟你們緊密合作，他們做的仿真中心以后代價非常大，希望有用戶來用。天安也好，啟迪也好，在服務中心里面有一個仿真中心可以共享，未來做很多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目，如果不能互聯(lián)，沒有共享的模式和思維，這種商業(yè)模式是沒有長久性的。人家不到這里來，就像一個很強大的磁場，只要往那一放他自然而然就會到這里來，我們叫主動招商。

以前做科技園滿世界跑，登門拜訪，送土特產(chǎn)，被動招商等等，如果我們要做的好，一定是我有一個強大的磁場在這里，我要有很多的資源協(xié)同，能夠吸引那些人，那個地方解決不了的，我肯定可以解決。

韓世同：張總分享了很多，還有很多話要分享，我們進入下一個環(huán)節(jié)，座談關于剛剛討論的話題。非常感謝張總的分享。

接下來是10分鐘自由討論時間，圍繞主題產(chǎn)業(yè)缺位的小鎮(zhèn)只是無本之木，在走向“千鎮(zhèn)呈千面，鎮(zhèn)鎮(zhèn)皆特色”的未來之前，產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)首先需要解決基本難題。小鎮(zhèn)應該怎么定位產(chǎn)業(yè)特色？產(chǎn)業(yè)的根基如何構(gòu)建？招商和運營痛點該如何解決？

劉彥：剛才聽張總演講非常精彩，其實我是不舍得停下來，希望讓他繼續(xù)講下去。

如果只能提一個問題的話，很難滿足我的求知欲，從我們的角度來講，目前階段還是觀察，今天在座很多實踐者，我始終覺得今天應該會有很多學習的機會，也有一些看法和大家呼應，希望聽聽大家的意見。我們觀察到從去年公布第一批產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到今天一年時間了，已經(jīng)有400多產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)立項，說到目標到2020年要有1000個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，從投資角度來說規(guī)模很大，大家也看到固定資產(chǎn)都是增速下滑很嚴重，尤其是在地產(chǎn)和基金方面下滑更嚴重，之所以在今天會迎來這樣一個風口，和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)帶來底下的交易有很大的關系。

我最近看到第二批產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)名單之后，大概翻了一下，自己會也一些擔心，首先是我們可以看到文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)占的比例很高40%多，廣州從資源稟賦來講做文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)不會有特別出眾的特色。一年兩年三年四年以后，我認為試點是非常不成功的，也許會帶來很大的投資爛尾，關于這一點不知道在座的各位專家，各位實踐者有什么看法，尤其是正在做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的實踐者。

我非常認同張總說的觀點，比如我們應該用敬畏的心態(tài)來做這個事業(yè)，我們都是做傳統(tǒng)地產(chǎn)出身的，從簡單商品房產(chǎn)品到做產(chǎn)業(yè)，是非常大的跨越，隔行如隔山，用很敬畏的心態(tài)看待這個新的事業(yè)。這個對于每個人來說都是一種全新的挑戰(zhàn)，在這個挑戰(zhàn)環(huán)境下，，我很想請張總或者其他的專家，作為傳統(tǒng)地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)型過程當中需要做怎樣的轉(zhuǎn)變，心態(tài)上，資源上，方式方法上都有什么樣的轉(zhuǎn)變，包括金融運營渠道等等，這些準備應該怎么去做？尤其是先行者可以給我們更多的指引。

另外給主辦方提一些建議，今天是一個開始，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)這個話題討論很久了，但是在廣州這種討論剛剛開始，我希望在將來有更多的在細分市場上的討論，比如文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)該怎么做？坐在這里似乎不應該只有地產(chǎn)商，還有很多產(chǎn)業(yè)資源者怎么樣互動使效率更高。

韓世同：我也有很多問題想問張總，由于后面還有很多嘉賓需要演講，時間已經(jīng)超過了很多。