張一平（啟迪控股股份有限公司高級副總裁）：尊敬的王會長，各位嘉賓，各位同行，大家下午好！

非常感謝觀點提供這么一個機會跟大家做一個交流，今天確實不是發(fā)言，更不是演講，只是一個交流，為什么？因為自己做了近30年的房地產(chǎn)，跨入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊才兩年時間，我們在座的大連億達(dá)包括招商蛇口、中安數(shù)碼，包括在座行業(yè)的精英總也了好多年，我是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)剛剛轉(zhuǎn)過來，只有兩年，應(yīng)該是跟大家一起交流和學(xué)習(xí)。

第二個我是懷著一顆敬畏之心來參加這個活動，為什么？一不小心從傳統(tǒng)房地產(chǎn)跨到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以后，感覺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不好玩，非常難玩，大家知道，我們做房地產(chǎn)住宅最好做，然后是寫字樓，在傳統(tǒng)商住地產(chǎn)里面商業(yè)是最難做的，但是我跨到產(chǎn)業(yè)行業(yè)里面來了以后，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)要難的多，所以今天懷著一顆敬畏之心跟大家學(xué)習(xí)和交流。

好在我現(xiàn)在所在的平臺是啟迪控股股份有限公司是清華大學(xué)一個校辦企業(yè)，他從1994年開始，在清華大學(xué)東大門之外搞了一片77萬平方米的清華科技園，清華科技園目前是全球最好的兩個大學(xué)科技園之一，這是比爾蓋茨來北京到清華去訪問的時候講的，一個是斯坦福大學(xué)科技園，一個就是清華科技園。在這個平臺上面，我也學(xué)習(xí)了很多，也思考了很多。

今天結(jié)合到這個主題，把我所認(rèn)識的產(chǎn)業(yè)這一塊，跟傳統(tǒng)的以前工業(yè)，剛才韓總也講到，以前是工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者叫科技園，有些什么樣的不同，我從這幾個角度跟大家做一個交流。

從五個方面來談，第一個關(guān)于特色小鎮(zhèn)的認(rèn)識，第二個對產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，第三個是把啟迪的一些做法給大家做一個匯報，第四個用自己的語言在做特色小鎮(zhèn)過程當(dāng)中產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么樣分析，提供一個方法論，第五個把深圳有兩個現(xiàn)在叫特色小鎮(zhèn)，以前是自發(fā)形成的，啟迪在做的特色小鎮(zhèn)剛剛開始，還沒有成型，談不上有經(jīng)驗。

觀點搞這個論壇契合了這樣一個場景，各地政府從浙江開始，特色小鎮(zhèn)風(fēng)起云涌，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，包括在座星河地產(chǎn)原來也是從商住物業(yè)開發(fā)開始的，我去看過他們在雅寶工業(yè)園搞的一個星河沃德做的非常不錯，明天你們也會去碧桂園參觀，碧桂園在深圳周邊包括惠州大概有十多個科技小鎮(zhèn)項目。從住建部有一個特色小鎮(zhèn)的通知里面，大概分了6大類：工業(yè)發(fā)展型、歷史文化型、旅游發(fā)展型、民族聚居型、農(nóng)業(yè)服務(wù)型和商貿(mào)流通型，存活比較好是文旅特色小鎮(zhèn)比較多，有科技特色的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)現(xiàn)在非常少。

第二個現(xiàn)在講到一個特色，發(fā)展陷入迷局。從臺灣、日本一村一品，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)提出來“一鎮(zhèn)一韻、一鎮(zhèn)一品、一鎮(zhèn)一特色”，真正有特色的非常少，發(fā)改委有一個主任講，主要是在建設(shè)上缺乏財力，有不少開發(fā)商在圈地，發(fā)展上缺乏活力，形象上缺乏魅力，特色小鎮(zhèn)陷入一種迷局。

產(chǎn)業(yè)之間的生態(tài)關(guān)系對物理空間來講是非常重要的，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵動力在產(chǎn)業(yè)，沒有強烈的產(chǎn)業(yè)帶動不了就業(yè)和稅收，也沒有持久的發(fā)展動力，更吸引不到人流。構(gòu)建特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，首先是挖掘所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特色，充分釋放特色產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容、空間、其次整合包括特色風(fēng)格、風(fēng)貌、風(fēng)情等特色形態(tài)，然后聚集特色服務(wù)功能，并制定適合特色產(chǎn)業(yè)、特色形態(tài)、特色功能發(fā)展的扶持及優(yōu)惠政策（特色機制），特色小鎮(zhèn)沒有政府的參與，特色小鎮(zhèn)確實比較難做，因為涉及到產(chǎn)業(yè)，將來要吸引它來有很多政策層面的事情，政策層面對企業(yè)來講是無能為力的。

第二方面是產(chǎn)業(yè)。

我自己做了一個簡單的思考，從工業(yè)園到產(chǎn)業(yè)園，到現(xiàn)在的科技園，我從幾個方面給大家做一個交流。70、80年工業(yè)園我把它稱之為一種“移大樹”的模式，以前這個地方要發(fā)展工業(yè)，圈一塊地，到外地招商引資，找一些成熟的企業(yè)，只要有生產(chǎn)能力，能解決就業(yè)，只要能有稅收，能提供市場產(chǎn)品，不管你是什么企業(yè)，都可以到工業(yè)園里面，我把它稱之為無序的，只要是一個廠就可以到這里來，這些企業(yè)在工業(yè)園里面把它當(dāng)做是物理的組合，工廠與工廠之間并不能產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，或者并不能產(chǎn)生非常強的關(guān)聯(lián)度，傳統(tǒng)的工業(yè)園最多提供一個保安、清潔物業(yè)服務(wù)，這個是最早的工業(yè)園狀態(tài)。舉一個例子主要想給大家說明，包括清華在做的科技園跟它究竟有什么不同。

后來慢慢形成了一些按照產(chǎn)業(yè)集聚的工業(yè)園，當(dāng)做是產(chǎn)業(yè)園，一方面也是移大樹，移成熟的企業(yè)到園里面來，但是跟前面無序不同這個是有序的，按產(chǎn)業(yè)來集聚，比如要搞化工工業(yè)園，搞紡織工業(yè)園，按照產(chǎn)業(yè)來進(jìn)行集聚。第三方面跟工業(yè)園還是一樣的，企業(yè)與企業(yè)之間還是一種物理的組合，從管理的方面來講，也是提供簡單的物業(yè)服務(wù)。

目前的科技園我自己的理解，不是移大樹，有種子，也有苗木，也有小樹、大樹，在園區(qū)里面是一種生態(tài)鏈，入園的種子也好、苗木也好、小樹、大樹也好，互相之間就像礦山一樣有很多半生礦，之間會形成化學(xué)反應(yīng)，這個是最大的不同。

還有一個最大的不同，這些入園的企業(yè)我們要給他提供全方位的服務(wù)，叫“家長式”的服務(wù)，以前有一個同行交流的時候，他說是“保姆式”的服務(wù)，我說不全面，小孩沒錢保姆給不了錢，只有家長太可以給錢，在座的同行大家也有這個經(jīng)驗，我們?nèi)雸@的企業(yè)有方方面面的需求，有的是缺人、缺技術(shù)、缺市場、缺錢，我們在做科技園的過程當(dāng)中，打造運營平臺，管理平臺就不能只是提供清潔、保安，現(xiàn)在提供一些創(chuàng)業(yè)剛性服務(wù)，跑跑工商，跑跑稅務(wù)，跑跑政策，這些東西我個人覺得都是一種剛需。

我們在平臺里面要有共享中心，要有孵化中心，加速中心，投資中心，管理培訓(xùn)中心，包括天安數(shù)碼他們的CC+，這些東西是將來入園企業(yè)，怎么樣讓一顆種子盡快發(fā)芽，盡快成材，盡快的上市，然后我們這個平臺在成長過程中，給他提供了很多，他也要給我們提供一定的回報，并不是我們現(xiàn)在必須買地蓋房子，把賣了房子的錢拿回來再反哺產(chǎn)業(yè)，這是一種渠道。

但是從啟迪經(jīng)驗來講，現(xiàn)在啟迪控股在孵化器已經(jīng)培育了接近40家上市公司，在股權(quán)投資回報是非常高的，現(xiàn)在做產(chǎn)業(yè)這一塊，前面講的工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園到科技園或者叫新型的產(chǎn)業(yè)園，大家一定要從這幾方面來考慮。將來做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)也是這樣，我們的在小鎮(zhèn)導(dǎo)入這些產(chǎn)業(yè)以后，不是跟你沒關(guān)系，打進(jìn)來就是你的兒子，你要千方百計，怎么樣讓他盡快大學(xué)本科畢業(yè)去讀研究生，研究生讀博士，博士讀完了之后找一個好的工作，賺更多的錢回報你的父母，就是這樣簡單的邏輯關(guān)系，如果這樣的話，我們的運營平臺和產(chǎn)業(yè)園里面吸引的這些項目就是共生的。

在座有不少同行去過清華科技園，我給大家介紹一下，我原來對這個也不是太了解，2015年到了啟迪，2016年慢慢自己觀察，當(dāng)然也有很多同事給我們的一些介紹和分享，在清華科技園看到是冰冷冷的房子，其實是一個生態(tài)。

在科技大廈A座地下室有1000多平方米X—Lab，對清華學(xué)生全免費開放的，清華學(xué)生上午在學(xué)校讀書，下午你想探討一些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)方面的事情，就可以到lab里面來，里面提供了工位、綜合服務(wù)設(shè)施，發(fā)布廳、視頻會議室，這些都是免費提供的。如果你們?nèi)⒂^可以看到沿著墻鐵絲掛滿很多項目的卡片，這些都是清華的學(xué)生，他們有的是自己，有的是幾個同學(xué)一起，有的是和老師一起做的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的項目。

第二個物理空間是孵化器叫啟明星，是1999年開始，是目前國內(nèi)做的最好的孵化器，在lab里面有很多東西可以形成商業(yè)計劃書，而且商業(yè)計劃書可以得到孵化器的審核，就可以進(jìn)入樓上面，在C座的樓下一樓有一個啟明星孵化器，商業(yè)計劃書經(jīng)過我們審核以后，合格了就讓你進(jìn)入到孵化器。在孵化器里面給他提供更多的服務(wù)，在lab有創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師是沒有錢的，到孵化器里面就有錢可以投，設(shè)立了非常多的創(chuàng)投基金。

我們在科技大廈有創(chuàng)業(yè)大廈、立業(yè)大廈，是按照創(chuàng)業(yè)的流程來命名的，可以進(jìn)入到加速器里面，科技園里面有形形色色的，有的是一間房，有的是一層樓，半層樓，有的是一棟樓，這些企業(yè)實際上在整個科技園里面互相之間都有非常強的關(guān)聯(lián)度，而且跟學(xué)校里面的院士、學(xué)科帶頭人、老師也有非常多的生態(tài)關(guān)系。在科技園有這么多業(yè)態(tài)組成的科技服務(wù)生態(tài)鏈。

啟迪從1994年開始，前身是清華科技園發(fā)展有限公司，2000年更名為啟迪控股股份有限公司，目前合并報表的企業(yè)包括控股大概有800多家企業(yè)，還有一些關(guān)聯(lián)300多家，總共關(guān)聯(lián)企業(yè)有1200多家，目前總資產(chǎn)規(guī)模超過1500億。啟迪核心優(yōu)勢，主要三個方面，第一個是清華大學(xué)教育科學(xué)資源，有科學(xué)院院士、工程院院士、諾貝爾獎獲得者，這些都是我們的科研資源。第二個現(xiàn)在主打是5+2產(chǎn)業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新能源、大健康、新材料、數(shù)字經(jīng)濟，這些是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還有兩大輔助產(chǎn)業(yè)，一個教育產(chǎn)業(yè)，一個是文體產(chǎn)業(yè)。第三個啟迪目前在全球具有260多個創(chuàng)新基地，這里面主要是孵化器，有科技園、科技城，目前在騰沖和北海也在做科技小鎮(zhèn)，剛剛起步。

啟迪有一個自己的商業(yè)模式一體三螺旋模式：三個三合一，第一個是三合一投資主體，政府、學(xué)校和企業(yè)，第二個三位一體是技術(shù)、資本和產(chǎn)業(yè)，第三個是科技園區(qū)、科技金融和科技服務(wù)。還有啟迪控股匯聚各路精英團(tuán)隊形成新的三合一，我們叫集群式創(chuàng)新，把一體三螺旋合在一起，我們在每一個地方都是跟當(dāng)?shù)卣泻献鳌?/p>

我去年參加一個活動，隨便講了一句話，沒有產(chǎn)業(yè)資源的人去忽悠做產(chǎn)業(yè)是耍流氓。啟迪是5個核心產(chǎn)業(yè)加2個輔助產(chǎn)業(yè)，每一個產(chǎn)業(yè)里面都有自己的核心企業(yè)。比如環(huán)保產(chǎn)業(yè)，有一個國內(nèi)上市公司以前叫三德環(huán)境叫做啟迪三德，是啟迪環(huán)保板塊領(lǐng)頭企業(yè)，另外成立啟迪水務(wù)，包括清華環(huán)保還有綠創(chuàng)環(huán)保、啟迪生態(tài)、亞洲環(huán)保，這些都是有企業(yè)，有主力店支撐的產(chǎn)業(yè)。

第二個新能源，最早是清華陽光做熱水器的，現(xiàn)在做發(fā)電，包括啟迪清蕓、啟迪熱華、啟迪暖能。第三個是數(shù)字經(jīng)濟，重點強調(diào)一下，啟迪在做產(chǎn)業(yè)過程中間也有一個學(xué)研產(chǎn)成的發(fā)展路徑，一定要跟學(xué)結(jié)合起來，我們五大產(chǎn)業(yè)里面清華科技園和清華大學(xué)協(xié)同，數(shù)字經(jīng)濟里面為了做這個產(chǎn)業(yè)，專門成立了在啟迪數(shù)字學(xué)院，去年9月份開學(xué)，今年已經(jīng)第二年招生，為了做大健康產(chǎn)業(yè)，我們跟海南的研究院遲福林合作在海南成立了大健康學(xué)院，今年9月份招生。

另外還有新材料，新材料集團(tuán)，大家以后要做產(chǎn)業(yè)，就像萬達(dá)一開始做萬達(dá)廣場一樣，一開始可能是舉步維艱，后來越做越甚，有自己的商業(yè)聯(lián)盟，有自己的主力店，其實做產(chǎn)業(yè)也是這樣，一定要有自己主導(dǎo)的主力店，沒有自己的主力店，啟迪1200多家關(guān)聯(lián)企業(yè)我們叫鳳，以前叫筑巢引鳳，一定要有自己的拳頭產(chǎn)品，拳頭項目，核心資源，沒有自己的產(chǎn)業(yè)資源區(qū)做，什么東西都是別人的，真的非常難做。包括明天去碧桂園，碧桂園我也很了解，他們現(xiàn)在也花了很多錢去收購一些企業(yè)，包括在那邊李開復(fù)投了2個億，還有一些關(guān)聯(lián)企業(yè)。現(xiàn)在做產(chǎn)業(yè)的企業(yè)一定要有投入。

啟迪產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基金，做產(chǎn)業(yè)基金和金融非常重要，在孵化期間要有創(chuàng)投基金，產(chǎn)業(yè)扶持階段有各類產(chǎn)業(yè)扶持基金，這個必須要和政府結(jié)合起來。我們成立了天使基金、健康產(chǎn)業(yè)基金、并購基金，從天使、VC、PE都有，企業(yè)是全牌照的，這一塊是啟迪目前來講做的比較好的。你們做產(chǎn)業(yè)沒有基金，剛才說“鳳”很重要，自己的核心資源很重要，但是“石”也很重要，“石”就是錢。

解決之道，我們到一個地方做產(chǎn)業(yè)，一般來講都有一個三維模型，到那個地方不是企業(yè)就是神仙，到哪里哪里就活了，不是這樣。

我們主要從三個角度考慮，第一個是本地資源，有些人家覺得不是資源，但是你的眼光一去看就是資源，這個你要去分析。第二個是導(dǎo)入資源，從上面部門或者機構(gòu)，比如在騰沖是屬于寶山，從國家角度來講，未來在騰沖產(chǎn)業(yè)方向是什么，這個是我們考慮第二個緯度。

第二個是投資運營主題，是啟迪做，還是億達(dá)做，不同的企業(yè)有不同的資源，天安有天安的資源，億達(dá)有億達(dá)的資源，天安去做不能有億達(dá)的特色，交叉方面是產(chǎn)業(yè)定位的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)定位基礎(chǔ)還要和很多方面結(jié)合，比如產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，將來這里定位居住人群是什么，能不能和居住人群產(chǎn)生關(guān)系。

從我個人對科技小鎮(zhèn)角度理解來看，未來科技小鎮(zhèn)科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是比較合適的，并不是搞一個化工產(chǎn)業(yè)園，邊上搞住宅，這個小鎮(zhèn)是沒有人住，科技服務(wù)類小鎮(zhèn)更油市場潛力，包括現(xiàn)在智能制造，機器人小鎮(zhèn)，生物醫(yī)療，大健康，這些東西都是跟將來居住人群有很大的關(guān)系，還有大數(shù)據(jù)，清潔能源、金融也有基金小鎮(zhèn)等等。

“政府+企業(yè)+大學(xué)”三螺旋組合，助力特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)運營和孵化”三輪驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)要引進(jìn)去，我們現(xiàn)在做過一個項目，很多企業(yè)進(jìn)來，結(jié)果員工不來，為什么？因為不方便，我們就遇到這樣的例子，這個地方產(chǎn)業(yè)人群怎么進(jìn)的，旅游人群怎么進(jìn)來的，居住人群怎么進(jìn)來的？人群之間怎么樣產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)？互相促進(jìn)才有生命力。

產(chǎn)業(yè)也可以無中生有的，深圳大芬油畫村以前就是一個雜亂的小村莊，但是黃江先生去了以后，那個地方是非常有名的以油畫配合上下游的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，那個地方非常熱鬧，展覽館都建立起來了，這個東西也可以無中生有的。還有深圳的觀覽版畫村，沒有油畫村人氣那么旺，是陳煙橋結(jié)合200多棟客家圍屋做的特色小鎮(zhèn)。

做房地產(chǎn)以人為本，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：靠人撬動，比如剛剛講到的黃江和陳煙橋，由院士工作站變成產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)存活要靠人支撐，產(chǎn)業(yè)發(fā)展要靠人帶動，我們要有足夠的消費人群讓他升值。

謝謝大家！