觀點指數(shù)研究院

榜單點評

1、碧桂園繼續(xù)占據(jù)榜首，前三排位無意外

繼2017年前4月以2041.6億元穩(wěn)坐銷售榜單“頭把交椅”后，5月碧桂園表現(xiàn)穩(wěn)定，再奪榜首。按此計算，碧桂園超額完成2017年4000億目標(biāo)已是確定無疑。不知道在未來的7個月中，碧桂園還會給銷售榜單帶來哪些驚喜？能否將房地產(chǎn)行業(yè)帶向6000億時代？

碧桂園繼續(xù)奪得銷冠，也意味著萬科和恒大仍然沒有看到逆轉(zhuǎn)的跡象。

2017年5月，萬科靠著日進10億+的合約銷售額怒刷“存在感”，為前五個月2351.7億元的銷售額貢獻了不少力量，但跟前四月相比，與碧桂園的差距反而在擴大。

恒大穩(wěn)坐第三，與榜首差距擴大至將近700億，由去年的“NO.1”到如今當(dāng)了5個月的“探花”，似乎已經(jīng)習(xí)以為常。

按此速度，未來7個月內(nèi)恒大若想追趕上勢頭正猛的碧桂園重奪第一，難度不小。

2、Top10房企占據(jù)一半，龍湖兩千億在望

樓市調(diào)控繼續(xù)深化和擴大，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅5月已有上海、長沙、海口、無錫、嘉興、張家口、西安等25個城市出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、商品房銷售等。

在此背景下，小房企生存空間被進一步壓縮，規(guī)模越大的房企跑得越來越快，階梯分化明顯。反映在榜單中，排名前十的房企合約銷售約占整個榜單的46%，這也意味著有過半的資源優(yōu)勢集中在這些房企手中。預(yù)計未來的7個月內(nèi)，“強者恒強”的市場狀態(tài)進一步延續(xù)。

值得注意的是，榜單顯示2017年1-5月龍湖累計實現(xiàn)合同銷售金額755.2億元，環(huán)比增加155億元。據(jù)此計算，龍湖僅憑5個月的合約銷售額就超過了2016全年銷售的86%。

單月來看，龍湖前5月表現(xiàn)靚麗，單月同比增長比率分別為：186%、415%、218%、161.54%、126%，而該指標(biāo)去年普遍徘徊在50-90%區(qū)間。若按最低100%的平均增長率計算，2017年龍湖合約銷售額或許將突破兩千億元。

3、押注三四線，融信、中梁銷售沖新高

近年來，隨著房企集中圍獵一二線城市，這些地方的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)“僧多粥少”局面。再加上過去兩個月中，一線及二線重點城市調(diào)控力度愈演愈烈，很多房企銷售業(yè)績相比四月出現(xiàn)下降。

不過在這樣的趨勢下，融信、中梁等大幅布局三四線的房企則迎來了“春天”。

2017年前5個月，由于項目主要集中在三四線城市，受周期波動較小，融信錄得237億元的銷售額。中梁地產(chǎn)則憑借眾多的長三角三四線項目，實現(xiàn)合約銷售286億元，一直堅持“小步快跑”的節(jié)奏，讓中梁距離500億年度目標(biāo)又近了一步。

長期深耕三四線城市，讓中梁積累了豐富的操作經(jīng)驗，表示未來還是會堅持以三四線城市為主的布局邏輯。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，僅5月份，中梁已在信陽、贛州、景德鎮(zhèn)、蕪湖市等八個三四線城市斬獲9宗地塊，總價超過35億元。

市場觀察

1、一二線量縮價穩(wěn)，三四線輕微升溫

5月伊始，樓市調(diào)控持續(xù)深入，各種補丁政策不斷出臺。

不完全統(tǒng)計，5月單月已有上海、長沙、?？?、無錫、嘉興、張家口、西安等25個城市在各個方面查漏補缺，出臺了“加強”版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、商品房銷售等。

以北京為例，目前幾大主要商業(yè)銀行都陸續(xù)收緊了房貸政策，其中二套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；5月22日，保定還發(fā)布了被譽為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策——住宅限售期長達(dá)10年。

在政策的持續(xù)消化過程中，一二線城市量縮價穩(wěn)，部分庫存量大的三四線城市則出現(xiàn)了價格上揚，樓市輕微升溫。

國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的70城市房價顯示，4月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅已全部回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。而新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海等，幾乎被三線城市包攬。

未來隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整深入，三線四城市如果也加入限售的行列。對于城市分布相對分化的房企來說，可能又意味著全新的機遇。

2、土地市場熱鬧持續(xù)，425家房企嘉興“混戰(zhàn)”

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至5月末，已經(jīng)有包括碧桂園、保利、萬科等在內(nèi)的22家房企拿地支出超過百億，其中碧桂園和保利地產(chǎn)拿地金額均超過500億。

5月22日，電建、萬科、保利、恒大、龍湖等425家房企齊聚嘉興大劇院共同競拍嘉興8宗宅地，持續(xù)近8小時的激烈土拍堪稱“全國罕見”。

最后，這場土拍盛宴以淮礦地產(chǎn)、陽光城、新希望、卓越、世茂通過“搖號”各有所獲，奧園、浙江新大駿宏及搖號“幸運兒”之一的卓越通過報價各拿一地落下帷幕。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，如何在規(guī)模追逐戰(zhàn)中爭得話語權(quán)，成為橫亙在房企面前的棘手難題。

在這個以規(guī)?；癁槊馁惖乐校渥愕耐恋貎涑蔀槠髽I(yè)擴張的前提，“盡量多拿地”、“拿好地”成為企業(yè)的普遍共識。因此，即使帶著限價、自持、禁買等“鐐銬”跳舞，也阻止不了房企躍躍一試的沖動。

3、房企并購熱情高漲，融創(chuàng)、陽光城新作上演

于土地市場喧囂熱鬧外，5月房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合也在不斷加速。不少大型房企通過基金運作、股權(quán)抵押、并購標(biāo)的公司等方式，以收購小房企的股權(quán)達(dá)到間接“買地”的目的，“大魚吃小魚”的食物鏈戲碼每天都在不斷上演。

5月3日，并購不停歇的“閩系”房企陽光城先是以17.9億元的交易價收購了珠江邊廣國投爛尾項目；隨后的5月18日，又以37.63億元將武漢市江漢區(qū)香港路中華城項目的A地塊收入囊中，這也是武漢漢口的“最大綜合體”。

被譽為并購“最佳”示范者的融創(chuàng)，5月也有所收獲，其間接全資附屬公司天津融創(chuàng)與昆明星耀訂立合作協(xié)議，收購天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)。自此，融創(chuàng)成功將交易標(biāo)的天津星耀五洲項目曲線拿下，該項目主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，總占地面積約為263萬平方米，總建筑面積約為412萬平方米。

國內(nèi)收購風(fēng)生水起的同時，不少房企也開始將目光望向海外，尋求盈利空間更大、業(yè)務(wù)更多元的資產(chǎn)配置。5月，中弘股份進一步完善文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，收購高端定制旅游服務(wù)商A&K公司90.5%的股權(quán)，希冀A&K為其發(fā)展亞洲市場提供強有力的支持，釋放新的利潤。

另外，5月25日中渝置地發(fā)起年內(nèi)第2次海外收購。向British Land及Oxford Properties收購位于英國倫敦利德賀大樓的100%股權(quán)，成交價達(dá)11.5億英鎊。

橫跨亞美歐的“靈活”并購掠影，折射出的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)居高不下的海外投資熱情，更是經(jīng)濟下行以及投資端收益不斷壓縮背景下，房企加大海外資產(chǎn)配置力度的一個縮影。

4、存量市場多點開花，房企謀求新盈利方向

在存量創(chuàng)造價值的時代“索引”下，不少房企開始探索多元化的的盈利方向，比如開發(fā)特色小鎮(zhèn)、發(fā)展長租公寓、分拆壯大物業(yè)管理業(yè)務(wù)等。

以小鎮(zhèn)為例，2017年1-5月，已有泰禾、中南建設(shè)、雅居樂、綠地、碧桂園、華夏幸福等房企開始或者加大小鎮(zhèn)布局。其中，5月中旬，中南建設(shè)牽手唐山國際旅游島管理委員會，投資70億元打造唐山溫泉特色小鎮(zhèn)項目，合作開發(fā)面積約8000畝。

綠地也于5月10日與河南許昌簽訂戰(zhàn)略合作框架，雙方將合作建安區(qū)北方周莊項目和建安區(qū)曹寨項目兩個特色小鎮(zhèn)。其中，建安區(qū)北方周莊項目擬打造特色文旅小鎮(zhèn)，總占地1500畝，概算總投資約72億元。

增量市場萎縮形成的擠出效應(yīng)，也使租賃市場成為房企下一個圈地的新領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)的長租公寓品牌超過500家。除卻一些專業(yè)的運營機構(gòu)外，萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等房企也相繼加入到長租公寓市場。

不過，雖然目前很多房企試水的業(yè)務(wù)都具有一定的前瞻性，但是最終能否轉(zhuǎn)型成功，仍需等待時間的檢驗。

附錄：何為觀點指數(shù)？

觀點新媒體數(shù)據(jù)研究部門長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)、行業(yè)動態(tài)、經(jīng)濟走勢，并在此基礎(chǔ)上捕捉到精準(zhǔn)而全面的市場數(shù)據(jù)。觀點指數(shù)將實時、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與深度的分析相結(jié)合，采用實地調(diào)研、問卷訪問、企業(yè)訪談、資料檢索、歷史研究、數(shù)量統(tǒng)計構(gòu)建獨特的觀點指數(shù)數(shù)據(jù)分析模型體系。

我們的分析始于基本面數(shù)據(jù)，同時結(jié)合房地產(chǎn)及相關(guān)資本金融、土地、商業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)動態(tài)、結(jié)構(gòu)、信息以及復(fù)雜的市場和交易數(shù)據(jù)，并于全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業(yè)研究報告。

為了最全面的分析，我們還會融合介于兩者的市場、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報告和交易資料以提供領(lǐng)先的市場預(yù)測來預(yù)判市場走向，并識別潛在的交易策略，分享房地產(chǎn)市場增長的紅利與發(fā)展。