觀點(diǎn)指數(shù) 在經(jīng)過3月的活躍之后，4月份杭州樓市顯現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)，“金三銀四”總體表現(xiàn)平穩(wěn)；土地市場(chǎng)開閘，春節(jié)后主城區(qū)首次掛牌涉宅用地。

數(shù)據(jù)顯示，4月杭州全市共成交新建商品房15518套，環(huán)比下降18.1%，同比增長(zhǎng)20.8%；其中商品住宅成交套數(shù)6300套，環(huán)比下降10.9%，同比增長(zhǎng)4.7%；商業(yè)地產(chǎn)共成交8494套，占總成交量的54.7%，年內(nèi)首次超過住宅，創(chuàng)下今年單月成交新紀(jì)錄。

土地市場(chǎng)方面，4月主城區(qū)集中供地6宗，并迎來春節(jié)后首次涉住宅用地掛牌。

4月26日，2宗涉宅用地和4宗純商業(yè)用地成功出讓，共收金48.56億元。值得注意的是，這是3·25杭州土地新規(guī)后的首場(chǎng)土拍，所有地塊均需現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持。

樓市排位賽中，萬科32.0億遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居月度銷冠，濱江以21.7億元排名第二，4月發(fā)力的旭輝沖至第三位，成交金額17.3億。去年的年度冠軍綠城再次跌出前三，在中國(guó)鐵建之后排名第五。

旭輝沖入前三 綠城跌落

雖然2013年才進(jìn)入杭州市場(chǎng)，有意深耕的旭輝在短短三年就躋身杭城房企年度TOP6。

2017年以來，旭輝接連推出綠地旭輝城、旭輝君悅府、旭輝時(shí)代城、旭輝·運(yùn)河悅章、龍湖旭輝·春江悅茗、旭輝·濱江東方悅府6個(gè)項(xiàng)目，單4月就推盤3個(gè)，高密度的推盤和樓盤熱銷為其銷量沖進(jìn)前三奠定了重要基礎(chǔ)。

本月銷冠萬科只有1個(gè)新盤入市，但憑借項(xiàng)目總數(shù)上的優(yōu)勢(shì)，萬科仍然以拋開第二名，以較大優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐冠軍之位。

去年的年度銷售冠軍綠城本月表現(xiàn)則十分平淡，原定4月推出新盤地鐵綠城·楊柳郡三期因未取得預(yù)售證，預(yù)計(jì)5月推出。在排行榜上，綠城也再次跌出三甲，位居第五。

作為本土老牌房企，有多個(gè)項(xiàng)目在售的濱江近兩月再推濱江金茂府、旭輝濱江·東方悅府、濱江德信·東方星城，表現(xiàn)穩(wěn)中有升，位列榜眼。樓盤的名稱上不難看出，濱江合作開發(fā)的比例逐漸提升。

受益于酒店式公寓的火熱，中國(guó)鐵建4月加推的中國(guó)鐵建國(guó)際城不到10天就全部售完，另外，中國(guó)鐵建保利像素也于4月加推。在此推動(dòng)下，中國(guó)鐵建14.0億躋身第四名。

此外，融創(chuàng)此前發(fā)力之后樓盤均已消化得差不多，4月出現(xiàn)疲軟，但在前4月的總成交金額上依然排在前三，能否進(jìn)入杭州年度前三甲，還要看下半年的表現(xiàn)。

金地、新城和保利本月無驚喜表現(xiàn)，分列榜單7-9位。

除了大家熟悉的面孔，4月的房企銷售排名中，杭州本土房企德信地產(chǎn)也擠進(jìn)了前十，給榜單帶來了一些新鮮血液。4月，該公司推出德信·英溪大院，為120-154平方米的平層望邸，首開當(dāng)日售罄。

單盤銷售上，陽光城、龍湖表現(xiàn)搶眼，憑借陽光城·普升5.5億和龍湖·水晶酈城4.2億的銷量分獲主城區(qū)單盤成交冠、亞軍。

成交量跌兩成 商業(yè)逆襲

4月份，杭州樓市推盤量與3月基本相同，但成交量方面出現(xiàn)降溫，商業(yè)地產(chǎn)成交量超過住宅。

數(shù)據(jù)顯示，杭州全市4月共成交新建商品房15518套，環(huán)比下降18.1%，同比下降32%；新建商品房成交均價(jià)20386元/平方米，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲24.0%。

其中，其中商品住宅成交套數(shù)6300套，環(huán)比下降10.9%，商業(yè)地產(chǎn)共成交8494套，占總成交量的54.7%，年內(nèi)首次超過住宅，創(chuàng)下今年單月成交新紀(jì)錄。

杭州商業(yè)類項(xiàng)目表現(xiàn)從去年起就開始活躍，尤其是酒店式公寓產(chǎn)品，呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊漲的局面。

截至4月底，杭州市區(qū)新建商品房可售房源約9萬套，創(chuàng)2013年3月以來新低；市區(qū)商品住宅庫(kù)存不到4萬套，創(chuàng)2011年6月以來新低。市區(qū)（不含富陽）90平方米及以下的剛需房源，更是從2016年1月的46850套銳減至不足1.5萬套。

按照近半年的去化速度，在沒有新增量的狀況下，杭州十城區(qū)的住宅存量將在約6個(gè)月的時(shí)間消耗完。

新房成交下降，二手房同樣出現(xiàn)了滑落。4月，杭州主城區(qū)二手房成交4905套，環(huán)比下降43.8%，接近腰斬。不過價(jià)格方面依然堅(jiān)挺，主城區(qū)二手住宅成交均價(jià)25812元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲31.3%。

成交結(jié)構(gòu)上，小戶型房源交易占比提升明顯，剛需購(gòu)房占比達(dá)74.2%，較3月上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中60平方米以下戶型房源成交占比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。以具體樓盤為例，4月單盤銷售排行榜中的陽光城·普升、龍湖·武林九里、陽光城·普升都是定位偏剛需的代表性項(xiàng)目。

4月的土地市場(chǎng)不溫不火，出讓地全部來自主城區(qū)。4月26日，杭州迎來土地新規(guī)之后的第一次土拍，2宗涉宅用地和4宗純商業(yè)用地成功出讓，總出讓面積11萬平方米，共收金48.56億元。其中，兩宗涉宅用地共成交分別由聯(lián)發(fā)和中冶斬獲，成交總價(jià)30.1億元。

另外，拱墅區(qū)（桃源單元R21-09地塊）和西湖區(qū)（翠苑單元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地塊）均突破了土拍新規(guī)中溢價(jià)率50%現(xiàn)房銷售的防線，也觸及溢價(jià)率70%的封頂價(jià)格進(jìn)入了自持部分的競(jìng)爭(zhēng)。其中，招商2.92億獲得的杭州拱墅區(qū)商業(yè)用地，需100%自持。

根據(jù)4月杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的2017年杭州首期《讀地手冊(cè)》，收錄了主城區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)、蕭山區(qū)以及大江東等區(qū)域的共230宗地塊，總出讓面積約為11253畝，其中涉宅用地為117宗。預(yù)計(jì)下半年，杭州土地市場(chǎng)將會(huì)迎來拍地潮。

（來源：觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品）