張宏偉 4月14日，一個(gè)名字新鮮出爐——“盤州市”。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，貴州省盤縣撤縣設(shè)市，成為縣級(jí)盤州市。此外，10日，陜西神木縣撤銷，設(shè)立縣級(jí)神木市；11日，浙江玉環(huán)縣撤銷，設(shè)立縣級(jí)玉環(huán)市；12日，湖南寧鄉(xiāng)縣撤銷，設(shè)立縣級(jí)寧鄉(xiāng)市；河北平泉縣撤銷，設(shè)立縣級(jí)平泉市；四川隆昌縣撤銷，設(shè)立縣級(jí)隆昌市。

據(jù)長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，五天之內(nèi)，六地密集撤縣設(shè)市。另今年以來(lái)，已有四十余縣提出加快撤縣設(shè)市步伐，主要集中在安徽、青海、貴州等省。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這透露了一個(gè)重要的信號(hào)：在去年個(gè)別縣“謹(jǐn)慎解凍”之后，暫停了20年的撤縣設(shè)市開始正式重啟。

其實(shí)，早在兩年前上報(bào)國(guó)務(wù)院的“國(guó)家中長(zhǎng)期新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃”已經(jīng)對(duì)城市規(guī)模進(jìn)行重新設(shè)定，各級(jí)別城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)均有變化，規(guī)劃指出，要將眾多小城鎮(zhèn)將升級(jí)為市，推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

在這樣的市場(chǎng)背景下，許多縣級(jí)地區(qū)早在多年前就已經(jīng)制定了完備的“縣改市”或“縣改區(qū)”方案和時(shí)間表，就只等政策閘門開啟。據(jù)媒體報(bào)道，醞釀“撤縣設(shè)市”的縣域或“縣改區(qū)”方案全國(guó)至少超過(guò)130個(gè)。如今，五天之內(nèi)，六地密集撤縣設(shè)市，這意味著“縣改市”或“縣改區(qū)”方案重新開閘審批，“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”將成為新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的必然趨勢(shì)。

眾多周知，行政區(qū)“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”，有利于精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理配置地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)和整體管理水平。那么，就“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”而言對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響？對(duì)于房企來(lái)講有哪些機(jī)會(huì)？“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”方案之后的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“撤縣設(shè)市”是社會(huì)到一定階段發(fā)展的必然階段，否則大量的人口仍然會(huì)向一些核心一二線大城市無(wú)限集中，就會(huì)導(dǎo)致核心一二線城市房?jī)r(jià)上漲、“大城市病”等問(wèn)題。如今核心一二線城市人口承載壓力越來(lái)越大，尤其是對(duì)于一線城市而言已經(jīng)趨于飽和，而此時(shí)，一些中小城市還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，這是一種發(fā)展不平衡。“撤縣設(shè)市”后，城市發(fā)展規(guī)劃勢(shì)必會(huì)重新設(shè)計(jì)，城市的功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景也會(huì)不一樣。從利好因素來(lái)看，通過(guò)“撤縣設(shè)市”，可以將城市發(fā)展目標(biāo)聚焦到發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等，這樣，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與聚集發(fā)展勢(shì)必會(huì)向中小城市導(dǎo)入新的人口，與此同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)城市功能空間結(jié)構(gòu)的變化，這對(duì)于中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講將會(huì)有一些投資機(jī)會(huì)。

此外，城市非核心行政區(qū)升級(jí)，通過(guò)“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”。比如，南京行政區(qū)劃調(diào)整過(guò)程中溧水、高淳“撤縣建區(qū)”。通過(guò)“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”，使原有縣市區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、政策，交通、教育、就業(yè)等與城市主城區(qū)同城化，相對(duì)應(yīng)的土地及市場(chǎng)的價(jià)值也會(huì)相對(duì)應(yīng)的提升。一定意義上，“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”后這個(gè)區(qū)域也有可能成為核心行政區(qū)的“新城”。“新城”的地位將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)大量“造城”項(xiàng)目落地于這個(gè)區(qū)域，短期內(nèi)來(lái)看“并區(qū)”后區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。

從樓市調(diào)控政策思路來(lái)看，今年“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”的開閘也是必然。從總體上來(lái)看，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)，但今年樓市政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市甚至縣級(jí)市“活”起來(lái)？在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市成為全國(guó)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作，這也是不同類別城市因城施策的重點(diǎn)表現(xiàn)。

在上述政策思路指引下，“撤縣設(shè)市”或“縣改區(qū)”的開閘，這樣，將引導(dǎo)資金向三四線城市轉(zhuǎn)移，將一二線城市富裕的資金沉淀在這些三四線城市。這或許是處理當(dāng)前一二線熱錢的“大陰謀”。不過(guò)，這些措施對(duì)于仍然有“去庫(kù)存”壓力的三四線城市樓市尤其是中西部區(qū)域的三四線城市（這幾天“撤縣設(shè)市”的幾個(gè)地方基本位于中西部區(qū)域）樓市來(lái)講確實(shí)是利好!

總的來(lái)看，無(wú)論哪種類型的城市“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”，還是“撤縣設(shè)市”蠢蠢欲動(dòng)的欲望，都是城市發(fā)展中的必然。放大地圖，我們可以看到里面有星羅棋布的街道、正在擴(kuò)建的商場(chǎng)、即將改造的圖書館、正在擴(kuò)容的學(xué)校、正在招商的工業(yè)區(qū)、正在新建的“新城”……都與“并區(qū)”相關(guān)。

但是，“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”、“撤縣設(shè)市”之后帶來(lái)的諸多房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也值得我們?nèi)リP(guān)注。

首先，在“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”、“撤縣設(shè)市”這一過(guò)程中，尤其需要警惕的是“土地財(cái)政”大陰謀，避免重走“土地財(cái)政”老路。如今一些縣份動(dòng)輒就是“舉全縣之力”撤縣設(shè)市，政府目光所及之處，仍是農(nóng)民的土地，是可以通過(guò)土地變現(xiàn)的“錢景”。不僅沒(méi)有心思發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等，甚至連基本的城鄉(xiāng)公共服務(wù)也缺乏熱情。這樣“舉全縣之力”“撤縣設(shè)市”的做法，依舊是一種以追求GDP為目的的政績(jī)工程，與以人為本的新型城鎮(zhèn)化相去甚遠(yuǎn)。

其次，“撤縣設(shè)市”、“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”等變化（尤其是涉及一線城市、核心二線城市及周邊城市的行政區(qū)劃調(diào)整之時(shí)）之后都會(huì)面臨短期內(nèi)的市場(chǎng)炒作與開發(fā)企業(yè)新一輪拿地布局市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)也會(huì)面臨炒作與上漲的壓力。而如今在樓市調(diào)控初見(jiàn)成效的今天，“撤縣設(shè)市”有可能短期內(nèi)不利于維護(hù)樓市調(diào)控成果，尤其是“撤縣設(shè)市”涉及一線城市、核心二線城市及周邊城市的行政區(qū)劃調(diào)整之時(shí)，樓市仍將會(huì)引起市場(chǎng)短期炒作與市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。政府在做“撤縣設(shè)市”調(diào)整之前應(yīng)該充分考慮到行政區(qū)化的調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系，維系市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。

第三，大規(guī)模的“造城”有可能導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象，政府在“撤縣設(shè)市”規(guī)劃新區(qū)時(shí)，應(yīng)做到產(chǎn)業(yè)先行，切實(shí)做到“產(chǎn)城融合”，最終形成產(chǎn)業(yè)新城。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為“撤縣并區(qū)”或“撤縣設(shè)市”后產(chǎn)業(yè)專業(yè)及發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因?yàn)槿狈幼?、生活等配套。如果說(shuō)僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建一些住宅“造城”來(lái)吸引人住，在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的市場(chǎng)環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重，也可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，也就是城鎮(zhèn)化過(guò)程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時(shí)城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過(guò)來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這樣相互的互動(dòng)與推進(jìn)，才是“并區(qū)”或“撤縣設(shè)市”之后新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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