觀點(diǎn)指數(shù) 4月份，北京一二手房樓市均呈現(xiàn)成交下降的局面。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交2339套，這一成交量也創(chuàng)造了自2015年3月以來(lái)的近26個(gè)月的新低。

市場(chǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，比3月的25952套減少35%，比2016年4月的26374套減少36%。二手住宅方成交均價(jià)為59564元/平米，與3月相比下降了6.8%。

市場(chǎng)調(diào)整，但仍有企業(yè)憑借此前在北京的良好基礎(chǔ)和個(gè)別項(xiàng)目的優(yōu)異銷售實(shí)現(xiàn)突破，世茂、首開(kāi)等就是此間范本。

世茂榜首 泰禾跌落

在商住限購(gòu)政策背景下，4月份的北京榜單也出現(xiàn)了較大的變化。

首先是世茂的半路出現(xiàn)，一舉殺出重圍。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，4月份，世茂憑借世界僑商中心單個(gè)項(xiàng)目在商業(yè)、商住、寫字樓三大產(chǎn)品上的優(yōu)異銷售，以21.5億元月銷售登頂北京榜首。其中，寫字樓部分更是單次實(shí)現(xiàn)整售19.44億。

一季度一直穩(wěn)居第二名的首開(kāi)本月再次憑借多年來(lái)在北京打下的良好基礎(chǔ)，繼續(xù)穩(wěn)坐亞軍席位，錄得月銷售額17.3億元。

本月季軍寶座則由遠(yuǎn)洋獲得，錄得12.5億元月銷售額，這三家企業(yè)也是4月份北京唯一三家銷售額破十億的房企。

此外，魯能、融創(chuàng)、華潤(rùn)、中國(guó)中鐵、富力、金地、首創(chuàng)等七家企業(yè)也都憑借在住宅銷售上的良好表現(xiàn)沖入前十。此前銷售結(jié)構(gòu)中擁有較多商住比例的房企，4月份均跌出前十名單。其中，代表性的就是一季度以唯一百億成交額領(lǐng)跑季度銷售榜TOP10的泰禾。

萬(wàn)科、龍湖、恒大、住總、北科建等一季度銷售金額TOP10“常客”，4月份均無(wú)緣出現(xiàn)在榜單之中。

榜單排行呈現(xiàn)與一季度前三月不同的邏輯，也讓二季度房企排行情況呈現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的走勢(shì)。總體上來(lái)說(shuō)，原本在北京擁有較多可售貨值企業(yè)將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而擁有較多商住貨值的企業(yè)將不可避免受到影響。

供應(yīng)縮減 成交冰點(diǎn)

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月份之后，僅有8個(gè)項(xiàng)目獲批，提供1174套住宅產(chǎn)品。去年4月份，北京住宅市場(chǎng)共有18個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可，提供2586套住宅產(chǎn)品。

從4月的成交量來(lái)看，當(dāng)月商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交2339套，這一成交量也創(chuàng)造了自2015年3月以來(lái)的近26個(gè)月新低。

政策調(diào)控也使得購(gòu)房者心理預(yù)期繼續(xù)走低，購(gòu)房節(jié)奏放緩，由此導(dǎo)致成交量不斷下滑。除此之外，今年以來(lái)供應(yīng)的低速運(yùn)行也是制約成交的重要原因之一。

4月份，北京二手房出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，比3月的25952套減少35%，比2016年4月的26374套減少36%。

事實(shí)上，2016年10月開(kāi)始，北京二手住宅網(wǎng)簽量就表現(xiàn)逐步回落，并連續(xù)5個(gè)月下滑。

在交易量下滑的同時(shí)，4月北京二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)下跌，這也是2015年8月至今北京二手房?jī)r(jià)格首次回落。

根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，與3月相比下降了6.8%。

土地開(kāi)閘 收金352億

4月份，北京土地成交呈現(xiàn)出一派火熱景象，全月土地成交14宗，總成交金額352億。

具體來(lái)說(shuō)，4月1日，中弘11.56億拿下北京平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)的兩宗A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

4月6日，經(jīng)過(guò)90輪競(jìng)拍，石榴以12.9億競(jìng)得大興開(kāi)發(fā)區(qū)北區(qū)1號(hào)地DX00-0301-0145地塊F3其他類多功能用地，土地面積1.83萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模5.87萬(wàn)平方米，溢價(jià)率62.06%。

4月11日，石榴集團(tuán)與北京城建聯(lián)合體通過(guò)招標(biāo)的形式，獲得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-71地塊，交價(jià)為28.5億元，核算經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)約3.1萬(wàn)元/平方米。該宗地占地面積約9.21萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地約9.21萬(wàn)平方米。

4月13日，據(jù)北京國(guó)土局公布，此前4月6日北京進(jìn)入方案投報(bào)環(huán)節(jié)的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)兩宗宅地成交結(jié)果出爐，首開(kāi)、中海、保利、龍湖聯(lián)合體連中兩元，以總價(jià)127.2億拿下兩地塊，兩地塊均要求企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。

4月14日，金地以29.2億拿下朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)地塊，溢價(jià)率28.63%，樓面價(jià)24490元/平方米；中弘地產(chǎn)以1.3億拿下平谷區(qū)夏各莊養(yǎng)老用地，總用地面積1.53萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1.83萬(wàn)平方米。

4月25日，京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)、大興、門頭溝三宗自住房地塊，合計(jì)土地總面積超15.6萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)達(dá)52.7億元。最終，北京城建以32.6億拿下朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)地塊，國(guó)瑞置業(yè)以38億拿下大興瀛海鎮(zhèn)地塊，中鐵建以10.3億拿下門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

4月27日，北京市順義區(qū)及豐臺(tái)區(qū)共三宗自住房用地入市，河南正商先以28.9億元摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊，樓面價(jià)2.89萬(wàn)元/平方米，后又以12.1億元拿下順義仁和鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)2.01萬(wàn)元/平方米。此外，金隅聯(lián)合空港以19.3億元摘得順義區(qū)天竺鎮(zhèn)地塊，成交樓面價(jià)1.72萬(wàn)元/平方米。

3月份推地23宗之后，4月份北京供地節(jié)奏有所放緩，全月新增供地三宗，總建面17.40萬(wàn)平方米。

4月14日，北京掛出兩宗地塊，分別為麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-01地塊、麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-07、D-08地塊，總起始價(jià)為64.8億元，總建筑面積約為4萬(wàn)平方米。

4月21日，北京市規(guī)土委宣布掛牌出讓豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。土地面積75405.59平方米，建筑控制規(guī)模163968平方米，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣41.5億元。該宗地居住建筑規(guī)模全部建設(shè)“自住型商品住房”，銷售限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

按照北京市4月7日發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來(lái)五年北京全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中，自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。

（來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品）