丁建剛 2017年春節(jié)之后，特別是進(jìn)入3月份之后，中國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，從數(shù)據(jù)上看價(jià)格并沒有明顯上漲，至少國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的指數(shù)和各個(gè)城市的均價(jià)數(shù)據(jù)都如此。

看似平靜的市場(chǎng)實(shí)際上暗潮涌動(dòng)。

主要一二線城市都出現(xiàn)了瘋狂的搶購(gòu)潮。搶購(gòu)潮甚至已經(jīng)外溢到了一線城市周邊的一些三四線城市。各個(gè)城市的熱點(diǎn)樓盤，幾乎都是一房難求，搶到的喜極而泣，沒買到的絕望而泣。

3月17日晚，北京、廣州、鄭州、石家莊等城市連夜加碼調(diào)控。但人們質(zhì)疑限購(gòu)限貸政策的效果，甚至認(rèn)為越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲。

市場(chǎng)到底怎么了？新一輪卷土而來的恐慌情緒從何而來？我們不得不對(duì)一年多以來政策和市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行一次梳理和反思。

一、2016年的去庫存政策

1. 2015年底，在中國(guó)經(jīng)歷了2015年重大股災(zāi)及經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，甚至直接鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)投資購(gòu)買商品房。

隨后在2016年的春節(jié)前后，出臺(tái)了降低首付、降低二手房交易營(yíng)業(yè)稅年限、首套房8.5折優(yōu)惠利率等政策，一場(chǎng)轟轟烈烈的去庫存運(yùn)動(dòng)由此展開。

這一政策完全可以理解。但遺憾的是，沒有預(yù)見到投資資本迅速撲向一二線城市，并產(chǎn)生了嚴(yán)重市場(chǎng)分化。一線城市暴漲，三四線城市去庫存并不明顯。

甚至到了2016年五六月間，以南京、蘇州、合肥、廈門為代表的所謂二線“四小龍”城市價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了比一線城市漲幅更大的暴漲。5月9日，《人民日?qǐng)?bào)》權(quán)威人士已經(jīng)明確提出了“房地產(chǎn)泡沫”，但政策仍然沒有點(diǎn)剎。

如果當(dāng)時(shí)有這種預(yù)見，應(yīng)在出臺(tái)政策時(shí)附加一個(gè)條件：“一旦某個(gè)城市庫存下降到合理水平，所有鼓勵(lì)去庫存的優(yōu)惠政策立即停止。”但直到9月30日沒有任何政策出臺(tái)。

二、金融貨幣開閘放水

2016年上半年，信貸增加額高達(dá)7.53萬億，超過了2009年強(qiáng)力救市時(shí)期的水平。

其他融資渠道也極為寬松。2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模超過一萬億元，為房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地提供了三分之一的彈藥。

三、9·30急剎車

時(shí)至2016年9月30日，在一二線城市大部分已經(jīng)暴漲了一段時(shí)間之后，中央政府緊急剎車。對(duì)熱點(diǎn)的16個(gè)城市動(dòng)用了最嚴(yán)格的調(diào)控手段，恢復(fù)了始于2011年而絕大部分城市在2014年已經(jīng)解除的限購(gòu)政策。

但更為嚴(yán)厲的是，要求每個(gè)城市從10月份開始均價(jià)環(huán)比零增長(zhǎng)。調(diào)控政策從限購(gòu)限貸，升級(jí)到了限價(jià)。由于環(huán)比零增長(zhǎng)的要求，各城市政府為了使均價(jià)零增長(zhǎng)，只能動(dòng)用限預(yù)售證發(fā)放、限網(wǎng)簽等極端行政措施。

限購(gòu)政策雖然是非經(jīng)濟(jì)的行政措施，但至少還是限制了部分需求，從2011年限購(gòu)措施效果看，也確實(shí)起到了一定的作用。

但限價(jià)政策則是徹頭徹尾的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，而且這一措施向市場(chǎng)傳遞了兩個(gè)錯(cuò)誤信號(hào)：

第一，現(xiàn)在是政府限價(jià)，總有一天政府會(huì)放開，一旦放開，還可能暴漲。

第二，現(xiàn)在開發(fā)商給出的價(jià)格，甚至比購(gòu)房者預(yù)期的還低，反倒進(jìn)一步刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。

四、2017年的政策

3月5日，全國(guó)兩會(huì)上的《政府工作報(bào)告》對(duì)2016年中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)暴漲只字未提。（報(bào)告之后經(jīng)代表審議加了一句 “遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”。）這給市場(chǎng)傳遞了一個(gè)信號(hào)，政府不敢向房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手。

五、關(guān)于房地產(chǎn)稅

多年來，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制一直陷入一個(gè)死胡同，就是對(duì)房地產(chǎn)稅寄予極大期望，認(rèn)為房地產(chǎn)稅一出，萬事迎刃而解。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯，特別是土地出讓制度，非私有化的土地收取了七十年高額的土地出讓金等等一系列的頂層制度和邏輯，決定了房地產(chǎn)稅幾乎是無解的死胡同。

今年全國(guó)人大新聞發(fā)言人傅瑩表示，“今年沒有把房地產(chǎn)稅法草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。”這其實(shí)是多年以來，完全意料之中的結(jié)果。

但給公眾傳遞的信息是，官方不想出房地產(chǎn)稅。

六、關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制六年前就在《政府工作報(bào)告》中提出，但是建立長(zhǎng)效機(jī)制需要改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本模式和頂層設(shè)計(jì)。

最重要的是分稅制、土地出讓制度、土地使用的錯(cuò)配、城市與城市之間甚至省份與省份之間的土地調(diào)劑、金融政策，也包括稅收政策等等。

這些頂層設(shè)計(jì)和基本邏輯牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，在過去的六年中，紋絲不動(dòng)。

時(shí)下，中國(guó)的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌情緒彌漫，除了以上的分析以外，更重要的是對(duì)未來的信心不足，對(duì)本幣對(duì)內(nèi)對(duì)外貶值充滿了恐慌，這種搶購(gòu)的恐慌程度堪比1988年的通脹。

房?jī)r(jià)的大幅度上漲實(shí)際上也是一種非經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的通脹。

面對(duì)時(shí)下市場(chǎng)的嚴(yán)峻局面，官方必須考慮迅速緩解平息公眾的恐慌情緒，否則有失控的風(fēng)險(xiǎn)。但又不能急剎車，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度下跌，同樣也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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