上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)是中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜的源起，評(píng)選的是30家位于行業(yè)頂尖位置的房地產(chǎn)上市企業(yè)，他們是優(yōu)秀房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的代表。

地產(chǎn)G30代表著：偉大（Great）的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group）。榜單的目標(biāo)企業(yè)為在內(nèi)地、香港及海外上市的中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)。

評(píng)測(cè)體系由營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)、品牌、管理、商業(yè)模式五大指標(biāo)體系構(gòu)成，分別占比25%、30%、15%、15%、15%，即25分、30分、15分、15分、15分。

與往年相比，評(píng)測(cè)體系進(jìn)行了一處調(diào)整，即營(yíng)運(yùn)指標(biāo)占比由30%調(diào)低為25%，財(cái)務(wù)指標(biāo)占比則調(diào)高至30%，強(qiáng)調(diào)的是規(guī)模化發(fā)展下的財(cái)務(wù)穩(wěn)健與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

財(cái)務(wù)指標(biāo)是上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)的關(guān)鍵指標(biāo)，也是與卓越100榜主榜單的最大區(qū)別之處。故此，在上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，營(yíng)運(yùn)指標(biāo)占比權(quán)重由55%降低到25%，變化的權(quán)重空間形成財(cái)務(wù)指標(biāo)，占比30%，品牌、管理、商業(yè)模式指標(biāo)構(gòu)成與權(quán)重與卓越100榜主榜單相同。

財(cái)務(wù)指標(biāo)體系包括資產(chǎn)負(fù)債率、毛利率、凈利率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、凈資產(chǎn)收益率六個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)，所有單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重均調(diào)整為5%，即5分。

為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，2017中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)財(cái)務(wù)指標(biāo)截取時(shí)間為2016年6月30日，同時(shí)結(jié)合觀點(diǎn)指數(shù)研究模型全年追蹤的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

地產(chǎn)G30榜單點(diǎn)評(píng)

1、穩(wěn)健中海逆襲“萬(wàn)碧恒”，再度登頂?shù)禺a(chǎn)G30

2017中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，最令人意外的莫過于中海地產(chǎn)，憑借優(yōu)異的財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)，逆襲卓越100榜中原本遙遙領(lǐng)先的萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家企業(yè)，成為榜單冠軍。

而且，這不是中海第一次依靠?jī)?yōu)異的財(cái)務(wù)指標(biāo)得分贏得上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)第一名：2013年度地產(chǎn)G30榜單，中海曾以0.5分的優(yōu)勢(shì)拉下萬(wàn)科，奪得桂冠。

中海的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直穩(wěn)健出色，這是行業(yè)內(nèi)眾所周知的事實(shí)。2016年中期報(bào)告顯示，截止到6月30日，中海凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.6%，達(dá)到196.9億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一；減去物業(yè)重估公允值帶來(lái)的凈利，仍是萬(wàn)科53.51億元的兩倍多。

奪得2016年銷售榜首的恒大，上半年歸屬公司股東凈利潤(rùn)是20.17億元，僅為中海的1/6；華潤(rùn)置地、碧桂園等上半年凈利潤(rùn)也同樣不到中海的一半。

這僅僅是盈利方面的表現(xiàn)，在榜單中呈現(xiàn)的是毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率得分分別為3.8分、5分、5分。此外，中海資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率的評(píng)分均是滿分5分，財(cái)務(wù)指標(biāo)總得分為28.8分，遠(yuǎn)超第二名的23.6分。

對(duì)于中海財(cái)務(wù)表現(xiàn)的詳細(xì)點(diǎn)評(píng)，可在本報(bào)告“典型企業(yè)點(diǎn)評(píng)”部分《中海篇與眾不同的凈現(xiàn)金解讀》中進(jìn)一步了解。

中海之外，卓越100榜前三強(qiáng)萬(wàn)科、碧桂園、恒大的排名也出現(xiàn)了變動(dòng)，碧桂園財(cái)務(wù)指標(biāo)得分17.3分，超過萬(wàn)科的13.8分和恒大的13.9分，使得上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)總分達(dá)到74.9，位居第二。

2、裸泳者的舞蹈，千億企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)普遍低迷

財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重的加強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和要求新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)與抗風(fēng)險(xiǎn)方面的能力。

“只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，你才能知道誰(shuí)在裸泳。”——巴菲特這句舉世皆知的名言，在今天的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境中仍然具備相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)意義。

縱觀財(cái)務(wù)指標(biāo)得分，除了中海一枝獨(dú)秀外，進(jìn)入前10的千億房企只有龍湖和華夏幸福兩家。而得分最低的4家企業(yè)均為千億甚至三千億規(guī)模企業(yè)。得分最少10家企業(yè)中，有8家是千億規(guī)模企業(yè)。

這種現(xiàn)象值得行業(yè)深思，當(dāng)企業(yè)在極速擴(kuò)張并追逐規(guī)模的時(shí)候，如何保證盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力？我們也不能不反思，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)地價(jià)不斷上漲之時(shí)，拿地最多的規(guī)模企業(yè)，需要付出的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)最大化。

值得注意的是，穩(wěn)健的企業(yè)一如既往地表現(xiàn)穩(wěn)健，例如龍湖地產(chǎn)。卓越100榜中排名第12的龍湖地產(chǎn)，在上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中一步跳入第6名，可見財(cái)務(wù)指標(biāo)得分對(duì)其總分的影響。（關(guān)于龍湖地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，詳見本報(bào)告典型企業(yè)點(diǎn)評(píng)《龍湖篇盈利、規(guī)模與持有》）

龍湖之外，華夏幸福地產(chǎn)G30排名也從卓越100榜中的13名上升至第10名，其財(cái)務(wù)指標(biāo)得分則為21.3分，位居第7。（關(guān)于華夏幸福的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，詳見本報(bào)告典型企業(yè)點(diǎn)評(píng)《華夏幸?；I錢有術(shù)與盈利解謎》）

3、中型房企選擇題，如何兼顧規(guī)模與盈利？

財(cái)務(wù)表現(xiàn)較為出色的規(guī)模擴(kuò)張型房企中，值得注意的是幾家中型房企：龍光、旭輝及合景泰富。龍光、合景泰富財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)分別位居第2和第4，優(yōu)秀的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，似乎也是龍光攜手合景泰富以總價(jià)168.55億港元投得香港鴨脷洲地王的底氣所在。

特別是合景泰富，2016年全年銷售業(yè)績(jī)?yōu)?23億元，營(yíng)運(yùn)指標(biāo)得分不高，在卓越100榜中排名第60位，但憑借高達(dá)22.9分的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)入上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)第25名，跨越了數(shù)十家房企。

毛利率和凈利率是支撐合景泰富財(cái)務(wù)表現(xiàn)的最主要指標(biāo)，均拿到了滿分5分。其次是凈資產(chǎn)收益率得分4.4分和資產(chǎn)負(fù)債率得分3.5分。

2016年度，合景泰富在盈利表現(xiàn)如此突出的基礎(chǔ)上，也沒有原地踏步，而是大手筆拿地?cái)U(kuò)張。僅5-8月，合景泰富就投下約共130億元購(gòu)入8宗住宅地塊。

合景泰富主席孔健岷在8月份的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司對(duì)拿的地非常有信心，通過高速周轉(zhuǎn)，地塊預(yù)計(jì)將獲得較高利潤(rùn)。

旭輝比起合景泰富，雖然財(cái)務(wù)指標(biāo)得分略低一些（21.1分），但是規(guī)模擴(kuò)張的速度更快，2016年度已經(jīng)達(dá)到530億元的銷售規(guī)模，拿地支出也更加大手筆。

規(guī)模增長(zhǎng)是旭輝當(dāng)前最大的目標(biāo)，為此在一定程度上犧牲盈利和安全似乎是理所當(dāng)然的事情，畢竟大規(guī)模拿地需要支出大量現(xiàn)金。

但正如旭輝主席林中所說，2016年拿下的36個(gè)項(xiàng)目中，沒有一塊是地王。旭輝還是要以利潤(rùn)為先，不參與規(guī)模和土儲(chǔ)競(jìng)賽。

中報(bào)顯示，旭輝2016年中期毛利率由2015年24.1%的低點(diǎn)回升至27.07%，除了得益于產(chǎn)品溢價(jià)的提高，還得益于對(duì)土地成本的控制。

對(duì)于規(guī)模，林中同樣信心十足地表示，未來(lái)幾年是旭輝持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的快速增長(zhǎng)期，相信能夠維持復(fù)合增長(zhǎng)率比較高的水平，而且6000億之前不可能碰到天花板。

4、政策紅利下，房企財(cái)務(wù)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所好轉(zhuǎn)

分析上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)財(cái)務(wù)指標(biāo)中的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)，30家房企平均值為73.96%，較2015年度的73.80%有微弱增長(zhǎng)（2014年度：73.90%；2013年度：72.22%；2012年度：72.54%）。

具體來(lái)看，30家企業(yè)中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，最高為綠地集團(tuán)的88.36%；處于70%-80%之間的企業(yè)數(shù)量有11家，60%-70%之間有9家，只有1家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在60%以下，為中海地產(chǎn)的51.11%。

值得注意的是，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，資產(chǎn)負(fù)債率位居前10的企業(yè)，2016年度平均銷售金額達(dá)到了1541.07億元，這一數(shù)值在2015年度為973.45億元。與此相對(duì)應(yīng)的是，資產(chǎn)負(fù)債率最低的10家企業(yè)，2016年平均銷售金額為742.35億元（2015年度：532.52億元）。

由此可知，上市企業(yè)30強(qiáng)中，規(guī)模越大型的房企資產(chǎn)負(fù)債率偏高的幾率越大。

當(dāng)然，僅用資產(chǎn)負(fù)債率作為考量房企財(cái)務(wù)安全和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo)并不合理，因此還需要觀察流動(dòng)比率及速動(dòng)比率。

數(shù)據(jù)顯示，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)2016年度平均流動(dòng)比率為1.78，較2015年度的1.66有較明顯的好轉(zhuǎn)，也是近幾年來(lái)地產(chǎn)G30最好的流動(dòng)比率表現(xiàn)（2014年度：1.67；2013年度：1.64；2012年度：1.61；2011年度：1.72）。

30強(qiáng)企業(yè)中，有5家流動(dòng)比率超過2.0的安全線，其中又有3家超過3.0（2015年度：2家；2014年度：5家；2013年度3家；2012年度2家；2011年度4家）。除此5家外，剩余25家企業(yè)流動(dòng)比率水平都超過1.0，最低為新城控股的1.19。

2015年度，僅有萬(wàn)達(dá)商業(yè)1家流動(dòng)比率低于1.0，本年度萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市后，30強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)比率均超過1.0。

速動(dòng)比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.66，對(duì)比2015年度的平均值0.52，同樣呈現(xiàn)大幅改善（2014年度：0.53；2013年度：0.51；2012年度：0.51；2010年度：0.60）。

雖然仍然只有1家企業(yè)速動(dòng)比率超過1.0的安全線，與上一年度持平（2014年度：0家；2013年度：1家），但是還有1家接近1.0，有4家位于0.80以上。速動(dòng)比率最低企業(yè)為萬(wàn)科0.41，而2015年度有5家企業(yè)低于0.40的水平。

毫無(wú)疑問，過去一年多流動(dòng)性的開閘以及房企融資潮背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全和抗風(fēng)險(xiǎn)能力開始修復(fù)，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)幾年的低迷情況。但是，大潮已退，形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。2017年，流動(dòng)性已經(jīng)不再是房企高歌猛進(jìn)的催化劑，而是逐漸轉(zhuǎn)變成為了絆馬索。在行業(yè)、市場(chǎng)、政策環(huán)境面臨轉(zhuǎn)變之際，房企又將怎樣應(yīng)對(duì)？

5、盈利能力加速下跌，未來(lái)能否重回增長(zhǎng)？

考量上市房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還包括重要的盈利能力，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，通過毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率三大指標(biāo)來(lái)權(quán)衡企業(yè)的盈利能力。

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平不斷下降，已經(jīng)是有目共睹的現(xiàn)象。歷經(jīng)多輪調(diào)控以及土地價(jià)格不斷上升，行業(yè)平均利潤(rùn)水平一直在走低。上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)數(shù)據(jù)顯示，30家企業(yè)平均毛利率水平為26.26%，較2015年度的26.44%進(jìn)一步下滑。從近5年房企毛利潤(rùn)水平曲線可以發(fā)現(xiàn)，這是一條越走越低的曲線（2014年度：31.8%；2013年度：32.04%；2012年度：39.54%；2011年度：42.73%）。

其中，毛利率超過40%的企業(yè)有3家，最高為華夏幸福的45.28%；毛利率位于30%-40%的企業(yè)有5家（2015年度：7家）；低于20%的企業(yè)有5家，沒有毛利率低于10%的企業(yè)。

毛利率最高的前10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模為845.8億元，但是毛利率最低的10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模則上升為1456.66億元。也就是說，銷售規(guī)模越大的房企，盈利能力反而更低。

再看凈利率，30家房企錄得平均凈利率數(shù)值為12.9%，較2015年度的15.6%，少2.7個(gè)百分點(diǎn)，也比2014年度的13.16%更低。（2013年度：18.18%；2012年度：23.56%；2011年度：28.91%）

五年時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)的平均凈利率水平從接近30%跌至10%左右，房企盈利能力日益低下。

這30家企業(yè)中，只有1家企業(yè)凈利率超過40%，30%-40%區(qū)間沒有任何一家企業(yè)達(dá)到，20%-30%之間的企業(yè)數(shù)量也僅有5家；值得注意的是，凈利率低于10%的企業(yè)數(shù)量占據(jù)一半，達(dá)到15家，甚至有1家低于1%。

凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)與毛利率、凈利率的軌跡基本一樣，統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)G30企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率為4.19%，遠(yuǎn)低于2015年度的6.6%；對(duì)比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%，均呈現(xiàn)較大幅度回落。

分區(qū)間來(lái)看，2017年度上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，沒有任何一家凈資產(chǎn)收益率超過20%（2015年度：0家；2014年度：1家；2013年度：1家）；10-20%之間的企業(yè)有1家（2015年度：4家；2014年度：3家；2013年度：6家）；低于5%的企業(yè)有18家（2015年度：10家；2014年度：9家；2013年度：7家），有1家低于1%。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)雖然財(cái)務(wù)表現(xiàn)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力好轉(zhuǎn)，但是盈利能力進(jìn)一步加速下跌。對(duì)于所有企業(yè)來(lái)說，這是一個(gè)嚴(yán)峻的問題：是要規(guī)模還是要利潤(rùn)？在行業(yè)發(fā)展到如此艱難的環(huán)境下，未來(lái)如何尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？

或許這正是眾多房企追求轉(zhuǎn)型、跨界、多元化的原因之一。