傅士鵬 倫敦大地主格羅夫納家族旗下地產(chǎn)公司Grosvenor Europe今天（2017年3月21日）官方宣布，已經(jīng)將倫敦寫字樓Fleet Place House出售給了中國房地產(chǎn)開發(fā)商——北京首開集團(tuán)，價(jià)格為9650萬英鎊（按照最新匯率約合8.3億人民幣），雙方已經(jīng)正式完成交易（Completion），這是首開集團(tuán)在倫敦買的第三個(gè)樓。

由上圖可以看出，首開集團(tuán)剛剛買下的Fleet Place House大樓位置非常優(yōu)越，位于倫敦核心區(qū)，周圍有四個(gè)車站，明年Crossrail開通后交通便利程度還將進(jìn)一步上升。

Fleet Place House大樓目前擁有180年租賃使用權(quán)（Leasehold），總面積9.2萬平方英尺（約合8549平方米），包括8.7萬平方英尺（8082平方米）的辦公空間和兩個(gè)商鋪，租客包括三星、律所Bevan Brittan、信息技術(shù)公司Dimension Data、星巴克、Pret 、Just Eat等。大樓租金收益達(dá)到每年470萬英鎊（按照今天匯率約合4033萬人民幣），每平方英尺租金為51.22英鎊，租客平均還剩下6.38年的租約，這意味著首開集團(tuán)能保證至少接下來六年從大樓里每年收到超過4千萬人民幣的租金。

該樓此前由格羅夫納家族（Grosvenor）持有，格羅夫納家族掌管的格羅夫納集團(tuán)也是英國房地產(chǎn)巨頭，歷史長達(dá)300多年，持有倫敦梅菲爾區(qū)（Mayfair）、貝爾格萊維亞區(qū)（Belgravia）等豪華核心地段的大片土地和房產(chǎn)。

北京首開集團(tuán)這次的交易對(duì)象英國格羅夫納家族（Grosvenor）持有英格蘭、蘇格蘭、西班牙大片土地和房產(chǎn)，還在上海持有瑞安廣場，掌門人杰拉德·格羅夫納（也是第六代威斯敏斯特公爵）去年因突發(fā)心梗去世，目前格羅夫納集團(tuán)所有資產(chǎn)都由其1991年出生的獨(dú)子休·格羅夫納（上圖）繼承。

格羅夫納集團(tuán)在2013年用旗下的倫敦寫字樓基金從德國家族信托AM Alpha手中買下了Fleet Place House大樓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為6800萬英鎊。盡管英國脫歐給市場帶來了不確定性，格羅夫納集團(tuán)去年10月把大樓放在市場上時(shí)還是吸引了許多憑借匯率優(yōu)勢入場的國際買家，首開集團(tuán)最終擊敗來自美國、亞洲、英國等地的其他買家，贏得競標(biāo)買下了Fleet Place House大樓。

第一太平戴維斯（Savills）擔(dān)任買方收購顧問，英國納華律師事務(wù)所（Nabarro）擔(dān)任該交易的賣方律師，法國巴黎銀行地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)（BNP Paribas Real Estate）擔(dān)任賣方顧問。

北京首開集團(tuán)全稱為北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司，2005年在北京市國資委主導(dǎo)下由城開集團(tuán)（成立于1977年）和天鴻集團(tuán)（成立于1980年）合并重組而成，以商品房開發(fā)、工程代建業(yè)務(wù)、持有型物業(yè)和物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)。伴隨著北京房地產(chǎn)市場的持續(xù)上漲，目前首開集團(tuán)總資產(chǎn)已經(jīng)超過1800億人民幣，因此首開也在積極布局海外，已經(jīng)在美國、澳大利亞、英國及中國香港、澳門5個(gè)國家和地區(qū)有所布局。

首開集團(tuán)在2015年10月主席訪英期間在倫敦買下了第一個(gè)樓，當(dāng)時(shí)斥資6700萬英鎊（按照當(dāng)時(shí)匯率約為6.7億人民幣）從德國私募基金HIH Global Invest手中買下了倫敦金融城寫字樓Friary Court，大樓靠近Fenchurch Street火車站，被出租給律師事務(wù)所Holman Fenwick Willan，年租金314萬英鎊，租金回報(bào)率為4.5%。

時(shí)隔一年之后，首開集團(tuán)于2016年12月29日在英國買下第二個(gè)樓，斥資2.1億英鎊（約合18.2億人民幣）買下了位于倫敦金融城的品誠梅森律師事務(wù)所總部大樓30 Crown Place，這筆交易是去年英國脫歐公投后單筆金額第二大的中國對(duì)英地產(chǎn)投資。

盡管英國脫歐公投后大公司的“搬家”傳聞給倫敦房地產(chǎn)市場帶來了很大的不確定性，但海外投資者依舊憑借匯率優(yōu)勢入場收購倫敦核心區(qū)的地標(biāo)資產(chǎn)（畢竟海外投資者只有在英國遭遇危機(jī)的時(shí)候才有機(jī)會(huì)買到他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)），2017年開始英鎊兌人民幣匯率一直在8.5左右徘徊，這個(gè)月初也發(fā)生了英國歷史上第二大，中國對(duì)英最大的房地產(chǎn)投資：張松橋旗下的中渝地產(chǎn)（CC Land）斥資11.5億英鎊（約99億人民幣）買下倫敦金融城最高的奶酪大樓122 Leadenhall Street。

在國際買家中，美國和中國買家表現(xiàn)的最為活躍，上圖數(shù)據(jù)為2016年在英國寫字樓市場投資最多的國家排名，美國以39.8億英鎊的總投資額排名第一，中國（包括香港地區(qū)）以30億英鎊的投資額緊隨其后。

2017年才剛剛開始兩個(gè)多月，中國對(duì)英地產(chǎn)投資金額就已經(jīng)超過15億英鎊（接近130億人民幣），已經(jīng)超過2016年總投資額的一半。

這次在倫敦二次置業(yè)的首開集團(tuán)一直表示非?？春脗惗剡@類抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的國際一線城市。由于首開在國內(nèi)主要以地產(chǎn)開發(fā)為主，通過買樓熟悉英國市場并建立自己的投資成功案例（Track Record）之后，相信首開下一步就會(huì)開始在倫敦尋找土地開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目了，畢竟上個(gè)月首開已經(jīng)在紐約房地產(chǎn)開發(fā)市場上拿下了第一個(gè)海外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，宣布與猶太開發(fā)商Victor及澳大利亞Lendlease聯(lián)盛集團(tuán)達(dá)成合作，以股權(quán)投資的模式開發(fā)紐約曼哈頓第五大道的豪華公寓項(xiàng)目。

值得一提的是，首開集團(tuán)于去年11月在香港發(fā)行了一筆5年期5億美元債券，票面利率3.375%，最終獲得超過7億美元的超額認(rèn)購，債券在港交所上市，適用英國法律，首開集團(tuán)表示發(fā)債獲取的美元資金將全部用于境外業(yè)務(wù)的兼并收購：繼續(xù)加大持有型物業(yè)的投資，并拓展公寓和酒店的開發(fā)業(yè)務(wù)。

海外資金“彈藥”補(bǔ)充完畢，相信2017年首開在海外還將繼續(xù)突破。

傅士鵬，常駐倫敦供職于英國地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者?

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