歐陽捷 今年的市場依然很好，以為調(diào)控會導(dǎo)致市場大幅降溫的想法其實(shí)是幼稚的。

我們統(tǒng)計(jì)了目前商品房數(shù)據(jù)比較完整的55個城市，今年1-7周的商品房成交面積約為4643萬平米，同比去年1-7周（也包括了春節(jié)）的4560萬平米是略有增長的。

其中28個城市7周的銷售面積同比是增長的，27個城市是下降的，因此，今年的市場降溫還是不能妄下斷論的。

這是因?yàn)檎叩倪壿嬍?ldquo;既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”，很多人看見了第一句的“抑制資產(chǎn)泡沫”，卻忽略了后一句的“防止大起大落”尤其是防止“大落”。

今年房地產(chǎn)政策面的主基調(diào)是熱點(diǎn)城市“抑制資產(chǎn)泡沫”、非熱點(diǎn)城市繼續(xù)“去庫存”。

從目前的情況看，政策已經(jīng)見效，市場既沒有大起，也沒有大落。

今年前7周，16個被調(diào)控的熱點(diǎn)一二線城市中有12個城市的成交量是下降的，同比下降38%，僅有4個城市是上升的，上升幅度僅為22%，整體上也下降了28%。

這是因?yàn)闊狳c(diǎn)城市通過調(diào)控抑制需求、減少成交、限制房價(jià)上漲，從而防止了形成大的資產(chǎn)泡沫。行政干預(yù)將熱點(diǎn)城市的房價(jià)死死按住，市場理性有所恢復(fù)，住房市場火爆與土地市場瘋狂均明顯降溫，住宅成交面積有所下降。

而未調(diào)控的39個城市中有15個城市是下降的，下降幅度僅為14.4%，上升的城市則達(dá)到24個，上升幅度為60.5%，整體上是上升的，上升34.4%。

這是因?yàn)槿ツ甑?ldquo;去庫存”依然是房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，鼓勵去庫存的政策依然在執(zhí)行，包括各類貸款的優(yōu)惠、較低的首付比例、稅收減免與財(cái)政補(bǔ)貼等，除了被調(diào)控城市，其它城市的政策依然是鼓勵購房，這些城市的銷售基本保持了相對平穩(wěn)的增長，這就貫徹了房地產(chǎn)市場防止“大落”的政策邏輯。

防止房地產(chǎn)市場“大落”，在于政策的精準(zhǔn)調(diào)控、分城施策，特別是在城市分化越來越大的今天，防止房地產(chǎn)大起大落的責(zé)任已經(jīng)落在地方政府身上，地方政府既要落實(shí)抑制資產(chǎn)泡沫的要求、抑制房價(jià)的過快上漲，又要切實(shí)增加市場供應(yīng)、防止地價(jià)的過快上漲。這對于地方政府既想爭取更多土地出讓金收益，又要控制土地市場過高溢價(jià)率的確是一個兩難的選擇，也是調(diào)控藝術(shù)的最大考驗(yàn)。

但是，熱點(diǎn)城市土地市場還沒有真正降溫。

今年前7周，被調(diào)控的17個熱點(diǎn)一二線城市住宅用地成交面積并未下降，總計(jì)成交287宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到3990萬平米，相比去年同期的2603萬平米，增長超過53%。雖然土地溢價(jià)率從去年的48%下降到今年的30.7%，但實(shí)際上土地成交樓面均價(jià)卻從3904元/平米上升到5016元/平米，上漲28.5%?？梢姛狳c(diǎn)一二線城市雖然正在經(jīng)歷調(diào)控，但開發(fā)商依然看好其后市。

三四線城市土地成交雖然整體上下降了23%，但是各區(qū)域是不均衡的，珠三角成交住宅用地增長了79%，主要因?yàn)槿ツ曛槿浅山涣枯^低，而中西部和東北分別下降了51%和38%，顯示了開發(fā)商對中西部和東北地區(qū)的集體看空。

但是，除了東北成交住宅用地樓面價(jià)下降了5%之外，其它區(qū)域的三四線城市土地樓面價(jià)都是上漲的，其中，長三角、環(huán)渤海分別上漲了45%和39%，珠三角也上漲了12%。可見開發(fā)商補(bǔ)充庫存不僅在一二線城市，追求規(guī)模增長的房企在三四線城市依然需要補(bǔ)充土地儲備，而一些庫存去化不錯的三四線城市土地價(jià)格也隨之上漲。

地價(jià)上漲意味著地方政府土地財(cái)政的依賴路徑依舊，也意味著在土地壟斷的市場中地價(jià)幻想下跌并不現(xiàn)實(shí)，除非出現(xiàn)2008年一樣百年不遇的危機(jī)。

開年不錯，全年的住宅市場會如何？

我們預(yù)判，住宅市場的成交量將趨于持平，這是因?yàn)槌鞘蟹只沟酶黝惓鞘械墓?yīng)和成交出現(xiàn)了較大差異，但在整體上卻保持了均衡。

4個一線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)短缺和政策抑制需求導(dǎo)致成交面積逐漸萎縮，2015年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積比2014年少了10%，去年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積又比2015年減少了18%，這種狀況還會持續(xù)下去，因而去年合計(jì)成交住宅用地面積僅為前年的50.9%，更是2013年的38%，預(yù)計(jì)今年成交量會下降15%左右，合計(jì)減少800萬平米，到2020年4個一線城市的住宅成交面積會整體萎縮50%（相對于2016年）。

二線城市雖然可以實(shí)施“人地掛鉤”——按照人口增加數(shù)量增加土地供應(yīng)指標(biāo)，但這些省會城市增加供應(yīng)的意愿并不強(qiáng)烈，不僅是因?yàn)橥恋囟倘?，而且也因?yàn)轲囸I供地才會最大化土地價(jià)值，我們預(yù)計(jì)未來四年年均增加供應(yīng)大概不會超過5%，當(dāng)然，事實(shí)上，近年來二線城市的土地供應(yīng)是逐年減少的，去年這樣好的市場形勢也僅與前年基本持平，預(yù)計(jì)今年合計(jì)成交量增加1000萬平米，到2020年住宅成交面積最多增加20%（相對于2016年）。

三四線城市大多還在去庫存的路上，屬于市場的自然消化，而隨著居民人均住房套數(shù)的增加和新進(jìn)城的人口逐漸減少，去年的成交面積大約占到全國的45%，未來也會逐步下降，今年略有減少，到2020年整體降幅10%應(yīng)該是不奇怪的（相對于2016年）。

一二三四線城市的銷售面積增減對沖，未來四年成交面積基本持平、略有下降是可以預(yù)期的。

如果銷售面積可以基本持平，市場豈不是很好嗎？而且，房價(jià)只漲不跌，成交額還會增加，在去年雙高的市場之上保持平穩(wěn)，對于任何企業(yè)都是夢寐以求的最大利好，企業(yè)最怕的是大起大落，因?yàn)樵诖蠓▌拥氖袌鲋?，企業(yè)是沒有戰(zhàn)略目標(biāo)、沒有資源匹配、沒有人員穩(wěn)定，也沒有理想業(yè)績的。

君不見，50強(qiáng)房企都還在加速奔跑之中，銷售目標(biāo)只增不減，1月房企拿地積極，也預(yù)示著大開發(fā)商們集體看好后市。今年19大將勝利召開、明年新一屆政府將履新上任，如果沒有國際上的重大黑天鵝事件，今年的住房市場一定會浪恬波靜、四海承平的。

歐陽捷 新城控股高級副總裁

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