觀點(diǎn)網(wǎng) 又是圣誕季，下午2點(diǎn)的香港海港城，人來(lái)人往。

海風(fēng)吹過(guò)，夜幕似乎也較往常提前三小時(shí)降臨，中環(huán)國(guó)金中心與對(duì)岸的ICC遙相呼應(yīng)，凱旋門則依舊保持著“高冷范”。

香港商業(yè)訓(xùn)練營(yíng)學(xué)員合影（九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席、執(zhí)行董事李玉芳，第一排右起第九位）

九龍倉(cāng)為2016觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)的“游學(xué)環(huán)節(jié)”進(jìn)行了精心安排，學(xué)員們?cè)谕捁适掳愕拇箝T口稍作停留后，穿過(guò)商場(chǎng)來(lái)到港威大廈早已備好的會(huì)客廳。

約九十分鐘的交流環(huán)節(jié)中，九龍倉(cāng)通過(guò)短片、PPT及Q&A互動(dòng)，呈現(xiàn)了130年商業(yè)運(yùn)營(yíng)之道，一個(gè)個(gè)客觀又極具說(shuō)服力的數(shù)字不時(shí)引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)驚嘆。

“香港去年投資物業(yè)的盈利達(dá)到105億港元，三個(gè)商場(chǎng)包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)，零售額加起來(lái)達(dá)到424億港元，達(dá)到香港總零售額9%。”

其中，海港城就貢獻(xiàn)了307億港元，占香港總零售額的6.5%。

“是非常高的水平，單是一個(gè)商場(chǎng)已經(jīng)能達(dá)到接近7%的零售額。”說(shuō)到這，九龍倉(cāng)有限公司助理總經(jīng)理李美玲開心地強(qiáng)調(diào)：“可以說(shuō)，這一定是全球最高效的商場(chǎng)之一。”

從130年的香港軌跡到50年的內(nèi)地征途，九龍倉(cāng)用5個(gè)IFS打開了另一扇商業(yè)之窗：“成都國(guó)金中心已經(jīng)開幕，這個(gè)商場(chǎng)比香港的海港城還要大，是220萬(wàn)平方呎的零售面積，去年總零售額達(dá)33億元。”

相較此前的驚呼聲，這一次會(huì)場(chǎng)顯然異常安靜。來(lái)自五湖四海的商業(yè)地產(chǎn)學(xué)徒們，有的默默在本子上記下了這個(gè)數(shù)字，有的在沉思。

九龍倉(cāng)不加渲染的數(shù)字似乎顛覆了每一個(gè)有關(guān)“商業(yè)寒冬”“零售寒冬”的言論，這背后的奧秘值得整個(gè)行業(yè)去剖析。

但無(wú)論如何變調(diào)，李美玲那句“投資物業(yè)永遠(yuǎn)是我們最重要的部分，因?yàn)檫@是我們的核心優(yōu)勢(shì)”，也算是道出其中一些真諦。

“投資物業(yè)是最重要的”

故事的講述從九龍倉(cāng)成立的1886年開始，今年剛好是130周年。

“九龍倉(cāng)是香港最早藍(lán)籌股之一，截至去年底，資產(chǎn)總值已達(dá)到4700億，有超過(guò)50年發(fā)展、管理城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)，主要市場(chǎng)是香港、內(nèi)地，去年核心盈利已經(jīng)達(dá)到110億……”

李美玲一段概括式的講述，為學(xué)員們串起了關(guān)于九龍倉(cāng)地產(chǎn)版圖的基本模型：從過(guò)去到現(xiàn)在，從香港到大陸，從0到4700億。

充斥著各種信息的會(huì)場(chǎng)，介紹還在繼續(xù)：“投資物業(yè)（自持）是九龍倉(cāng)最重要的部分，因?yàn)樗俏覀兒诵牡膬?yōu)勢(shì)，也是盈利的主要貢獻(xiàn)。”

為了論證上述觀點(diǎn)，李美玲提供了一組數(shù)據(jù)：今年上半年投資物業(yè)占九龍倉(cāng)的核心盈利接近8成，且在投資資產(chǎn)值中也占72%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，九龍倉(cāng)在香港的3個(gè)重要投資物業(yè)分別為海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)，“相信大家對(duì)它們都不太陌生”。

在大陸，除了一些舊小物業(yè)外，九龍倉(cāng)商業(yè)標(biāo)桿式的名字是其正全速發(fā)展的5個(gè)大規(guī)模IFS（國(guó)際金融中心）。

“因?yàn)樗囊?guī)模很大，重要性和香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城可以媲美，將會(huì)是九龍倉(cāng)在中長(zhǎng)線非常重要的增長(zhǎng)動(dòng)力。”

投資物業(yè)之外，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的發(fā)展物業(yè)（銷售）也占比較大比重。根據(jù)李美玲給出的數(shù)據(jù)，去年九龍倉(cāng)已在14個(gè)城市出售了超過(guò)54個(gè)住宅項(xiàng)目。

具體看，華東（常州、杭州、寧波、上海、蘇州、無(wú)錫）、華西（成都、重慶）、華南（佛山、廣州）及華北（北京、天津、大連、武漢）四個(gè)區(qū)域布局的項(xiàng)目分別為29個(gè)、10個(gè)、8個(gè)及7個(gè)。

雖然國(guó)內(nèi)的一線城市房?jī)r(jià)（北上深）大有趕追香港之勢(shì)，但當(dāng)李美玲公布九龍倉(cāng)近期備受矚目的香港山頂項(xiàng)目聶歌信山的均價(jià)及最高價(jià)后，安靜的現(xiàn)場(chǎng)又是一片沸騰。

“這是非常高檔次的發(fā)展的物業(yè)，一共有19棟洋房，現(xiàn)在已經(jīng)售出了5棟，平均售價(jià)超過(guò)85萬(wàn)每平米。”

“我們一共有48個(gè)分層單位，已經(jīng)售出了16套，售價(jià)超過(guò)110萬(wàn)每平米，超出香港所有山頂物業(yè)的售價(jià)。”

“全球最高效的商場(chǎng)之一”

各式表情在現(xiàn)場(chǎng)輪番上演，關(guān)于九龍倉(cāng)的那些干貨分享會(huì)開始進(jìn)入狀態(tài)。接下來(lái)公布的幾個(gè)數(shù)字，更吊足了現(xiàn)場(chǎng)各位商業(yè)學(xué)徒們的胃口。

“在香港，我們有5個(gè)重要的投資物業(yè)，包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)三個(gè)商場(chǎng)及中環(huán)核心地段的卡佛大廈和會(huì)德豐大廈。”

當(dāng)我們還停留在對(duì)商場(chǎng)“人山人海”的定性描述上時(shí)，直觀的數(shù)據(jù)無(wú)疑更具有說(shuō)服力。

李美玲指出，香港去年投資物業(yè)的盈利達(dá)到105億港元，三個(gè)商場(chǎng)包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)，零售額加起來(lái)達(dá)到424億港元，達(dá)到香港總零售額9%，出租率接近百分之百。

其中，僅海港城一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了307億港元，占香港總零售額的6.5%。

“是非常高的水平，單是一個(gè)商場(chǎng)已經(jīng)能達(dá)到接近7%的零售額。”說(shuō)到這，李美玲和臺(tái)下學(xué)員們一樣興奮：“可以說(shuō)，這是全球最高效的商場(chǎng)之一。”

資料顯示，海港城是香港最大的商場(chǎng)，總體量達(dá)到78萬(wàn)平米，包括商場(chǎng)、寫字樓、三間酒店，還有服務(wù)式住宅。

商場(chǎng)部分擁有200萬(wàn)平方呎（約18.5萬(wàn)平方米）營(yíng)業(yè)面積，租戶多元組合囊括中檔次到高檔次，每年的訪客超過(guò)8000萬(wàn)人次。

參觀海港城

官方數(shù)據(jù)指出，海港城去年年底的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)超過(guò)1700億，租金收入也接近99億，單從每月零售額看，每平米超過(guò)25000元。

與“全球最高效的商場(chǎng)之一”相對(duì)應(yīng)的則是“全球最成功的直立式商場(chǎng)之一”，這個(gè)就是九龍倉(cāng)的銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)。

時(shí)代廣場(chǎng)總體量近20萬(wàn)平米，包括100萬(wàn)平方呎（約9萬(wàn)平方米）的商場(chǎng)，另外部分是寫字樓。

“去年年底，營(yíng)業(yè)資產(chǎn)超過(guò)540億，租金收入也接近27億，總零售額是91億，占香港總零售額的2%，每月每平米的零售額超過(guò)16000元，每年訪客超過(guò)6500萬(wàn)人次。”

在寸土寸金的香港，時(shí)代廣場(chǎng)直立式的商業(yè)新玩法顯然為開發(fā)商們打開了一個(gè)新視野，這也是其成為經(jīng)典的主因。然而，背后所經(jīng)歷的艱難過(guò)程卻極少被人提及。

時(shí)代廣場(chǎng)的前身是銅鑼灣舊電車廠及街市，1989年，該項(xiàng)目開展重建，而這也是香港出現(xiàn)嚴(yán)重信心危機(jī)之時(shí)。

由于“不切實(shí)際，不靠譜”，這個(gè)項(xiàng)目差一點(diǎn)便成為與一家本地發(fā)展商合作的小型住宅物業(yè)出售項(xiàng)目。

“后來(lái)因我方立場(chǎng)堅(jiān)定，下了決心成功永久終止了該計(jì)劃。”九龍倉(cāng)前主席吳光正曾回憶。

“比香港海港城還要大”

從130年的香港軌跡到50年的內(nèi)地征途，九龍倉(cāng)用5個(gè)IFS打開了另一扇商業(yè)之窗。

“成都國(guó)金中心已經(jīng)開幕，這個(gè)商場(chǎng)比香港的海港城還要大，是220萬(wàn)平方呎（約20萬(wàn)平方米）的零售面積，去年總零售額達(dá)33億，應(yīng)該可以使其成為華西最高零售額的商場(chǎng)。”

“比香港的海港城還要大”，一個(gè)簡(jiǎn)單的類比，成都IFS之于九龍倉(cāng)的重要性顯而易見。

李美玲繼續(xù)說(shuō)道，成都國(guó)金中心總體量是760萬(wàn)平方呎（約70萬(wàn)平方米），單單是商場(chǎng)的部分已達(dá)到21萬(wàn)平米，租戶組合也是非常多元化的。

“為什么我們九龍倉(cāng)會(huì)選擇成都做首個(gè)IFS？”李美玲自問自答：“成都輻射的西南人口達(dá)到2.9億，去年服務(wù)業(yè)占成都GDP的53%，比全國(guó)平均的50.5%還要高，中產(chǎn)階層持續(xù)增長(zhǎng)。截至今年6月底，進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到271家……”

一連串?dāng)?shù)字應(yīng)接不暇，最后的結(jié)論可總結(jié)為11個(gè)字——成都有著龐大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2014年，成都IFS開業(yè)后在零售額和租金方面保持高水平，加快了九龍倉(cāng)在其他城市的擴(kuò)張步伐，并非常有信心能將成功的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到其它的城市。

成都之外，九龍倉(cāng)未來(lái)還有4個(gè)國(guó)金中心將分別落地重慶、長(zhǎng)沙、無(wú)錫及蘇州。其中，前二者都有大型商場(chǎng)，而后二者只有一個(gè)寫字樓和酒店。

“長(zhǎng)沙國(guó)金中心體量比成都IFS和香港海港城還要大，它的商場(chǎng)是最大的商場(chǎng)，擁有250萬(wàn)平方呎（約23萬(wàn)平方米）。重慶的商場(chǎng)比香港時(shí)代廣場(chǎng)略大一點(diǎn)，超100萬(wàn)平方呎（約9萬(wàn)平方米），這兩個(gè)大型商場(chǎng)將會(huì)在明年開幕。

相較港資房企“十年磨一劍”的精工路線，九龍倉(cāng)IFS在國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張速度引起了現(xiàn)場(chǎng)學(xué)員們熱議：“九龍倉(cāng)在國(guó)內(nèi)做國(guó)金中心或其他一些項(xiàng)目時(shí)，看重的布局標(biāo)準(zhǔn)是什么？

對(duì)此，李美玲回應(yīng)稱，九龍倉(cāng)有超過(guò)50年經(jīng)營(yíng)管理大型商場(chǎng)、寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，所以在國(guó)內(nèi)選擇的都是一些有潛力的城市。

李美玲補(bǔ)充道，在“有潛力”之外，同時(shí)也要看軟件、管理執(zhí)行能力，跟租戶的雙贏關(guān)系。能不能為租戶提供一個(gè)最好的平臺(tái)、最好的營(yíng)商環(huán)境，讓他們做生意且有好的銷售，這是最重要的。

學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)提問

學(xué)員們的追問不止于此，因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，九龍倉(cāng)IFS布局區(qū)域只集中在一些重點(diǎn)二線城市，為什么缺席一線？

“雖然對(duì)一線城市也相當(dāng)有興趣，但一線地價(jià)非常貴，所以我們會(huì)看看。”李美玲笑著說(shuō)：“如果有機(jī)會(huì)和合適的地段，我們也會(huì)做。但如果價(jià)錢在測(cè)算后還是太高，就不會(huì)胡亂拿地。”

以下以簡(jiǎn)要方式呈現(xiàn)的當(dāng)天部分問答：

學(xué)員：九龍倉(cāng)在國(guó)內(nèi)做國(guó)金中心或其他一些項(xiàng)目時(shí)，看重的布局標(biāo)準(zhǔn)是什么？

李美玲：我們有超過(guò)50年經(jīng)營(yíng)管理大型商場(chǎng)、寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，所以在國(guó)內(nèi)選擇的都是一些有潛力的城市，例如成都、長(zhǎng)沙、重慶等，這對(duì)我們的大型商場(chǎng)、酒店來(lái)說(shuō)非常有幫助的。

以長(zhǎng)沙為例，它是一個(gè)非常有潛力的城市，可以說(shuō)是中國(guó)的好萊塢。因?yàn)楹闲l(wèi)視在國(guó)內(nèi)非常受歡迎，它做了很多非常好的節(jié)目，吸引了一些藝人、明星來(lái)這個(gè)地方工作。

未來(lái)我們會(huì)繼續(xù)在不同的城市看看有沒有一些好的地段可以跟IFS配合，雖然對(duì)一線城市也相當(dāng)有興趣，但一線地價(jià)非常貴，所以我們會(huì)看看，如果有機(jī)會(huì)和合適的地段，我們也會(huì)做。但如果價(jià)錢在測(cè)算后還是太高，就不會(huì)胡亂拿地。

整體來(lái)說(shuō)，我們?cè)谶x擇城市和地段方面還是比較審慎，且一定要是有潛力。

我們的目標(biāo)客戶就是非常年輕、非常高消費(fèi)力的中產(chǎn)階層，他們大部分都學(xué)識(shí)比較高，收入水平也越來(lái)越高，消費(fèi)力非常好。

學(xué)員：戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙5A級(jí)寫字樓已經(jīng)有80多萬(wàn)平，到明年可能達(dá)到100多萬(wàn)平，其中也包括九龍倉(cāng)項(xiàng)目，在第三產(chǎn)業(yè)支撐不足情況下，選擇在長(zhǎng)沙投資寫字樓目的是什么？

李美玲：長(zhǎng)沙的投資物業(yè)中，商場(chǎng)和酒店部分，我們一定會(huì)做長(zhǎng)線投資，是不會(huì)賣的，但寫字樓和服務(wù)式住宅根據(jù)市場(chǎng)狀況，會(huì)彈性處理。

現(xiàn)在長(zhǎng)沙所在的華中區(qū)域有2億人口，是非常大的市場(chǎng)，我們不太擔(dān)心這個(gè)供應(yīng)，而且我們已經(jīng)選擇了市中心最好的位置，相信可以支撐這個(gè)大規(guī)模物業(yè)。

另外，我們有超過(guò)50年管理經(jīng)營(yíng)投資物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，這是我們的核心優(yōu)勢(shì)。在香港海港城、時(shí)代廣場(chǎng)，以及成都剛剛開幕的國(guó)金中心成功案例下，我們對(duì)長(zhǎng)沙的國(guó)金中心還是相當(dāng)有信心，因?yàn)樗谐晒Φ囊蛩囟季邆?，包括硬件、軟件和?jīng)驗(yàn)。

如果想要在國(guó)內(nèi)發(fā)展成功，必須選擇一個(gè)非常有潛力的城市，同時(shí)也要看你的軟件、管理執(zhí)行能力，跟租戶的雙贏關(guān)系。能不能為租戶提供一個(gè)最好的平臺(tái)、最好的營(yíng)商環(huán)境，讓他們做生意且有好的銷售，這是最重要的。

可以說(shuō)，這一切我們都具備，所以對(duì)未來(lái)的大型國(guó)金中心，充滿百分之百的信心。

學(xué)員：如果在一線城市做項(xiàng)目，什么樣的成本是符合你們的測(cè)算呢？比如在上海做地鐵上蓋項(xiàng)目，能接受的商業(yè)物業(yè)成本測(cè)算資金在多少范圍內(nèi)？

李美玲：太過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)、條件，很難在這里跟你說(shuō)。但可以說(shuō)，位置方面我們選擇的條件必須要是在市中心，且需求非常大的地方，就像成都、長(zhǎng)沙的項(xiàng)目一樣。

它在城市的核心區(qū)，周圍都是一些步行街、地鐵站等等，這種地段我們是比較有興趣的。我們會(huì)根據(jù)地段位置和它的價(jià)錢來(lái)綜合衡量，看是否能配合我們最初的預(yù)期。

學(xué)員：2017年，在香港中環(huán)準(zhǔn)備開業(yè)帶有336間客房的尼依格羅酒店是收購(gòu)的項(xiàng)目嗎？投資規(guī)模是70億，平均每個(gè)房間的測(cè)算收益是多少？

李美玲：現(xiàn)在說(shuō)這個(gè)還太早了，但我可以說(shuō)，我們?cè)谙愀酆８鄢堑娜g馬哥孛羅酒店已經(jīng)很多年，在管理、經(jīng)營(yíng)酒店方面有很多的經(jīng)驗(yàn)，所以不擔(dān)心明年開幕的那個(gè)尼依格羅新時(shí)尚酒店，它的定位、設(shè)計(jì)、管理相信都能夠匹配未來(lái)的一些酒店客戶的需求。