觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 回看2017年上半年樓市，避不開(kāi)“調(diào)控加碼”。

就廈門(mén)而言，在限購(gòu)、限貸、限賣(mài)、限價(jià)的“四限”新政下，“日光”、“時(shí)光”等不再頻繁出現(xiàn)之余，上半年樓市成交量創(chuàng)下了近5年來(lái)的新低。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017上半年廈門(mén)一手住宅成交面積89.45萬(wàn)平方米，同比下跌53%；成交套數(shù)7520套，同比下跌52%。

與成交量大幅縮水不同的是，上半年廈門(mén)一手住宅的成交均價(jià)同比上漲了37.6%至34280元/平方米。有分析指出，這是由于供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)房者恐慌入市，從而推高房?jī)r(jià)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年廈門(mén)一手住宅供應(yīng)面積總量?jī)H有44萬(wàn)平方米，供求比低至0.57。

土地市場(chǎng)方面，上半年，廈門(mén)共成交12宗（含1宗人才限價(jià)地塊）商住用地，總建面60萬(wàn)平方米（含無(wú)償配建1.7萬(wàn)平方米），總成交金額136.81億元，剔除人才房用地后可售樓面均價(jià)達(dá)25226元/平方米。

新房成交降5成 龍湖54.4億登頂

廈門(mén)房企銷(xiāo)售排行榜中，外來(lái)房企的席位正在逐步擴(kuò)大。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年廈門(mén)區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP10里本土房企與外來(lái)房企的占比為2:8，而這一數(shù)值，于去年全年為5:5，去年同期為6:4。

上榜外來(lái)房企的擴(kuò)大，意味著榜單的排名也將改寫(xiě)，龍湖、萬(wàn)科、禹洲三房企業(yè)分列2017年上半年廈門(mén)區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP10的前三甲。

龍湖受益于旗下龍湖春江彼岸、龍湖春江酈城的熱銷(xiāo)，以54.4億元奪得銷(xiāo)冠之位。統(tǒng)計(jì)顯示，龍湖春江彼岸半年銷(xiāo)售金額為33.57億元，市場(chǎng)占有率為7.9%。

另外，保利繼續(xù)憑借單盤(pán)銷(xiāo)售成功上榜，今年上半年，保利叁仟棟取得了23.81億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，并以此位居商品房成交金額的亞軍。

去年同期前三甲的建發(fā)、海投、特房此次均無(wú)緣上榜，進(jìn)入今年TOP10名單的2個(gè)廈門(mén)本地房企為住宅和聯(lián)發(fā)，分別以20.8億、10.8億排名第六及第十。

受政策加碼的影響，上半年廈門(mén)樓市就像一條拋物線(xiàn)，劃出了從一季度的火熱到二季度下跌的弧形。

在經(jīng)歷了1-2月的成交低迷后，廈門(mén)樓市在3月創(chuàng)造了上半年的頂峰，當(dāng)月共成交40.06萬(wàn)平方米。隨后在新政的疊加下，4月成交大幅跳水，并于5月延續(xù)下跌。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017上半年廈門(mén)一手住宅成交面積89.45萬(wàn)平方米，同比下跌53%；成交套數(shù)7520套，同比下跌52%，這一成交量創(chuàng)下了廈門(mén)近5年來(lái)的新低。

從區(qū)域看，同安區(qū)以25.66萬(wàn)平方米的成交居于六區(qū)之首，占總成交量的29%。

值得注意的是，上半年成交量大幅下跌的情況下，廈門(mén)一手住宅成交均價(jià)不降反升，同比上漲了37.6%至34280元/平方米。

有分析指出，這是由于供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)房者恐慌入市，從而推高房?jī)r(jià)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年廈門(mén)一手住宅供應(yīng)面積總量?jī)H有44萬(wàn)平方米，供求比低至0.57。

截止今年6月底，廈門(mén)可售住宅面積155.4萬(wàn)平方米，按上半年月均銷(xiāo)售14.9開(kāi)萬(wàn)平方米計(jì)算，庫(kù)存需10.4個(gè)月去化完畢，但如果交易量恢復(fù)到正常水平，這些庫(kù)存將很快被去化。

地價(jià)跌回兩萬(wàn)+ 供應(yīng)持續(xù)加大

供應(yīng)不足的是一直以來(lái)影響廈門(mén)樓市的關(guān)鍵因素，究其原因還是在于土地供應(yīng)的短缺。

目前看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)得到了重視。為了控制房?jī)r(jià)，廈門(mén)政府近年來(lái)持續(xù)加大土地的供應(yīng)量。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017上半年廈門(mén)成功出讓12宗商住地（含一幅人才用地），賣(mài)地總收入136.8億元，同比上漲34%；成交土地建筑面積60.4萬(wàn)平方米，同比上漲44%，完成年度供應(yīng)計(jì)劃的1/4。

從分布來(lái)看，上半年成交的12宗地塊均位于島外，包括同安區(qū)7幅、翔安區(qū)4幅、海滄區(qū)1幅。

從拿地企業(yè)來(lái)看，收獲最大的是世茂集團(tuán)，以37.37億元攬獲了3宗地塊；拿地總價(jià)最高的是萬(wàn)科，共花費(fèi)39.58億拿下了同安區(qū)的2宗地。

隨著調(diào)控收緊以及土拍新規(guī)的實(shí)行，上半年廈門(mén)土地市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

2月15日，廈門(mén)2017年首場(chǎng)土拍出讓翔安3宗地塊，總建筑面積為9.42萬(wàn)平方米。最終，住宅集團(tuán)和世茂集團(tuán)將其收獲囊中，總成交27.33億元。

該場(chǎng)土拍沿用之前廈門(mén)商住地土拍“限地價(jià)、競(jìng)配建”的規(guī)則，扣去無(wú)償配建面積，3宗地的實(shí)際樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)36651元/平方米。

5月18日，廈門(mén)新政后首場(chǎng)土拍出讓同安及海滄4宗地塊，總出讓面積12.15萬(wàn)平方米。最終融信、保利、海投、禹洲各獲1宗，總成交37.31億元。

同樣，扣去無(wú)償配建面積后，同安3宗地塊的實(shí)際樓面價(jià)均刷新區(qū)域紀(jì)錄。其中，以保利競(jìng)得地塊的實(shí)際樓面價(jià)為最高，達(dá)34759元/平方米。

6月21日，廈門(mén)迎來(lái)上半年土拍收官之戰(zhàn)，再次出讓同安4宗商住地。出乎意料的是，該場(chǎng)土拍歷時(shí)1個(gè)小時(shí)便結(jié)束，共吸金67.5億元。4宗塊地均未到達(dá)最高限價(jià)，均以零競(jìng)配建成交。

該次土拍除繼續(xù)采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式進(jìn)行外，還首次明確規(guī)定：受讓人應(yīng)一次性申請(qǐng)?jiān)摰貕K合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。

除了歷時(shí)短、競(jìng)拍輪次最少外，成交價(jià)也讓人始料為及。4宗地的最高成交樓面價(jià)僅25550元/平方米，為近兩年來(lái)廈門(mén)商住地的最低成交樓面價(jià)。

2016年，廈門(mén)地價(jià)從1萬(wàn)+直接進(jìn)入3萬(wàn)+時(shí)代，今年上半年又重見(jiàn)“2”字頭?？梢?jiàn)，在土拍新規(guī)下，廈門(mén)基本鎖定2萬(wàn)+、3萬(wàn)+的地價(jià)格局。