傅士鵬 最近經(jīng)常有讀者朋友拿著在國內(nèi)推廣的倫敦樓盤項目問博主值不值得買，有中資開發(fā)商的、也有英國本地開發(fā)商的，可以說參差不齊。

而從區(qū)域來看，提到頻率最高的地方就屬九榆樹了。這也難怪，九榆樹區(qū)目前數(shù)得上來的樓盤就有20多個，供應(yīng)量巨大。

九榆樹區(qū)（Nine Elems）位置

九榆樹區(qū)（NineElems）位于倫敦泰晤士河南岸，廣義上指的是從巴特西公園（BatterseaPark）到沃克斯霍爾（Vauxhall）這一片倫敦市內(nèi)僅剩的未完全開發(fā)的土地，對岸是倫敦頂級豪宅區(qū)——切爾西。

說到九榆樹，有關(guān)注英倫投資客的讀者一定不會陌生，8月23日萬達(dá)突然放棄而后又被富力和中渝以4.7億英鎊臨時接盤的倫敦大型開發(fā)地塊NineElmsSquare就位于九榆樹區(qū)，富力在購入萬達(dá)地塊之前，其實還花了1.5億英鎊在九榆樹區(qū)買了一塊名為VauxhallSquare的地。至于萬達(dá)，賣掉NineElmsSquare地塊后在九榆樹區(qū)仍持有一個項目——萬達(dá)倫敦One?？偨Y(jié)來說，九榆樹目前有三個大型開發(fā)地塊歸中國開發(fā)商所有。

不過千萬不要因此認(rèn)為九榆樹就成為中國城了，我們再來看下面幾張圖：

過去的九榆樹

未來的九榆樹

九榆樹區(qū)各大項目分布總覽圖

最后這張圖清晰地標(biāo)出了目前九榆樹區(qū)所有的地產(chǎn)項目，總共53個，包括住宅和商業(yè)開發(fā)項目，其中住宅公寓項目是大頭，有尚未動工的、有開發(fā)中的，也有正在銷售的，博主這邊先列舉一部分：

1.萬達(dá)的倫敦One

萬達(dá)第一個倫敦項目，目前依然由萬達(dá)持有，項目包括兩棟56層和43層的塔樓組成，最高建筑達(dá)203米，新建439套公寓和五星級的倫敦萬達(dá)文華酒店，目前在售中。

2.英國本地開發(fā)商MountAnvil打造的Keybridge

Keybridge于2015年8月開始發(fā)售，總計441套公寓，價格比較適中，目前在售中。

3.英國本地高端開發(fā)商伯克利的Vista

九榆樹區(qū)內(nèi)比較高檔的項目，目前在售中。

4.中東財團(tuán)聯(lián)手范思哲開發(fā)的AYKONLondonOne

九榆樹區(qū)內(nèi)另一高端項目，中東財團(tuán)與意大利奢侈品牌范思哲家居合作，樓高50層，目前在售中。

5.鎮(zhèn)店之寶——巴特西發(fā)電站改建項目

馬來西亞財團(tuán)投資的巴特西發(fā)電站改建項目，一共7期，每期都與頂級建筑大師合作，目前在售中。

6.伯克利旗下StJames開發(fā)的Riverlight

也是高端項目，外形酷似海德一號，基本已經(jīng)建成，目前尾盤在售中。

7.美國大使館邊上的EmbassyGardens

馬來西亞財團(tuán)和愛爾蘭開發(fā)商Ballymore開發(fā)的高端項目EmbassyGardens，一共三期，以空中泳池為賣點，目前在售中。

8.英國開發(fā)商邦瑞的NineElmsPoint

英國大型開發(fā)商邦瑞所建的NineElmsPoint，定位中檔，共計645套公寓，目前在售中。

9.英國開發(fā)商FrasersProperty的SkyGarden

靠近的規(guī)劃中的九榆樹地鐵站，定位中高檔，已經(jīng)全部建成，目前由StrawberryStar進(jìn)行分銷中。

10.另一大地產(chǎn)巨頭TaylorWimpey的BatterseaExchange

九榆樹區(qū)里又一大英國地產(chǎn)巨頭——TaylorWimpey，靠著鐵軌不沿河，目前在售中。

11.伯克利旗下StWilliam的PrinceofWalesDrive

伯克利旗下StWiliiam的PrinceofWalesDrive項目，兩邊沿鐵軌，目前在售中。

12.軍情六處邊上的VauxhallCross

VauhallCross位于Vauxhall核心位置，靠著Vauhall地鐵站和軍情六處，目前在建中。

13.伯克利的ChelseaBridgeWharf

又是一個伯克利的項目，已經(jīng)建成入住。

14.小項目WestElmsStudios

以一居室和兩居室為主的小項目，已經(jīng)售罄。

15.Vauhall地標(biāo)St.GeorgeWharf

St.GeorgeWharf一度是九榆樹區(qū)的地標(biāo)，已經(jīng)全部建成入住。

16.英國皇家郵局的NineElmsParkside

皇家郵局的NineElmsParkside地塊一部分賣給了Bellway正在開發(fā)樓盤TheResidence，還有一部分未開建，上圖為已經(jīng)取得的規(guī)劃，總共將供應(yīng)456套住宅公寓。

17.富力第一個地塊VauhallSquare

廣州富力地產(chǎn)今年4月斥資1.5777億英鎊買下的地塊，將建設(shè)兩幢50層的高樓，供應(yīng)578套住宅公寓，1個酒店，27614平方米的辦公面積和2737平方米的零售空間。

18.富力和中渝接盤萬達(dá)的NineElmsSquare

富力和中渝剛剛從萬達(dá)手中接下的地塊NineElmsSquare，占地10.2英畝（約合4萬平方米），可以建設(shè)一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應(yīng)大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

以上只是不完全統(tǒng)計，但結(jié)果已經(jīng)足夠驚人，印象中九榆樹在售新樓盤很多，沒想到真的有這么多，可以說匯集了各大知名開發(fā)商。再加上未列舉出來的BatterseaView、MountCarmel、12-20WyvilRoad等項目，算起來至少有20個住宅樓盤，絕大多數(shù)是英國本地人負(fù)擔(dān)不起的高檔豪宅。

雖然價格不便宜，但九榆樹的項目在前幾年銷售得其實挺不錯。這主要得益于倫敦樓市對海外投資客毫無限制，甚至還有鼓勵（比如在2015年4月前海外投資客甚至不需要繳納房產(chǎn)升值帶來的資本利得稅，而英國本地賣家卻需要在出售房產(chǎn)時為升值部分繳納28%的稅金），開掛的海外買家由此大量涌入九榆樹區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示香港、新加坡投資客買走了該地區(qū)40%左右的房子，九榆樹區(qū)內(nèi)的巴特西一度也被稱為“泰晤士河上的新加坡”（SingporeuponThames）。

當(dāng)過度開發(fā)遇上投機(jī)客離場

去年4月開始實施的印花稅新政給九榆樹這個由海外投機(jī)者支撐的豪宅市場潑了一盆冷水。新政規(guī)定購買第二套房時需多支付3%的印花稅，加之大量供應(yīng)導(dǎo)致九榆樹區(qū)的上漲預(yù)期不夠明顯，許多海外投資客開始抽身離場，進(jìn)入到總價較低、且倫敦本地人能夠負(fù)擔(dān)得起的剛需市場。

九榆樹區(qū)一帶大部分公寓將在明后兩年建成，目前絕大多數(shù)短期投機(jī)者只是支付了10%的訂金，項目完工之后才需要支付另外90%的尾款，他們中大部分不是為了在此居住，只是為了將“樓花”在項目完工前轉(zhuǎn)手出去，用10%的訂金“撬動”100%的利潤。但突如其來的印花稅新政使得這個擊鼓傳花的游戲戛然而止，許多投機(jī)客們抱著止血的心態(tài)希望在項目完工前把樓花順利轉(zhuǎn)賣出去，否則就要面臨支付剩余尾款的現(xiàn)金壓力。

事實上，愿意接受原價或者割肉樓花的買家還是大有人在，但九榆樹因為開發(fā)量巨大，拋售的樓花遇上新樓盤集中入市，一下子造成市場難以消化，形成了目前的困境。

雖然蘋果于去年宣布入駐巴特西發(fā)電站改造項目，但僅靠蘋果員工難以租滿這些公寓，高昂的售價也導(dǎo)致租金收益不甚理想。

不過話說回來，從最終效果圖來看，當(dāng)所有項目完工之后（需要十年左右），九榆樹區(qū)還是非常適合自住的，如果自己真的非常喜歡住在這個地方，還是可以入手，關(guān)鍵是下手前想清楚自己的購買目的，并在選擇項目時擦亮雙眼，找到未來漲幅還沒被提前兌現(xiàn)的項目。

倫敦剛需市場依舊穩(wěn)健

從長遠(yuǎn)來看，在下一個取代倫敦紐約的大城市出現(xiàn)之前，這兩大城市的房價應(yīng)該還是繼續(xù)堅挺保值。如果說北上廣深的購房需求來自于全中國，那倫敦紐約的購房需求便來自于全世界。即便倫敦九榆樹豪宅市場因為暫時性的供過于求陷入困境，十年后的九榆樹依然值得期待。況且，倫敦市中心許多豪宅地段的房價已經(jīng)開始回升。

英國土地登記登記署（LandRegistry）數(shù)據(jù)顯示，倫敦約80%的倫敦市中心豪宅已經(jīng)從印花稅新政的沖擊中恢復(fù)過來，價格開始逐步回升。

豪宅市場之外，倫敦本地人的剛需市場非常穩(wěn)健。倫敦2014年統(tǒng)計的平均工資就達(dá)到40,752英鎊，高工資和高就業(yè)率依舊支撐著剛需市場。按照工資的5.5倍進(jìn)行貸款的話，兩夫妻能夠輕松貸到45萬英鎊左右，加上一部分首付，剛需價位的房子依然非常搶手。

再者，印花稅新政并不適用于首套房買家，倫敦政府近期重申了還會繼續(xù)支持HelptoBuy政策，為首次購房者提供最多40%的首付權(quán)益補(bǔ)助（equityloan），加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。

對于海外投資者來說，目前英鎊處于又一個低位，兌人民幣8.49，兌美元1.29，大大降低了海外投資者進(jìn)入倫敦房地產(chǎn)市場的門檻，增加了投資者的利潤空間。該不該把握這個匯率機(jī)會，海外投資者現(xiàn)在還能不能買倫敦的房子？如果之前一直有看過英倫投資客文章，特別是《和上海朋友聊倫敦房產(chǎn)》這篇，答案是肯定的，不過前提一定是找到合適的項目。是不是新房沒關(guān)系，甚至豪宅也不是什么大問題，只要價格合適，區(qū)域供需正常，未來接盤俠可期，還是可以適當(dāng)入手。

傅士鵬 常駐倫敦供職于英國地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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