在國內(nèi)市場并未放開REITs，亦尚無成功案例背景下，萬科商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營道路仍需要慢慢摸索，且無時間表。

　　觀點網(wǎng) 在萬科總裁郁亮新提的0到1業(yè)務(wù)探索過程中，將社區(qū)商業(yè)輕資產(chǎn)運營是一個新的求“1”的方向，不過目前來看，這個“1”還有待證明。

　　4月1日，香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金宣布，將收購龍崗萬科廣場無約束力意向書的時限延長至今年4月30日，以方便雙方繼續(xù)商討有關(guān)細(xì)節(jié)。

　　事實上，于早前2月9日，領(lǐng)匯就宣布，與萬科達(dá)成共識，延長收購深圳龍崗萬科廣場無約束力意向書的時限至3月31日。

　　彼時，領(lǐng)匯稱，由于此項為領(lǐng)匯首個內(nèi)地投資項目，為使雙方有充足時間就完成交易的細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商及盡職調(diào)查，以保障基金單位持有人的權(quán)益，故決定延長意向書中的排他期。

　　公開資料顯示，2014年11月11日，領(lǐng)匯宣布就收購龍崗萬科廣場已與萬科簽訂無約束力意向書。根據(jù)意向書，領(lǐng)匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權(quán)益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面，市場預(yù)計以當(dāng)下龍崗區(qū)域價格水平計算，該商場總值逾20億元。

　　領(lǐng)匯收購二度延遲

　　第一太平戴維斯華南區(qū)及華西區(qū)評估部黃國均向觀點新媒體表示，在定價已明確的前提下，延遲可能會是交易架構(gòu)的問題，而不是價格方面的問題。

　　黃國鈞稱，很多項目在交易的過程中都會延遲，而萬科、領(lǐng)匯本身都是上市公司，上市條例對交易有時間的限制，但實際過程中包括審計、盡職調(diào)查等過程未必會順利，有時候聘用的中介機構(gòu)在時間上不一定配合的那么快。

　　對于觀點新媒體提及的會否出于價格方面的原因延遲，黃國鈞認(rèn)為，每一筆交易當(dāng)中，買方都有自己的判斷，不一定是完全依靠市場的價格去參考的。例如有一些機構(gòu)要求資產(chǎn)收益率達(dá)到8%，但市場上賣家也沒有那么傻，以超出市場回報的水平來出售他們的項目。

　　不過，交易沒有完成的任何時候，都可能存在被放棄的情況。其中不確定性因素當(dāng)然包括領(lǐng)匯在做盡職調(diào)查時，考慮資產(chǎn)收益未達(dá)預(yù)期等因素。

　　“因為萬科廣場項目剛處于起步階段，無法明確資金回報有多少的問題，大家都是基于預(yù)測”，黃國鈞如此補充道。

　　據(jù)觀點新媒體了解，基金公司收購大型商業(yè)地產(chǎn)項目的操作步驟為：提供資料目錄；資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《投資顧問合同》投資顧問合同；項目盡職調(diào)查，即資金方自費前往項目地開展項目盡職調(diào)查，進(jìn)行并購可行性分析；項目立項；簽定并購合同；資產(chǎn)交接接管。

　　其中，基金收購項目方式上，一種是基金先進(jìn)行募資，募資好了再投資任何的項目；另一種就是針對項目的，在盡職調(diào)查之后，再將項目發(fā)布給市場，但收購方自己也需要投資一部分。

　　就領(lǐng)匯而言，黃國鈞稱，目前領(lǐng)匯的資金來源多樣化，主要有租金收入、通過發(fā)行基金單位給交易對手、銀行貸款，因此有實力全部獨立持有，不會尋求外部資源。事實上，于不久前領(lǐng)匯剛剛收購北京的一個商場，就應(yīng)該是一部分以內(nèi)部資源，一部分以銀行貸款形式去收購的。

　　社區(qū)商業(yè)運營模式

　　雖然此次收購動作執(zhí)行過程慢于預(yù)期，但分析認(rèn)為，針對擁有龐大社區(qū)商業(yè)的萬科而言，未來跟領(lǐng)匯合作或?qū)⑹浅B(tài)。

　　據(jù)相關(guān)人士向觀點新媒體透露，長期發(fā)展來看，萬科都會通過合作方式去發(fā)展其商業(yè)，而不是單獨操盤比較大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。合作方式上，具體不排除引進(jìn)某一個可提供資金的投資者，或助力項目在招商、后期運營、品牌管理方面的開發(fā)商。

　　在合作伙伴的尋求上，“目前萬科商業(yè)項目并不都處于城市中心區(qū)域及CBD，同時也均以消化本身住宅項目里面的配套為主，該狀況跟已擁有豐富社區(qū)商業(yè)管理的領(lǐng)匯背景相似，自然領(lǐng)匯成為萬科標(biāo)榜學(xué)習(xí)的對象”。

　　較其他房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)匯是香港最大零售設(shè)施業(yè)主，在零售物業(yè)的管理運營方面經(jīng)驗豐富。同時，政府背景和雄厚的物業(yè)資產(chǎn)，使領(lǐng)匯基金在融資方面很有優(yōu)勢，更容易獲得銀行貸款。

　　正是上述優(yōu)勢所致，領(lǐng)匯在社區(qū)商業(yè)方面已具體自身的品牌影響力，這或也是萬科將要大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)最妙的一步棋。

　　分析認(rèn)為，以住宅為主業(yè)的萬科，在以定位為服務(wù)社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)方面，不管是管理經(jīng)驗，還是金融手法，都需要借鑒香港領(lǐng)匯的成功經(jīng)驗之處，以此來提高萬科社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和自持面積的數(shù)量。

　　另值得一提的是，在合作的過程中，學(xué)習(xí)經(jīng)驗是一方面；其次，合作過程中也蘊含著萬科對于未來商業(yè)合作模式的探索。目前萬科的商業(yè)項目有很多合作者，包括凱雷在內(nèi)，東方資產(chǎn)等等，但與每位合作者的合作方式各有不同。

　　其中，早前與東方藏山合作的模式就與其與領(lǐng)匯的合作方式不同，具體為雙方具體合作模式都是持股。萬科持股較少，東方藏山是大股東，萬科將進(jìn)行項目的營運、管理，并收取服務(wù)費。

　　與東方藏山的合作，是以資產(chǎn)包的方式進(jìn)行合作，因此對于其今后擬進(jìn)行的社區(qū)商業(yè)REITs來說，也最具總結(jié)意義。

　　商業(yè)地產(chǎn)試水輕資產(chǎn)

　　按照郁亮發(fā)言，當(dāng)下萬科所有業(yè)務(wù)分成三個階段，從0到1試錯階段；從1到10復(fù)制階段；從10到100穩(wěn)健發(fā)展階段?，F(xiàn)在萬科是在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，積極尋找新業(yè)務(wù)方向的“1”，萬科希望在行業(yè)拐點到來之前能夠找到船票。

　　由此來看，目前萬科商業(yè)地產(chǎn)未來的業(yè)務(wù)方向都處于0到1的試錯階段。

　　據(jù)了解，自2010年萬科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場”和區(qū)域型購物中心“萬科廣場”的產(chǎn)品線。

　　不過，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴大的同時，萬科商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足的問題也日漸暴露，有分析評論認(rèn)為對于強調(diào)資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業(yè)體量無疑像一個吸金的“無底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運作成為了萬科不二選擇。

　　據(jù)觀點新媒體了解，當(dāng)前在輕資產(chǎn)運作方面，萬科有所進(jìn)展。其中包括：2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，并在未來會以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

　　緊隨其后，萬科相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。而2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司就與萬科聯(lián)手宣布進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。

　　根據(jù)合作框架協(xié)議，東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

　　同時，東方藏山與萬科擬簽署資產(chǎn)管理協(xié)議與委托商業(yè)運營協(xié)議，以合資資產(chǎn)管理公司的形式共同建立社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺，在負(fù)責(zé)各商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運營管理。

　　此時，就有市場人士評說，如果說萬科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機制的開端，那么“牽手”東方藏山則是其商業(yè)地產(chǎn)項目輕資產(chǎn)走向資產(chǎn)證券化的更進(jìn)一步。