北京市國(guó)土局趁勢(shì)再次推出孫河優(yōu)質(zhì)地塊，亦不排除想要借著地王余熱，為北京市場(chǎng)再次注入強(qiáng)心針的可能。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在華嘉胡同地塊剛剛以74.6億下嫁北京華融后，7月29日慘遭流拍的朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目BCDE地塊的出讓?zhuān)直槐本┦型恋貎?chǔ)備中心提上日程。

　　根據(jù)8月25日的最新消息，孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為9月15日至9月28日，除起價(jià)始價(jià)由原來(lái)的46億下降至42.3億元外，其他條件均無(wú)變化。

　　就在7月底，北京土地市場(chǎng)掛牌的大熱地塊孫河地塊因定價(jià)過(guò)高而流拍。當(dāng)時(shí)接近北京市國(guó)土局的市場(chǎng)人士曾透露，近期北京市有意加快推地節(jié)奏，且推出孫河兩幅熱門(mén)地塊意在托熱土地市場(chǎng)。

　　根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備管理中心的信息顯示，孫河地塊的掛牌日期為7月15日，華嘉胡同地塊掛牌時(shí)間為7月17日，基本為同時(shí)推出。

　　而在華嘉胡同于8月20日地王加身后，北京市國(guó)土局趁勢(shì)再次推出孫河優(yōu)質(zhì)地塊，亦不排除想要借著地王余熱，為北京市場(chǎng)再次注入強(qiáng)心針的可能。

　　準(zhǔn)地王再入市

　　最新的出讓文件顯示，孫河地塊土地面積33.94萬(wàn)平方米，建筑面積17.61萬(wàn)平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類(lèi)居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地；另悉，該地塊容積率在1左右，屬高端低密度宅地。

　　根據(jù)出讓要求，該宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，在明確保障房建設(shè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)保障房面積的方式確定競(jìng)得人，保障房建設(shè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米。

　　據(jù)了解，該地塊容積率在1.1左右，適合做低密度高端住宅尤其是別墅產(chǎn)品，加上便利的交通和配套，曾讓該地塊備受開(kāi)發(fā)商的追捧。

　　然而在7月29日，該地塊第一次出讓時(shí)卻遭遇滑鐵盧。在該地塊掛牌競(jìng)價(jià)截止之前沒(méi)能收到網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)，此前報(bào)名參與競(jìng)拍的中糧地產(chǎn)和北京天恒置業(yè)集團(tuán)也沒(méi)有到拍地現(xiàn)場(chǎng)拿號(hào)，最終只能被迫流拍。

　　作為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見(jiàn)的臨近城市核心區(qū)、組團(tuán)化發(fā)展的低密度居住板塊，前兩年孫河板塊的低密宅地一直是眾多房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象，繼2012年9月龍湖地產(chǎn)搶先入駐后，一年間，泰禾、首開(kāi)、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價(jià)亦從2012年的20158元/平方米飆升至48444元/平方米，曾刷新北京單價(jià)“地王”記錄。

　　彼時(shí)，孫河首個(gè)入市項(xiàng)目龍湖雙瓏原著的成交價(jià)格還在42000元/平方米徘徊，一時(shí)間，“面粉貴過(guò)面包”的爭(zhēng)議不斷。

　　隨著孫河板塊逐步被購(gòu)房者認(rèn)同，不僅龍湖雙瓏原著的成交價(jià)格站穩(wěn)5萬(wàn)元大關(guān)，2014年入市的泰禾·北京院子成交價(jià)格也曾達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。

　　然而在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從銀行獲得信貸支持的難度加大、成本上升。與此同時(shí)，樓市低迷的成交大幅影響了房企銷(xiāo)售回款速度，使得房企的資金鏈備受考驗(yàn)，房企拿地策略趨于理性。對(duì)于當(dāng)前以“去庫(kù)存化”為首要任務(wù)的房企來(lái)說(shuō)，孫河地塊過(guò)高的總價(jià)無(wú)疑會(huì)加重其資金使用成本，是造成地塊最終流拍的主要原因。

　　土地市場(chǎng)博弈

　　進(jìn)入下半年，北京土地市場(chǎng)的主題惟有“冷”字可以概括。即使是最新涌現(xiàn)的華嘉胡同地王，亦被市場(chǎng)認(rèn)知或有托市成分。

　　8月20日，經(jīng)過(guò)193輪競(jìng)拍，備受矚目的北京西城區(qū)華嘉胡同地塊最終以總價(jià)74.6億元、溢價(jià)率110%被北京華融收入囊中，樓面價(jià)63377元/平米。若除去商業(yè)部分，住宅樓面價(jià)或已超10萬(wàn)元/平米。

　　根據(jù)競(jìng)得企業(yè)與金融街控股的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以及金融街在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)界大多猜測(cè)該地塊最終開(kāi)發(fā)商將會(huì)花落北京金融街控股。并且，華嘉胡同地塊雖然優(yōu)質(zhì)，74.6億元之高成交價(jià)亦不能擺脫競(jìng)得者自導(dǎo)自拍成分。

　　對(duì)此，金融街控股相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱(chēng)，金融街并未參與該地塊的拍賣(mài)，并稱(chēng)公司做了評(píng)估之后認(rèn)為該項(xiàng)投資不符合股東利益，市場(chǎng)將華融與金融街聯(lián)系在一起亦是個(gè)烏龍。

　　顯然如若該人士所言非虛，就大大增加了華融出面托市說(shuō)法的可信度。事實(shí)上，“地王”的出現(xiàn)無(wú)疑會(huì)傳導(dǎo)市場(chǎng)向好預(yù)期、開(kāi)發(fā)商資金緩解的信號(hào)，這對(duì)于剛剛被宣布“房?jī)r(jià)開(kāi)始下降”的北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，或許是個(gè)“好消息”。

　　但若要土地市場(chǎng)的回暖擺脫政策性因素，則需要政府在定價(jià)策略上進(jìn)行相應(yīng)妥協(xié)。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮即在近日的業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)。

　　郁亮指出，土地問(wèn)題會(huì)滯后整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，一季度流拍率12%，到二季度變成了21%。下半年的走勢(shì)則要看政府的土地政策。“這個(gè)問(wèn)題取決于地價(jià)要不要調(diào)整，如果地價(jià)維持高位，我相信土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間。如果地價(jià)也做相應(yīng)的調(diào)整，我相信土地市場(chǎng)也會(huì)熱烈起來(lái)，所以土地市場(chǎng)也看每個(gè)地方政府的想法。”

　　因此，此次北京市國(guó)土局再次推出孫河地塊時(shí)，總價(jià)從46億降到42.3億，樓面價(jià)相應(yīng)由26000元/平米降至24000元/平米，亦可看做政府在土地定價(jià)策略上的隨行就市。而后續(xù)反饋還需市場(chǎng)給出。